nieuws

Woningmarktdeskundigen over woelige tijden: ‘De zeepbel loert, maar een nieuwe bouwcrisis… Nee.’

woningbouw Premium 2890

Woningmarktdeskundigen over woelige tijden: ‘De zeepbel loert, maar een nieuwe bouwcrisis… Nee.’
Hollandse Hoogte

Huizenprijzen die over de kop gaan. Gebrek aan bouwvakkers, plannen én materialen. Sommige bouwdirecteuren houden hun hart alweer vast. Klem tussen dure onderaannemers en veeleisende opdrachtgevers. Wat gebeurt er? Komt er een nieuwe crisis? “Nee”, zeggen woningmarktwetenschappers in koor. Hun advies: “Verdien, spaar en laat je niet gek maken.”

Honderd euro voor een metselaar? Dat misschien niet, maar zestig per uur is geen uitzondering meer. En zo zijn er wel meer van dat soort prijsuitschieters waar bouwers in de waterkoude dagen van het nieuwe jaar te maken hebben.

In de wandelgangen na congressen of bouwersbijeenkomsten kun je de ‘eerste zorgen’ alweer waarnemen. Hoelang kan dit nog goed gaan? Aangewakkerd door exorbitant hoge woningprijzen en het oplopend gebrek aan bouwlocaties zien de ‘doemdenkers’ onder u, amper bijgekomen van de vorige crisis, de nieuwe recessie alweer hangen.

Te negatieve onderbuikgevoelens? Ja. Voor wie stuurt op de de inzichten en voorspellingen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wel. Bouwcijfergoeroe Taco van Hoek ziet juist overal hogere marges. Zo niet, dan doet u als bouwbedrijf toch echt zelf iets verkeerd, is zijn opvatting.

Minister broedt op crisismaatregelen

Minister Ollongren wil dat de bouwsector bij een volgende crisis beter is beschermd.  Momenteel onderzoekt het CPB in opdracht van de minister maatregelen die de bouwproductie tijdens een volgende crisis op peil kunnen houden. DNB is intussen gestart met een onderzoek naar de aanbodzijde van de woningmarkt. Wanneer de resultaten volgen is nog onduidelijk.

Tussen hoop en vrees. Tussen cijfers en ervaringen van bouwers. Tussen een dik gevulde orderportefeuille en een ongewisse toekomst.

“Hoe dan ook, ooit zal er weer een crisis zijn”, zegt woningmarktkenner Johan Conijn. “Of dat al aan de hand is? Absoluut niet.”

De rente

Een andere woningmarktdeskundige, Peter Boelhouwer, denkt er precies zo  over. “Een nieuwe bouwcrisis? Voorlopig zeker niet.”

En die hoge prijzen dan? Echt geen deja vu? “Welnee”, reageert de hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft resoluut. “Of er moeten hele gekke dingen gebeuren met de rente. De vraag is nog zo groot. En het woningtekort 3,2 procent. Ieder jaar bouwen we bovendien te nog veel te weinig.”

Peter Boelhouwer. Foto: Suzanne van de Kerk

Oef. Gelukkig. U kunt rustig slapen. Of toch niet? De twee deskundigen zien namelijk wel degelijke gekke dingen gebeuren op die wonderlijke woningmarkt.

“Eén daarvan is de enorme discrepantie tussen de vraag naar woningen en de productiecapaciteit en het tekort op de woningmarkt”, licht Conijn toe. “Het vorige kabinet heeft dat veroorzaakt”, voegt hij er snel aan toe. “Corporaties bouwden niet door vanwege de verhuurdersheffing. De schaarste van nu, komt mede daardoor.”

Het gevolg kennen we: een massale leegloop. Tienduizenden bouwvakkers belandden op straat. “En vervolgens komen we toch weer tot de ontdekking dat we meer woningen nodig hebben. Tja en dan is er geen bouwcapaciteit”, zucht Conijn.

Tijdelijke dip

Terug naar die ‘hoge’ prijzen. De prijs van een nieuwe woning nu, is hoger dan die van 2008 (386.000 euro gemiddeld). Conijn nuanceert dat gegeven: “Rekening houdend met de inflatie is van een significante groei eigenlijk geen sprake. Het is eerder andersom: Er was een tijdelijke dip.”

Hij benoemt een ‘nieuw’ fenomeen: beleggers die massaal woningen opkopen om die vervolgens te verhuren. “Een mistig geheel, waarvan de invloed op de woningprijzen sterk wordt onderschat. Koopstarters kunnen hierdoor niet aan de bak. Jongeren blijven daardoor langer thuis wonen.”

En toch weigert Conijn donker te denken. “Maar er moet wel stapje bij. Die 75.000 woningen per jaar halen we namelijk bij lange na niet. In 2018 kwamen we uit op 66.000 woningen.”

Pas in 2020, 2021 gaan we richting 75.000, voorspelt de woningmarktkenner. “Natuurlijk gaat dat gepaard met het risico van de zeepbel. Maar zolang de rente laag blijft en de nieuwbouw langzaam op gang komt, maak ik me geen zorgen over het prijsniveau van de koopsector: de stijging vlakt alweer iets af.”

Trends op de woningmarkt

Boelhouwer ziet nog meer; dalende transacties van koopwoningen, een dalend consumentenvertrouwen, stabiliserende hypotheken, én prijzen van bestaande huizen die records breken.

“De betaalbaarheid van de woning staat onder druk. Dat wordt nog heel spannend, want de prijzen zullen nog wel even blijven stijgen, zeker in rimpelgebieden, de gebieden buiten de stad die qua prijsontwikkeling altijd achter de steden aanlopen.”

Zorgen maakt Boelhouwer zich over de blijvend stijgende bouwkosten. “Herontwikkeling van binnenstedelijke locaties komt daardoor onder druk te staan.”

Bouwvakkers werken aan een nieuwbouwproject. Foto: Flip Franssen

Hollen, stilstaan, een daling van het aantal opgeleverde woningen, en juist weer een stijging van het aantal bouwvergunningen in het laatste kwartaal van 2018. Zelfs Boelhouwer snapt het niet. “Zou het iets te maken hebben met het aardgasverbod?”

Te vroeg om te vrezen, te vroeg om te juichen, dat is steeds weer waar deze twee woningmarktdeskundigen op uit komen. Maar hoe je het ook wendt of keert: ooit breekt die crisis natuurlijk wel weer uit.

‘Brokkenmaker’ Blok

“En dan mag de bouwproductie niet weer instorten zoals de vorige keer”, denkt de huidige minister, Kajsa Ollongren, dochter van een sterrenkundige (zie kader). Sinds Stef Blok geen minister voor Wonen meer is, vrijwel direct na haar aanstelling, is dat misschien wel haar belangrijkste bouwmissie: de bouw beschermen tegen een crisis.

Was Blok ‘de brokkenmaker van de woningmarkt die olie op het ‘bouwvuur’ gooide met strengere leennormen en een heffing, Kajsa ruimt de rotzooi op, schakelt planbureaus in en broedt op een anti-gif. “Fantastisch”, vinden Conijn én Boelhouwer op hun beurt.

Boelhouwer: “Wat de minister kan doen om de bouw bij de volgende crisis de afgrond te besparen? Meer koopkracht organiseren voor starters, corporaties in hun kracht zetten en of werken met locatiesubsidies. Dat laatste deden we altijd, ook bij Vinex, miljarden verstrekten we aan subsidies.”

Premier Rutte is daar niet van. “Dat weet ik, maar zonder dit soort bijdragen trek je binnenstedelijke locaties echt niet uit het moeras. En het zijn ook geen subsidies, het zijn voorinvesteringen die je na afloop zelfs kunt terughalen. In Engeland doen ze dat ook.”

Crisismaatregelen

Minister Ollongren probeert al afspraken te maken met overspannen woonregio’s en met wat centjes: hier een weg, daar duizenden woningen. “Leuk”, duidt Boelhouwer, maar niet genoeg. “Ze moet met boter bij de vis komen. Amsterdam heeft voor de komende jaren nog maar 80 procent aan harde plannen, Utrecht slechts maar 60 procent.”

Conijn weet niet zo goed hoe de minister de bouw continuïteit kan bieden. “In elk geval niet met heffingen komen zoals oud-minister Blok deed. Dat was stom en is nog steeds stom.”

Begin jaren tachtig voerde de overheid ook anticyclisch beleid, mijmert hij. “Corporaties lieten we toen heel veel bouwen, maar dat heeft ons wel te veel geld gekost. Het is goed dat de minister eerst onderzoek laat uitvoeren.”

Niet somberen. Wel meer tempo, extra plannen, en heel veel geld erbij. Dan loopt het woningtekort sneller terug en zijn woningbouwers tot in lengte vam jaren verzekerd van een rijk en gelukkig leven. En de bouwdirecteuren? Wat kunnen zij nu het beste doen? Conijn zit op de lijn van Taco van Hoek:

“Ga er maar vanuit dat de vraag naar bouwproducten (lees woningen en wegen, red) voorlopig blijft. De komende jaren ziet de toekomst er gewoon mooi uit voor ze. Al blijft er een capaciteitsprobleem.”

Tips voor bouwdirecteuren

Boelhouwer: “Mijn advies aan bouwdirecteuren? Lekker geld verdienen en een reserve aanleggen voor mindere tijden. Maar er moet wel snel wat gebeuren aan die stolled locations. Er kunnen honderdduizend woningen gebouwd worden op plekken waar dat nog niet gebeurt. Mede door perverse prijsmechanismen: als de prijzen stijgen met tien procent, wordt de grond meer dan 30 procent waard.”

Is dat het? Een rimpelloze oceaan voor bouwers? Geniet en spaar? En vullen die zakken? Een groot paradijs? Boelhouwer twijfelt toch nog een beetje.

“Vooral de ontwikkelaars verdienen geld nu. Bouwbedrijven hebben nog altijd lage marges. Aan de onderkant worden zzp’ers steeds duurder en aan de bovenkant worden ze uitgeknepen door ontwikkelaars. Bouwdirecteuren zitten kortweg klem tussen onderaannemer en opdrachtgever en zijn kwetsbaar. Wat ze daartegen kunnen doen? Probeer langjarige afspraken te maken met grote opdrachtgevers. En: laat je niet gek maken.”

Reageer op dit artikel