nieuws

Woningcorporatie De Key waarschuwt voor bouwimplosie hoofdstad: ‘We worden vermorzeld tussen Den Haag en Amsterdam’

woningbouw Premium 6170

Woningcorporatie De Key waarschuwt voor bouwimplosie hoofdstad: ‘We worden vermorzeld tussen Den Haag en Amsterdam’
Leon Bobbe, directeur De Key. Foto: Ruud Jonkers Ten zuiden van het Hisgenpad in Elzenhagen in Amsterdam-Noord ontwikkelen wij samen met Eigen Haard 'Startblok Elzenhagen', een woonproject voor 540 jongeren. De helft van hen is statushoude

Woningcorporatie De Key uit Amsterdam is met duizend nieuwbouwwoningen per jaar een van de actiefst bouwende corporaties van Nederland. Directeur Leon Bobbe vreest echter dat hij op rem moet staan. “Alsof er een pistool op mijn hoofd wordt gezet”.

Weinig corporaties die zoveel woningen bouwen als Woningstichting De Key op dit moment. “Een bouwexplosie”, zegt  Leon Bobbe, directeur-bestuurder met 35 jaar ervaring in de volkshuisvesting. “We bouwen elk jaar gemiddeld duizend woningen of meer en hebben zo’n vijfduizend woningen in de pijplijn. De Key (37.000 woningen) is goed voor 15 procent van de Amsterdamse bouwproductie.” Nog nooit in het 150 jarige bestaan werd zoveel gebouwd.

Toch is Bobbe bezorgd. Zijn rustige, bedeesde stem gaat tijdens het gesprek een paar keer de hoogte in. De vraag is: hoe lang houdt zijn corporatie het bouwtempo vol? Amsterdam schreeuwt om veel en veel meer woningen, maar De Key stevent af op een bouwstop. “Onze bouwambitie dreigt vermorzeld te worden tussen Den Haag en Amsterdam”, zegt de corporatiedirecteur in een vergaderzaaltje met felgekleurde stoelen, waar het water afkomstig uit een keukentje van een verdieping hoger door afvoerbuizen langs het systeemplafond klotst.

‘Verkoop woningen, het is een chance of a lifetime

Hoe zit dat? De Key kan toch in de hoogste versnelling bouwen? Dat hoge bouwtempo heeft met de waardestijgingen van de woningen te maken, legt Bobbe uit. In Amsterdam stijgen de prijzen het hardst en zijn de WOZ-waardes het hoogst. “Er zijn genoeg woningen die wij kunnen verkopen voor vier, vijf of zes ton, en de nieuwbouwwoningen die we bouwen zijn ongeveer een ton. Dan is de opbrengst voldoende om leningen af te lossen en tegelijk flink wat te bouwen.” Hij raadt het zijn collega’s bij andere corporaties: activeer die stijgende vastgoedwaardes! “Het is a chance of a lifetime. Hier kan de sector mee scoren! Betaalbaarder worden en producties halen. Bij de Key hebben we het de afgelopen jaren mega-effectief ingezet.”

Een voorrecht voor Amsterdamse corporaties op dit moment, realiseert hij zich. Zeker voor De Key, dat zich op starters richt. “Ik heb een beetje makkelijk praten, omdat we kleine woningen bouwen. Als je grote woningen wil bouwen, zit je veel meer klem, dan heb je veel meer geld nodig.”

Elk jaar moeilijker om onze bouwproductie te halen

Bij de Key begin het echter ook te knellen. Bobbe somt op: de verhuurdersheffing, die met de stijgende WOZ-waardes steeds groter wordt, de vennootschapsbelasting die de positieve resultaten afroomt, en de ATAD die daar pardoes even bijkomt. “We gaan richting de vijf maanden huur die we gewoon inleveren, elk jaar wordt dat maar meer wat naar Den Haag gaat. En elk jaar wordt het moeilijker om je bouwproductie te halen.”

Sinds het nieuwe college komt daar een dwangmaatregel bij. “Verkoop van sociale corporatiewoningen wordt alleen nog bij hoge uitzondering toegestaan”, staat er in het coalitieakkoord van het GroenLinks/D’66/Pvda/SP-college. Een ogenschijnlijk sympathiek standpunt, maar dodelijk voor de vitale stad en de duurzaamheidsdoelstellingen. “Als je de bouwproductie om zeep wil helpen, moeten Den Haag en Amsterdam vooral blijven volhouden wat ze doen, want dan stort hij in. En de energietransitie komt ook niet van de grond”, klinkt het streng.

Gelukkig gelden tot eind volgend jaar nog bestaande afspraken met de gemeente, waarin corporaties wel mogen verkopen. De corporaties hebben zelfs laten vastleggen dat het tot 2025 woningen moeten kunnen verkopen. Woningbouwprojecten hebben immers een doorlooptijd van ongeveer zeven jaar. “We geven elke dag opdrachten en die hebben financiële impact over een paar jaar.” Het coalitieakkoord druist tegen die afspraken in. Wat de oude afspraken met de gemeente waard zijn? Bobbe weet het niet. “Ik maak me daar zorgen over, hele grote zorgen. Ik schat in dat we opdrachten kunnen geven om te bouwen. Als dat niet kan, hebben wij, maar ook de stad een mega-probleem.”

Het is een politiek dogma, het gaat er toch om dat je mensen helpt?

Een “politiek dogma” noemt de bloggende corporatiedirecteur de gemeentelijke dwangbuis. Maar geen effectieve geloofsleer. “Het gaat er toch om dat je mensen helpt? Al onze nieuwbouw vindt binnen de ring of een kilometer daarbuiten plaats. Elke euro die we eruit halen, stoppen we er ook weer in. Er vindt dus alleen wat verschuiving plaats. Je zou niet moeten zeggen: corporaties mogen niet verkopen, maar met elkaar moeten afspreken: wij willen dat de voorraad sociale huurwoningen gelijke tred houdt met de groei van de stad.”

Bobbe kan er met zijn verstand niet bij. “Als wij twee- à driehonderd woningen per jaar verkopen en er duizend voor terugbouwen, dat is dan toch alleen maar prima? Natuurlijk willen we net als de gemeente een vitale stad met een menging van allerlei bewonersgroepen. Ik moet er niet aan denken dat we een stad krijgen waarin een ruimtelijk scheiding is van allerlei culturen en inkomenscategorieen.”

Maar de Amsterdamse politiek vormt niet de enige tegenwind. Zonder het verkoopverbod wordt het ook financieel steeds lastiger om in de hoogste versnelling te bouwen. “Het afgelopen jaar groeide de woz-waarden in de stad met 17 procent. Dan praat je over 5 miljoen euro die we extra moeten gaan betalen aan verhuurdersheffing, terwijl er maar 1,5 miljoen euro aan huurstijgingen tegenover staan. Dat gaat dus helemaal scheeflopen.”

Studentenwoningen De Key

Studentenwoningen van De Key. Foto: Ronald Bakker

Een bitter lachje? Je moet niet boos worden op de dingen die je niet kunt beïnvloeden

Het is de realiteit waar je als corporatie mee van doen hebt, of je het ermee eens bent of niet. “Het kabinet vindt prima dat de sector krimpt. Hoe harder wij schreeuwen, hoe harder zij genieten. Dus we hebben nog een lange tijd een schaarstevraagstuk in de noordelijke Randstad, waar heel veel mensen de dupe van zijn.”

Een bitter lachje verschijnt op zijn verzicht. “Nee, niet bitter. Je moet je alleen bezig houden met de dingen die je kunt beïnvloeden; om de dingen die je niet kunt beïnvloeden, moet je vooral niet boos worden, dat is meestal niet productief.” De Key kiest ervoor zich te richten op de zwakste groep op de woningmarkt, de starters.

Hoe kun je je als corporatie tegen de steeds verder aangeschroefde financiële duimschroeven wapenen? “In ieder geval proberen het optimum eruit te halen. Iedereen heeft het idee: een corporatie is een vastgoedbeheerder, maar primair ben je natuurlijk een vermogensbeheerder geworden. Je zet dat rendement op dat vermogen zo effectief mogelijk in; dat gaat natuurlijk naar huizen en komt ten goede bewoners. Als je dat vermogensbeheer slim doet, houden we het nog een tijd vol. Hoe lang weet ik niet; ik ben daar niet optimistisch over.”

Vermogensbeheer is belangrijkste taak corporaties, vindt Leon Bobbe. Dat klinkt als Erik Staal van Vestia

Vermogensbeheer als belangrijkste taak van corporaties? Dat klinkt als Erik Staal van Vestia, die vlak voor de val van de Rotterdamse corporatie zei: “Financiën is onze core business”. Dat werd hem niet in dank afgenomen door zijn volkshuisvestingscollega’s. Bobbe: ”Maar hij is risico gaan nemen. Een van de maatregelen die wij hebben genomen is dat we belangrijke risicofactoren proberen af te bouwen. We sluiten geen leningen meer af. Naarmate je marge krapper wordt, gaat de rente steeds meer knellen. En we willen minder kwetsbaar willen zijn voor economische en politieke veranderingen.”

Bobbe schrok toen hij onlangs kennis nam dat corporaties negentig miljard aan leningen hebben uitstaan, terwijl dat in de jaren negentig nog 20 miljard euro was. “Op de een of andere manier is de behoefte enorm groot om tot op het randje te blijven lenen. Dat klinkt natuurlijk hartstikke charmant, maar de effecten zag je in de vorige crisis: de meeste corporaties gingen met hun financiële ratio’s over het randje heen. En dan staat ineens de hele wereld stil.” De bouwproductie van corporaties halveerde. Ook De Key was “volgepompt” met leningen, constateerde Bobbe toen hij 4,5 jaar geleden het Gooise Dudok Wonen verruilde voor De Key. Zijn missie werd: de financiële ratio’s weer gezond krijgen en nooit meer in de buurt van het randje komen.

Dat voelt soms als roeien tegen de stroom in. Vanuit Den Haag, met voormalig minister van wonen Blok voorop, werd de laatste jaren de druk om te lenen weer opgevoerd. Corporaties moesten niet zo krenterig zijn als Dagobert Duck, vond Blok. “Het lerend vermogen is ontzettend klein”, vindt Bobbe.

De druk uit Den Haag is al jaren groot. “Toen ik vijftien jaar geleden bestuurder was bij Dudok Wonen, kreeg ik elke drie maanden iemand van het ministerie langs die zei: ‘Gij zult lenen.’ Dat voelde alsof er een pistool tegen mijn hoofd werd gezet. Het gekke is, na een tijdje ga je het toch denken: misschien heeft de man gelijk, en ga je toch meer lenen.” Ook nu is dat pistool nog aanwezig, vindt Bobbe. In de vorm van de meetmethode (Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties – red.) die laat zien hoeveel woningen er nog gebouwd kunnen worden zonder over de financiële grenzen te gaan. “Daar zit een boodschap achter: gij zult lenen.” Bobbe kijkt wel uit. “ Ik begin er niet aan. Het is volstrekt onverantwoord. Het is de volgende crisis organiseren.”

Leon Bobbe, directeur De Key. Foto: Ruud Jonkers

In Elzenhagen in Amsterdam-Noord bouwt De Key samen met Eigen Haard ‘Startblok Elzenhagen’, een woonproject voor 540 jongeren. Foto: Ruud Jonkers. 

De stijging van de bouwkosten begint ‘spannend’ te worden

De stijgende bouwkosten zijn sinds anderhalf jaar een andere kopzorg waar De Key mee moet dealen. Zolang die stijging gepaard gaat met stijgende vastgoedwaarden, is die nog te beteugelen, zegt Bobbe. “Maar we merken dat het spannend wordt.” Bij binnenkort te voeren gesprekken over aankomende projecten zal het onderwerp van gesprek zijn.

Bobbe wil voor de aankomende projecten meer met bouwteams werken en zo de aanbestedingsmarkt omzeilen. Zo hoopt De Key de kosten in de klauwen te houden. “In een bouwteam zit je met het bouwbedrijf in het project en kom je niet aan het eind voor verrassingen te staan. Bijvoorbeeld dat je na vijf jaar voorbereiding het project aanbesteed en erachter komt dat niemand het voor die prijs die je in gedachten hebt wil doen.” Die pijn moet je vermijden. “Dan staat zo’n project gelijk twee jaar stil.”

Volgens Bobbe heeft De Key, dat hoofdzakelijk studenten- en starterswoningen van 20 tot 45 vierkante meter bouwt, gelukkig minder last van de hogere bouwprijzen dan andere corporaties die grotere woningen bouwen. “Bij ons is tachtig procent is eenkamerappartement, of een appartement met één slaapkamer. Dat is niet zo ingewikkeld.”

Waarom de gemeente Amsterdam niet meer grond uitgeeft? Geen idee

Ook heeft De Key minder last van stijgende grondprijzen, omdat de corporatie nog veel grondposities uit het verleden ter beschikking heeft – een erfenis uit de tijd dat De Key zich net als andere corporaties gulzig stortte in allerlei soorten projectontwikkeling. Door het ruime grondbezit kon De Key vroeger beginnen dan andere corporaties, die voor grond afhankelijk zijn van de gemeente. De Key ging in het staartje van de samenwerkingsverbanden met bouwende ontwikkelaars als Vorm (zoals bij project Bold) aan. “Tijdens de crisis zochten partijen elkaar op, omdat er veel onzekerheden waren. Corporaties waren dankbare partners.”

Maar nu de crisis in de bouw achter de rug is, zal de gemeente meer grondposities aan de corporaties moeten toebedelen, zodat deze door kunnen bouwen. Dat hebben ze volgens Bobbe tot nu toe “mondjesmaat” gedaan, ondanks de focus op bouwproductie bij de gemeente. “Dat is teleurstellend.” Waarom Amsterdam niet over de brug komt? “Geen idee. Dat moet je aan hun vragen. Kom maar op met die grondposities”, spoort hij de gemeente aan.

Leon Bobbe, directeur De Key. Foto: Ruud Jonkers

Leon Bobbe: “De Key was volgepompt met leningen.” Foto: Ruud Jonkers


Drama voor middeninkomens Amsterdam

Leon Bobbe ziet dat de middeninkomens geen voet aan de grond krijgen in Amsterdam en de rest van de noordelijke Randstad. “Corporaties waren van origine voor de lage middeninkomens. Nu ben je er alleen om de onderkant van inkomens te bedienen. Dat heeft er in de Randstad toe geleid dat die middeninkomens in een keer niet meer bediend worden. Dat heeft dramatische effecten.” Het probleem speelt minder in andere delen van het land. “In de helft van Nederland is het bouwen van middensectorwoningen geen issue. Daar is het meer: waar praat je over, wat een onzinverhaal!”
Beleggers kunnen het probleem met middeldure huurwoningen niet oplossen. Ze willen wel bouwen, maar alleen als de huren niet begrensd worden, zegt Bobbe. De oplossing is om in de noordelijke Randstad corporaties woningen tot 1.000 te laten bouwen en verhuren.
“De tijd is voorbij dat we generieke regels voor de hele woningmarkt hebben. Er bestaat niet een woningmarkt in Nederland meer. Het probleem van het middensegment los je niet op door een paar beleggers hier los te laten en te zeggen: bouw maar woningen. Dat levert geen wezenlijke bijdrage op. Dan moeten ze waarschijnlijk eerst tien zo verschrikkelijk veel bouwen. Maar de aantrekkingskracht van Amsterdam is zo verschrikkelijk groot, daar kan je niet tegenop bouwen. Hoeveel je ook bouwt, er zal de komende twintig jaar altijd een schreeuwend tekort zijn voor de middengroepen. Iedereen moet dus meebouwen in Amsterdam. En middeninkomens moeten toegang hebben tot sociale huurwoningen. Dat kan niet anders.”

Lieven de Stad, complementaire corporatie zonder winstoogmerk

150 jaar geleden werd De Vereeniging Bouwmaatschappij tot Verkrijging Van eigen woningen opgericht, de rechtsvoorganger van de Amsterdamse Woonstichting De Key. Die werkte zonder subsidies. Later werd het ook een toegelaten instelling die subsidies kreeg en tegen lage rente kon lenen. De originele, subsidieloze tak van De Key bleef tot 1989 naast de toegelaten instelling projecten doen.
“Dat beeld is inspiratie naar de toekomst toe”, zegt Leon Bobbe, de huidige directeur-bestuurder van De Key. Sinds de nieuwe Woningwet uit 2015 moeten corporaties hun vastgoed dat niet met sociale huurwoningen te maken heeft in een aparte administratief en/of juridische poot zetten. “Daarvan zeggen we nu: dat kan best wel slim zijn. In het verleden was dat slim en laten we dat nu ook weer slim gebruiken.”
Begin dit jaar heeft De Key een nieuwe BV opgericht, Lieven de Stad, waarin het vastgoed van de niet-kerntaak (“niet-DAEB”) zit, dus ook de middenhuurwoningen. Maar er zitten ook sociale huurwoningen in, waaronder de studentenwoningen van het project Bold, dat met bouwende ontwikkelaar Vorm is ontwikkeld. Hoe deze BV zich zal ontwikkelen, weet Bobbe nog niet.
“Dat zien we wel. Er gaan zich vanzelf vragen aandienen die we niet vanuit de stichting kunnen beantwoorden, maar misschien wel vanuit de BV.” Een winstmachine wordt het in ieder geval niet. “Iedereen denkt altijd dat de BV de commerciële tak wordt. Nee, het is niet de bedoeling dat we daar streven naar winstmaximalisatie, dat doet de markt wel. En daar waar de markt zit, willen we helemaal niet zitten. Maar we kunnen wel projecten zonder staatssteun uitvoeren die complementair zijn aan de starterswoningen. Als je bijvoorbeeld een coöperatie in het leven wil roepen, mag je die vermoedelijk niet ondersteunen vanuit de toegelaten instelling. Maar vanuit de BV wellicht wel. Wij zijn nu bezig om nieuwe woonconcepten te ontwikkelen met community-achtige onderdelen. Die complementaire zaken zijn bijvoorbeeld het bouwen en exploiteren van collectieve ruimtes bij studentencomplexen, zoals horeca en wasserettes. Daarvan zegt de minister: dat mag je doen vanuit de BV. Dan doe je het zonder staatssteun en dan mag het.”

Reageer op dit artikel