Met het concept richten jullie je op de versnelde verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. Waarom schiet dat niet op?
Hoevers: “Verduurzaming heeft bij gemeenten de hoogste prioriteit. De wil en noodzaak om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen is er, maar krappe budgetten en een tekort aan kennis, ervaring en tijd staan de overgang naar snelle verduurzaming van hun vastgoed in de weg. Bewust Investeren en haar partners hebben die kennis, ervaring, tijd en geld wel.”
Dros: “Wat we doen, is een brug slaan tussen institutionele beleggers en BNG Bank enerzijds en gebruikers van maatschappelijk vastgoed, gemeenten en corporaties anderzijds. We richten ons daarbij op drie soorten projecten: nieuw te bouwen maatschappelijk vastgoed zoals schoolgebouwen en gemeentehuizen; maatschappelijk vastgoed van corporaties dat zij verhuren aan gemeenten en waar zij van af willen, zoals scholen, theaters en multifunctionele accommodaties; en bestaand maatschappelijk vastgoed van gemeenten dat verduurzaamd moet worden.”
Hoevers: “De technieken om gebouwen aardgasloos en CO₂-neutraal te maken, zijn er. Wij genereren de financiële middelen om Nederland ook daadwerkelijk versneld te verduurzamen.”
Dros: “De opgave is immens: alleen bij gemeenten zit al voor € 150 miljard aan scholen, sportcomplexen, gemeentehuizen, multifunctionele accommodaties, buurthuizen en theaters die kunnen worden verduurzaamd en die kampen met achterstallig onderhoud. Niet alleen op energiegebied, maar ook als het gaat om een ongezond binnenklimaat. Denk aan klaslokalen waarin scholieren en docenten door een slechte ventilatie naar adem happen. De duurzaamheid waar wij voor gaan, behelst ‘Environment, Social en Governance’ oftewel milieu, maatschappij en bestuur. Vandaar onze naam: Bewust Investeren. Dat is in feite wat we gemeenten en corporaties aanbieden.”
Oké, de hamvraag: hoe?
Hoevers: “In een gemeente waarin voor ‘Bewust Investeren’ wordt gekozen, wordt het maatschappelijk vastgoed verkocht aan een gezamenlijk opgerichte stichting. Het geld dat op die manier vrijkomt, kan worden gestoken in zaken op het gebied van welzijn, armoedebestrijding en cultuur waarvoor gemeenten op aarde zijn. Corporaties kunnen de verkoopopbrengst gebruiken voor de verduurzaming van hun woningportefeuille. Door de stichtingsen erfpachtstructuur krijgt de gemeente de regierol en behoudt zij het strategisch eigendom van het vastgoed.”
Dros: “De gemeente pacht ieder gebouw voor een periode van 30 jaar, met een breekoptie na 15 jaar. Die hebben we in het concept geïntegreerd om de horizon voor gemeenten wat korter te maken: na vijftien jaar kan eventueel worden ingespeeld op onvoorziene omstandigheden.”
Hoevers: “Als gebruiker van het gebouw betaalt de gemeente aan de stichting een erfpachtcanon, die wordt gebruikt om het gebouw grondig te verduurzamen. En om een gezond binnenklimaat te realiseren. Aan het einde van de looptijd van de overeenkomst heeft de stichting de financiering afgelost en krijgt de gemeente een gebouw in eigendom terug dat state of the art is op het gebied van duurzaamheid.”
Dros: “Gemeenten optimaal ontzorgen; dat is wat we doen. Door deze unieke propositie kunnen gemeenten tegen lage en voorspelbare kosten gebruik maken van sterk verduurzaamd vastgoed. Hoe meer gebouwen aan de stichting worden verkocht, hoe groter het duurzaam maatschappelijk rendement. Onze aanpak kan al worden rond gerekend vanaf een school, sportcomplex of multifunctionele accommodatie ter waarde van circa € 5 miljoen. We hebben de propositie al met succes getest in de vorm van enkele pilots.”
Maakt de lage rente het concept niet minder aantrekkelijk voor beleggers en banken waar jullie je op richten?
Hoevers: “Nee. Het rendement is niet riant, maar daar staat tegenover dat het een veilige belegging is met een lange looptijd.”
Dros: “Het is een duurzame belegging. Pensioenfondsen en verzekeraars investeren daar graag in. Mooi meegenomen is ook dat het Rijk garant staat, als een gemeente onverhoopt in ernstige financiële problemen zou komen en de erfpachtcanon niet meer kan betalen.”
Wat maakt jullie concept aantrekkelijk voor bouwbedrijven?
Hoevers: “Met de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is gigantisch veel werk gemoeid. Nu komt het nog niet van de grond, ons concept kan het balletje aan het rollen brengen en voor een sneeuwbaleffect zorgen.”
Dros: “Ieder project wordt openbaar aanbesteed, dus we dagen bouwers uit om met innovatieve duurzaamheidsconcepten te komen. Aantrekkelijk is ook dat we voor duurzame Build & Maintain-constructies kiezen. Het bedrijf dat de verduurzaming uitvoert, mag ook dertig jaar lang het duurzame onderhoud voor zijn rekening nemen.”
Hoe ziet jullie verdienmodel eruit?
Dros: “Bewust Investeren krijgt een eenmalige, gebenchmarkte initiëringsvergoeding voor het tot stand brengen van de duurzame financiering. Daarnaast krijgen we een eenmalige vergoeding voor de daadwerkelijke verduurzaming van het project en een jaarlijkse vergoeding voor onze werkzaamheden als stichtingsbestuurder.”
Hoevers: “We geloven heilig in onze aanpak en willen dat graag wetenschappelijk onderbouwen. Daarom laten we de komende vijf jaar de impact van onze propositie meten door een Nederlandse universiteit. De uitkomsten van deze onderzoeken worden te zijner tijd openbaar gemaakt.”
Lees hier alle artikelen uit de special Duurzaamhied & Energie >>
