Bouwen is een proces dat veel energie verbruikt. Toch wordt energie vaak als een kleine sluitpost in de begroting opgenomen. “Dat is niet langer realistisch”, zegt Kerkhof van Independer. “Kijk bijvoorbeeld naar het droogstoken van woningen. Om een ruwbouw binnen de planning af te werken, zijn vaak wekenlang zware elektrische kachels nodig. Bij een stijgende stroomprijs schiet de kostenpost omhoog.

Voor een aannemer met een vaste prijs is dit een direct risico voor de winst. “Als er van tevoren niets is afgesproken over het verhogen van energiekosten, moet het bouwbedrijf deze extra kosten zelf betalen. Bij grote woningbouwprojecten kan de extra rekening voor bouwstroom oplopen tot tienduizenden euro’s. Daarom is het altijd handig om op voorhand te bepalen wie de rekening betaalt voordat de eerste kachel op de bouw wordt aangezet.”

De invloed op materiaalprijzen

De energieprijs bepaalt voor een groot deel de prijs van de materialen op de bouwplaats. Kerkhof: “De productie van bakstenen, glas, staal en beton kost enorm veel energie. Wanneer de energieprijzen in de markt stijgen, berekenen fabrikanten dit direct door via energietoeslagen op hun producten. Dit risico zit dus diep in de keten verstopt.”

“Voor een ontwikkelaar betekent dit dat de bouwkosten tijdens de rit onvoorspelbaar worden. Een project dat bij de start financieel haalbaar leek, kan door een energiecrisis tijdens de bouw onbetaalbaar worden. Het risico op prijsstijgingen van materialen is daarmee een van de grootste bedreigingen voor de voortgang van een project. Als je hierover geen duidelijke afspraken maakt in het contract, loop je kans op grote extra kosten.”

Netcongestie als financiële dreiging

Het stroomnet in Nederland zit op veel plaatsen vol. “Voor de bouwsector is dit een acuut probleem”, zegt Kerkhof. “Een bouwproject heeft stroom nodig, maar een vaste aansluiting is vaak niet direct leverbaar. Hierdoor zijn bouwers aangewezen op tijdelijke oplossingen, zoals dieselaggregaten.”

“Het gebruik van aggregaten is vele malen duurder dan stroom uit het vaste net. Bovendien zijn de prijzen van brandstof zeer onvoorspelbaar. Als de netbeheerder de definitieve aansluiting uitstelt, wordt de bouwplaats elke dag duurder. Dit risico op vertraging en extra energiekosten moet ergens worden ondergebracht. Als de ontwikkelaar en de aannemer hier geen duidelijke afspraken over maken, leidt dit onvermijdelijk tot conflicten over de eindafrekening.”

De verkoopbaarheid van het project

De energieprijs bepaalt ook of een woning verkoopbaar is. “Banken kijken bij de verstrekking van hypotheken steeds vaker naar de energieprestatie van een huis. Als de energieprijzen stijgen tijdens de bouw, kunnen potentiële kopers plotseling minder lenen. Hun maximale hypotheek daalt omdat de bank rekent met hogere vaste lasten voor energie.”

Dit heeft direct invloed op de afzet van een project. “Een ontwikkelaar kan met een voorraad woningen blijven zitten die niet meer passen bij het budget van de doelgroep. Ook beleggers kijken kritisch naar dit punt. Zij willen vastgoed dat toekomstbestendig is. Een woning die bij hoge energieprijzen onbetaalbaar wordt voor de huurder, is voor een belegger een risico op leegstand en wanbetaling. De energieprijs is dus een directe factor in de marktwaarde van het project.”

Contractuele afspraken over energie

In de bouwsector is het gebruikelijk om met vaste prijzen te werken. “Maar de markt voor energie is zo onrustig geworden dat vaste prijzen een gevaar kunnen vormen. Als een aannemer alle risico’s voor energie en materiaalprijzen zelf moet dragen, kan dit leiden tot faillissement. En dat is het laatste wat een ontwikkelaar wil, want een stilgelegde bouwplaats is de grootste kostenpost die er bestaat.”

“Het is daarom zakelijker om het energieprijsrisico te delen. Dit kan door middel van indexeringsclausules in de aannemingsovereenkomst. Je kunt afspreken dat extreme stijgingen van de energieprijs, boven een bepaald percentage, worden gedeeld tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer. Dit zorgt voor meer stabiliteit in de keten. Het is geen kwestie van aardig zijn, maar van risicomanagement. Een eerlijke verdeling van het risico zorgt ervoor dat het project altijd kan worden afgebouwd.”

Strategische keuzes in de ontwerpfase

“Om het risico op de lange termijn te beperken, moet er al in de ontwerpfase kritisch worden gekeken naar de energiegevoeligheid van de woning. We moeten af van ontwerpen die alleen op papier aan de eisen voldoen. Dit bereik je door te investeren in de buitenkant van het gebouw. Met goede isolatie en een hoge luchtdichtheid kun je op de lange termijn veel energie besparen en wordt de woning minder afhankelijk van installaties om warm te blijven.”

“Daarnaast speelt thermische massa een grote rol. Woningen van beton of kalkzandsteen kunnen warmte en koude langer opslaan. Hierdoor kan de woning pieken in de energieprijs opvangen. Je gebruikt de massa van het gebouw als een batterij. Door dit soort keuzes wordt je project minder kwetsbaar voor schommelende energieprijzen.”

De verantwoordelijkheid van de installateur

De installateur wordt vaak ingeschakeld om een systeem neer te zetten tegen de laagste prijs. “Maar de goedkoopste installatie is zelden de meest energie-efficiënte. Een warmtepomp die niet slim kan worden aangestuurd, is een risico voor de bewoner en daarmee voor de ontwikkelaar. De installateur moet daarom niet alleen als monteur, maar als adviseur worden gezien.”

“Tijdens de afbouw moet je de installaties goed instellen. Als een systeem niet goed staat afgesteld, gebruikt het te veel stroom op de duurste uren van de dag. Na oplevering zorgt dit al snel voor klachten over comfort en kosten. Daarom hoort een goede inregeling standaard bij het beperken van risico s voor de bouwer.”

Risico’s bij renovatie en transformatie

Bij renovatieprojecten is het energieprijsrisico vaak nog lastiger in te schatten dan bij nieuwbouw. “Je werkt in een bestaande omgeving waar de isolatiewaarden vaak lager zijn. De energiekosten tijdens de renovatie kunnen onverwacht hoog uitvallen als het gebouw niet snel wind- en waterdicht is. Bovendien zijn renovaties vaak complexer in de planning, waardoor het risico op prijsstijgingen tijdens de looptijd groter is.”

Voor woningcorporaties is dit een groot aandachtspunt. “Zij moeten de balans vinden tussen de investeringskosten voor verduurzaming en de betaalbaarheid voor de huurder. Als de renovatie niet leidt tot een aanzienlijke verlaging van het energieverbruik, blijft het risico op betalingsproblemen bij de huurders bestaan. Bij renovatie is isolatie daarom de enige echte verzekering tegen toekomstige energieprijsstijgingen.”

Communicatie over energierekening

Een technisch perfecte woning kan alsnog een hoge energierekening opleveren als de bewoner de techniek niet begrijpt. “Dit lijkt een probleem voor de bewoner, maar het komt altijd terug bij de verhuurder of de bouwer. Klachten over hoge kosten schaden de reputatie van de betrokken bedrijven.”

“Het is daarom noodzakelijk om de bewoner bij de oplevering goed te informeren. Geef geen technische handleidingen, maar geef instructies. Leg uit dat de woning het meest efficiënt werkt wanneer de temperatuur constant blijft en wanneer apparaten draaien op momenten dat er veel zonlicht is. Als je bewoners goed helpt en duidelijk communiceert, is de kans op klachten en claims kleiner en wordt het geplande energiegebruik in de praktijk ook daadwerkelijk gehaald.”

In deze video legt Kerkhof uit wat er allemaal op de energierekening staat.

00:00

00:00/00:00

Energiebeheersing als kwaliteitseis

“De energiemarkt zal de komende jaren niet stabieler worden. De overgang naar een volledig elektrisch systeem brengt onzekerheden met zich mee die de bouwsector direct raken. Als je het energieprijsrisico negeert, neem je een onverantwoord financieel risico. Het beheersen van dit risico is een onderdeel van goed en professioneel bouwen. Het begint bij duidelijke afspraken in het contract en slimme keuzes in het ontwerp”, sluit Kerkhof af.

Dit artikel is gesponsord door Independer.