Nederland kampt met een structureel woningtekort terwijl de betaalbaarheid verder onder druk staat. Tegelijkertijd vraagt de klimaatopgave om een versnelling van de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Ondanks de urgentie blijven structurele verbeteringen uit. Het is een situatie die tot somberheid kan stemmen.

Toch blijven Margo Meijer, directeur vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Utrecht, en Robert Schellekens, manager woningconcepten bij Dura Vermeer, optimistisch. Dat is niet zonder reden: zij beschikken over een belangrijk deel van de oplossing. De schaalbare woningconcepten van Dura Vermeer tonen aan hoe woningbouw nu al efficiënter en duurzamer kan worden gerealiseerd.

Beeldvorming

Maar eerst willen zij iets rechtzetten. Het imago van conceptueel ontwikkelen en bouwen klopt vaak niet. “Bij opdrachtgevers en gemeenten heerst veelal het beeld dat het lage kwaliteit heeft en inflexibel is”, zegt Meijer. “Maar het is juist zo dat je concepten helemaal kan enten op de kwaliteitswensen van de klant en de plek. Ze bieden zekerheden op het gebied van kostenbeheersing, voorspelbaarheid en snelheid, maar de maatvoering en uitstraling zijn aan te passen aan elke specifieke locatie. Vaak is er een standaard waarop de locatie zich moet aanpassen. Bij ons is dat precies andersom.”

Basis

Flexibiliteit is juist het kernwoord binnen het conceptueel denken van Dura Vermeer, zo laat Schellekens weten. “Als het gaat om appartementen of grondgebonden woningen, dan weten we wel hoe die er technisch uit moeten zien. We hoeven niet meer discussies te voeren over het installatieconcept of de posities van schachten. De technische basis op DO-niveau klopt als het gaat om bijvoorbeeld bouwfysica, brandveiligheid of wet- en regelgeving. Dat biedt dan veel meer ruimte om te kijken naar verschillende opgaven, verschillende doelgroepen of verschillende buurten met elk een eigen karakter. We kunnen bijvoorbeeld woningen ‘stretchen’ of juist kleiner maken, variëren in dakkapellen, plinten, setbacks of loggia’s – we hebben een LEGO-doos aan bouwstenen – en de gevelindeling is altijd vrij. Zo kunnen opdrachtgevers lokaal specifieke eigenschappen toevoegen, waardoor het unieke projecten worden. We passen de standaard toe daar waar het kan, maar laten ook projectspecifieke elementen toe, en daar gaat vervolgens onze tijd en energie in zitten.”

Spectrum

Dura Vermeer kan gebruik maken van een breed spectrum aan woningbouwconcepten, voor beton- en houtbouw en voor zowel grondgebonden woningen als appartementen, zo legt Schellekens uit. “Met ons aanbod kunnen we de opgaven in de woningmarkt over de hele breedte bedienen.”

Het beproefde concept is PCS Pro Grondgebonden. PCS Pro Appartementen is recent ontwikkeld om aan de behoefte tegemoet te komen van schaalbare en betaalbare appartementen. Aer is een modulair en circulair woningbouwconcept dat met biobased houtbouw sneller duurzame woningen realiseert, zoals nu zichtbaar wordt in de eerste acht Aer-woningen in Lelystad. Met het concept ‘Blokje Op’ zijn in het Rotterdamse project Klapwiek nu 44 optopwoningen gerealiseerd en Dura Vermeer is nu bezig met de voorbereidingen van een volgend project. En met het woningconcept ‘Blokje Om’, voor nieuwe woningen op een vertrouwde plek, zijn zo’n 450 woningen gebouwd.

Leerpunten

“Je moet concepten uitvoeren om in de praktijk te leren”, ziet Meijer. “Alleen zo kun je continu verbeteren.” Ze wijst op een interessant Dura Vermeer-project in Leerdam, waar twee complexen zijn gebouwd – de ene in beton en de andere in houtbouw. Schellekens vult aan: “Hier kunnen we leren wat de verschillen zijn in bijvoorbeeld bouwkosten, doorlooptijd of logistiek. Want die kunnen heel veel impact hebben op de uitvoering van een concept.”

Van het optopproject De Klapwiek in Rotterdam leerde Meijer veel over de sociale en duurzame impact van projecten. “Ik was net gestart bij Dura Vermeer en kwam van de opdrachtgeverskant. Wat me direct opviel, is hoeveel aandacht we besteden aan de mensen die in het bestaande pand wonen. Dat vind ik heel waardevol om te zien. Een project draait niet alleen om stenen, maar juist om de bestaande bewoners en de buurt. We kijken goed hoe we hen meenemen in het proces, luisteren naar wat er speelt en proberen de overlast zoveel mogelijk te beperken. Tegelijkertijd onderzoeken we wat een project extra kan betekenen voor de wijk. Participatie, omgevingsmanagement en de sociale kant zijn daarin ontzettend belangrijk. Daar nemen we als Dura Vermeer graag onze verantwoordelijkheid in.” Het zijn dit soort ervaringen en inzichten die Meijer en Schellekens graag delen met alle stakeholders en partners in de keten. “Zodat we samen kunnen blijven verbeteren én versnellen.”

Virtual Factory

Sommige woningconcepten hebben zich al jarenlang bewezen, sommigen zijn nog maar net geïntroduceerd. Ze hebben één ding gemeen: industriële samenwerking met ketenpartners. Schellekens schat in dat Dura Vermeer nu met enkele tientallen partners een langdurig samenwerkingsverband is aangegaan. Zij worden van begin af aan betrokken bij de ontwikkeling van concepten. “Een partij die bijvoorbeeld een betonnen cascowand, houten vloer of installatieconcept levert, weet het beste wat de meest duurzame of goedkoopste oplossing is. Van die kennis maken wij graag gebruik. Het is onze rol om alles samen te brengen in de keten.”

Goede samenwerking vraagt om openheid van alle partijen, betoogt de manager woningbouwconcepten. “Die ontstaat alleen bij lange termijn commitment. Dus dat is wat we van elkaar vragen. Die wisselwerking maakt het mogelijk om afspraken te maken over bijvoorbeeld duurzaamheid, maar ook over innovatie en constante doorontwikkeling. Dat gaat niet als je hopt van project naar project en telkens andere partners vraagt.” De ontwikkelende bouwer maakt liever een ‘familie’ met partijen waarmee ze in meerdere concepten werken. “Dat sluit ook helemaal aan bij Dura Vermeer als familiebedrijf”, besluit Meijer.

Industrialisatie van het bouwproces is niet nieuw. Al vlak na de oorlog had Dura Vermeer een ‘woningfabriek’ om de wederopbouw te realiseren. In de eenentwintigste eeuw wordt dat een Virtual Factory. “Het is een digitaal netwerk van productiebedrijven, bedoeld om het bouwproces te versnellen”, legt Meijer uit. “En efficiënter: veel capaciteit bij bestaande partijen blijft nog onbenut. De fabrieken zijn zo ook aanwendbaar voor andere partijen.” Dat is nodig, zo blijkt uit een recente studie van Ronald Berger. Het aandeel van prefab in de totale nieuwbouw vorig jaar is iets toegenomen tot 21 procent. Maar de potentiële capaciteit is veel groter, aldus Berger. Er is aanzienlijke ruimte voor verdere groei, omdat de totale bestaande productiecapaciteit nu voor maar 45 procent wordt benut. “Daar kunnen wij dus mooi op inspelen”, concludeert de directeur vastgoedontwikkeling.

Ambities

Dat sluit aan bij de forse ambities die Dura Vermeer heeft met woningbouwconcepten. “Het idee is dat we in 2027 zo’n 80 procent van onze woningbouwopgave ontwikkelen en bouwen met onze concepten”, zegt Schellekens. “Dat moet ook wel als je kijkt naar de maatschappelijke opgave”, vult Meijer aan. “We zullen daar met zijn allen antwoorden op moeten vinden in de hele keten van overheid tot leverancier.” En bij voorkeur worden die concepten in houtbouw uitgevoerd, vindt Dura Vermeer. Schellekens: “We willen in 2050 CO2-neutraal zijn. Dat betekent dat we in 2030 onze uitstoot gehalveerd moeten hebben. Daarvoor zullen we onze houtbouwstrategie verder moeten opschalen. Dus in 2030 willen we 50 procent van onze woningen in hout realiseren.”

Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.