Karin van Dreven weet nog precies waar ze eind oktober 2012 was toen ze hoorde dat het kabinet de woningcorporaties een heffing van 2 miljard euro per jaar wilde opleggen. De toenmalige directeur van woningcorporatie Haag Wonen zat aan de ontbijttafel met haar krant. Haar mond viel open. “Ik dacht: dat kan niet waar zijn.”

Maar het was wel waar. De begroting over 2013 die de Haagse corporatie net had afgerond, kon de prullenbak in. Twee bouwprojecten met ruim vijfhonderd woningen die op het punt stonden te beginnen, werden in de ijskast gezet. Het zou financieel onverantwoord zijn om door te gaan.

Bouwproductie gehalveerd

Ze was niet de enige bestuurder die bouwprojecten afblies bij de ruim driehonderd corporaties, die tot dan toe anticyclisch hun rug recht hielden, tegen de storm van de financiële crisis in. Zeven jaar later is de bouwproductie van de corporaties meer dan gehalveerd. Werden er in 2013 nog zo’n 30.000 huizen door corporaties gebouwd, in 2018 waren het er iets meer dan 14.000.

In de periode 2009-2013 zijn er ruim 69.000 meer woningen gebouwd door corporaties dan in de periode 2014-2018. Ter vergelijking: in Amersfoort staan bijna 68.000 woningen. Een verrassing? Niet echt. De wanhoopstijdingen over de verhuurdersheffing stapelden zich vanaf het begin op.

Verdienmodel

Deze week verschijnt het langverwachte rapport van minister Kajsa Ollongren over de bouwopgave en de financiële middelen van de corporatiesector. De verwachting in de corporatiesector is dat daarmee definitief zal worden aangetoond dat het verdienmodel van de sociale huisvesters onhoudbaar is en dat de verhuurdersheffing daar in grote mate debet aan is.

Dat verdienmodel van de woningcorporaties kantelde toen Rutte II (VVD en PvdA) in 2012 zijn intrede deed. Onder minister Stef Blok werd de taak van woningbouwcorporaties teruggebracht tot “het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed”.

“Ik wil Nederland gezonder maken door de woningmarkt te hervormen”, zei minister Blok eind 2012 toen hij krap een maand minister van Wonen was.

Hervormen met verhuurdersheffing

Op 4 juli 2013 werd de Wet verhuurderheffing een feit. “De primaire doelstelling van de verhuurderheffing is het realiseren van een budgettaire opbrengst”, stond er zonder blikken of blozen in de wettekst. De corporaties, die volgens Blok als een Dagobert Duck op hun geld zaten, werden een Cash cow.

Blok maakte er geen geheim van: de sociale huursector was volgens hem veel te groot. Na zijn snoeiwerk kon het ministerie wat hem betreft opgedoekt worden. Zijn aanvalsplan? De corporaties konden hun duurdere huurwoningen verkopen en met het geld nieuwe sociale huurwoningen bouwen. De verhuurdersheffing werd een drukmiddel. Wie niets verkocht, kon niet investeren.

Financiële continuïteit waarborgen

Verkopen? Dat zagen corporaties niet gebeuren. Snijden in bouwplannen wel. Per jaar gingen de corporaties ruim achtduizend woningen minder bouwen, maakten ze in 2013 bekend. De VVD, PvdA en D66 spraken er in het NOS-Journaal schande van. Corporaties lagen dwars om de verhuurdersheffing te laten stranden! Maar het WSW, dat borg staat voor leningen van corporaties, noemde de kritiek uit de Tweede Kamer vreemd. “Als gevolg van de crisis en het regeringsbeleid nemen corporaties maatregelen om hun financiële continuïteit te waarborgen. Daardoor verwachten ze minder te investeren in nieuwbouw”, redeneerde de borg droogjes.

Maar een jaar later volgde een deel van de door de parlementaire enquête kopschuw geworden corporaties toch de wensen van Blok op. De minister had buitenlandse beleggers persoonlijk warm gemaakt voor het sociale vastgoed. In 2014 werden bijna zesduizend huizen aan beleggers verkocht.

Sociale huurwoningen in uitverkoop

Voor sommige corporaties werkte het rekensommetje van Blok goed. In Amsterdam konden de corporaties bij de verkoop profiteren van de hoge WOZ-waarden. “Er zijn genoeg woningen die wij kunnen verkopen voor vier, vijf of zes ton, en de nieuwbouwwoningen die we bouwen zijn ongeveer een ton. Dan is de opbrengst voldoende om leningen af te lossen en tegelijk flink wat te bouwen”, zei Leon Bobbe, directeur van De Key, dat zich richt op starters. Hij raadde het zijn collega’s bij andere corporaties aan: “Activeer die stijgende vastgoedwaardes! Het is a chance of a lifetime. Hier kan de sector mee scoren!” Maar het was een voorrecht van corporaties in Amsterdam, realiseerde hij zich. “Ik heb een beetje makkelijk praten, omdat we kleine woningen bouwen. Als je grote woningen wil bouwen, zit je veel meer klem, dan heb je veel meer geld nodig.”

Het sentiment om sociale huurwoningen te verkopen veranderde. Nederland doet haar sociale huurwoningen in de uitverkoop, klonk het. Schande! Van het nieuwe, linkse college in Amsterdam mochten sociale huurwoningen alleen bij hoge uitzondering worden verkocht.

Kreupele woningmarkt

Blok hield stug vol, terwijl steeds evidenter werd dat er te weinig middeldure huurwoningen werden gebouwd. De marktpartijen zouden volgens de VVD-minister voor middenhuur zorgen. Die markt kwam inderdaad op gang, maar veel langzamer en beperkter dan Blok had voorzien. De institutionele beleggers van de IVBN bouwden in 2017 en in 2018 naar eigen zeggen ruim vijfduizend nieuwe  middenhuurwoningen. Best veel, maar wel te weinig. In Amsterdam steggelden de beleggers begin 2020 nog steeds met de gemeente over de voorwaarden om meer te bouwen. De vergunningverlening in de hoofdstad is inmiddels dramatisch teruggevallen.

Minister Ollongren (D66) nam in 2017 het stokje over van Blok, die een kreupele woningmarkt achterliet. Het kabinet van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie deed in het regeerakkoord slechts één belofte aan de corporaties: “De verhuurdersheffing wordt verlaagd voor corporaties afhankelijk van de omvang van hun investeren in verduurzaming van hun woningvoorraad.”

Duurzaamheidsinvesteringen

In 2018 volgde een nieuwe waarschuwing. Volgens het WSW was 40 procent van de corporaties niet in staat om fors te investeren in het verduurzamen van hun woningen, laat staan in gasloze huizen. Ruim een kwart (27 procent) van alle duurzaamheidsinvesteringen ligt bij corporaties die daarvoor geen of onvoldoende geld hebben. Een halvering van de verhuurdersheffing zou een “significant positieve invloed” hebben op de haalbaarheid van de investeringen in duurzaamheid.

Emeritus-hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stak zijn afkeer van de verhuurdersheffing al die jaren nooit onder stoelen of banken. “Er is een enorme discrepantie tussen de vraag naar woningen en de productiecapaciteit en het tekort op de woningmarkt”, oordeelde hij begin 2019. “Het vorige kabinet heeft dat veroorzaakt. Corporaties bouwden niet door vanwege de verhuurdersheffing. De schaarste van nu, komt mede daardoor.”

Maar de Autoriteit Woningcorporaties, de toezichthouder van de corporaties, had begin dit jaar een andere visie. “Geld is er genoeg. De volkshuisvesters durven niet te investeren uit angst voor de toekomst.” Maar, gaf de toezichthouder toe, hun verdiencapaciteit loopt steeds verder terug. Dat het aantal nieuw opgeleverde woningen de afgelopen jaren achterbleef bij de ambities van de sector viel echter volgens de toezichthouder “in zeer beperkte mate” te verklaren door de financiële situatie van woningcorporaties. “Ondanks een hoge verhuurdersheffing blijft er zo’n 2 miljard euro per jaar afgelost worden op de schulden. Dat geld zou je ook kunnen steken in nieuwbouw of verbouw”, stelde Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Autoriteit Woningcorporaties “Zeker in deze tijd. Als je kijkt hoe laag de rente staat: ga alsjeblieft bouwen!”

Gestegen bouwkosten

“Aflossen van leningen is een goede strategie bij stijgende belastingdruk”, verdedigde Bert Moormann, directeur van woningcorporatie Domesta, de voorzichtigheid bij de corporaties. Bovendien zijn de bouwkosten enorm gestegen. “Bijna twee ton investeren in een nieuw huis met een huur van 620 euro per maand is absurd.”

“Als je van de huuropbrengst steeds minder overhoudt, is minder rente de enige optie om het tij te keren. Zeker nu je door de ATAD de rente niet kunt aftrekken voor de vennootschapsbelasting”, viel zijn collega Leon Bobbe hem bij. “Heel verstandig dus dat corporaties hun schulden verminderen.”

En als je de verhuurdersheffing zou afschaffen? “Dan weet ik niet of dat één op één leidt tot meer bouw of tot nog meer aflossing van schulden”, legde toezichthouder Van Nieuwamerongen uit. “Het enige dat je kunt zeggen is dat de toekomst voorspelbaarder wordt.”

Korting op verhuurdersheffing

Aan de wil om voldoende betaalbare woningen te bouwen, lijkt het bij de corporaties in ieder geval niet te liggen. Massaal tekenden ze in op de 1 miljard euro die het kabinet op Prinsjesdag 2019 beschikbaar stelde in de vorm van een korting op de verhuurdersheffing. Per nieuw gebouwde sociale huurwoning kon tot 25.000 euro vermindering op de verhuurdersheffing gekregen worden. De regeling was binnen een half jaar ruim overtekend. Zo’n 80.000 betaalbare woningen willen de corporaties met korting bouwen.

De heffingskorting is een ingenieuze herverdeling van het vermogen in de sector. Corporaties met een kleine bouwopgave betalen de corporaties die veel woningen te bouwen hebben. “Of de minister niet wat meer korting kan geven?” was dan ook de logische vraag. Het woningtekort loopt de komende vijf jaar immers op naar 419.000 woningen. En starters hebben het jaren niet zo zwaar gehad om een plekje op de woningmarkt te vinden.

Meer korting geven op de verhuurdersheffing doet Ollongren (voorlopig) niet, gaf ze in een paar weken geleden te kennen. Het is een publiek geheim dat in de coalitie alleen de VVD zich verzet tegen het wijzigen van de huidige verhuurdersheffing, al schijnt de minister die de heffing int, Wopke Hoekstra (CDA) ook deze inkomstenbron niet te willen missen. Eerder deze maand kon hij de balans opmaken: in totaal hebben de corporaties 10 miljard euro gelapt.

De verzuchting van hoogleraar Johan Conijn blijft actueel: “De verhuurdersheffing? Dat was stom en is nog steeds stom.”