nieuws

Waarborgfonds Sociale Woningbouw waarschuwt: corporaties hebben geen geld voor ‘gasloos’

woningbouw Premium 1749

Waarborgfonds Sociale Woningbouw waarschuwt: corporaties hebben geen geld voor ‘gasloos’

Bijna de helft van de corporaties (40 procent) is niet in staat om fors te investeren in het verduurzamen van hun woningen, laat staan in gasloze huizen. Dat zei Rob Rötscheid, directeur van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), donderdagmiddag in de Tweede Kamer.

“Gasloos is in onze visie voor veel corporaties niet mogelijk”, aldus Rötscheid bij bijeenkomst in de Tweede Kamer over de financiële situatie bij woningcorporaties. Ze lopen tegen financiële grenzen aan, of zijn te klein en/of onkundig om dit soort plannen goed uit te kunnen voeren. Het WSW is de achtervang van corporaties. Uit dien hoofde bewaakt en begrenst het de financiering in de volkshuisvestingssector.

Rötscheid heeft vooral zorgen over de investeringskracht van corporaties in de grote steden. “Met name Rotterdam en de Haaglanden.” In die steden staan veel oude woningen en de corporaties in de steden staan er financieel slechter voor.

De investeringskracht van corporaties is sinds 2012 verslechterd. Vooral de verhuurdersheffing is daarvan de oorzaak, zei Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, tijdens dezelfde bijeenkomst. Ook het grootschalig aflossen op leningen, zorgde ervoor dat er minder geld overbleef voor nieuwbouw.

Het rijke deel werd gebruikt om het arme deel te financieren

Investeringskracht zit er wel in het niet-DAEB-deel bij corporaties, zei Conijn. In dat deel, dat corporaties sinds de nieuwe Woningwet administratief dan wel juridisch apart moeten zetten, zitten de vrije huursectorwoningen. “In dat deel is het rendement en het vermogen beter”, aldus Conijn. Marnix Norder, voorzitter van branchevereniging voor woningcorporaties Aedes, herinnerde uit zijn tijd als Haagse wethouder dat duurdere woningen van oudsher meer geld in de la brengen bij corporaties. “Het rijke deel werd altijd gebruikt om het arme deel te financieren.” Met het overhevelen van een deel van het commerciële (niet-DAEB) vermogen naar het sociale (DAEB) deel van corporaties zou je de investeringskracht volgens Conijn kunnen verbeteren.

Het WSW waarschuwde eerder dit jaar al dat de investeringskracht van corporaties beperkt is. Zelfs de stap naar label B is voor veel corporaties niet mogelijk. “Hoewel de ambitie van gemiddeld label B in 2021 op sectorniveau financieel haalbaar is, is het voor een groot aantal corporaties financieel niet mogelijk of, naar ons oordeel, beheersmatig te risicovol om fors te investeren”, verwoordde het WSW het dilemma in februari van dit jaar, een paar dagen nadat Rötscheid in dienst was getreden.

In veel regio’s staat de verduurzaming van de corporatievoorraad daardoor onder druk, waarschuwde de borg. Maar 7 van de in totaal 19 woningmarktgebieden kunnen de duurzaamheidsinvesteringen grotendeels (meer dan 95 procent) of volledig aan. In regio’s met een relatief grote duurzaamheidsopgave, zoals Amsterdam, is de haalbaarheid per corporatie van de label B-ambitie “gering”. Ook zijn er er woningmarktregio’s waar slechts een deel (maximaal 75 procent) van de duurzaamheidsopgave gehaald kan worden, bijvoorbeeld Woongaard en Zwolle-Stedendriehoek.

55 procent nieuwbouw verdien je niet terug

Hoe kan het dat corporaties financieel niet sterk genoeg zijn? Een deel van de financiële lek zit bij de nieuwbouw, legde Conijn uit. “55 procent van de nieuwbouw verdien je niet terug. Bij woningverbetering verdien je zelfs 66 procent niet terug.” Dat heeft volgens hem naast de verhuurdersheffing te maken met de stijgende bouwkosten en de passendheidstoets. “Door de toets heb je minder mogelijkheden met de aanvangshuren.” Daardoor is de onrendabele top snel opgelopen. Uit de staat van de volkshuisvesting blijkt dat vorig jaar de onrendabele top gemiddeld 58.000 euro. De jaren ervoor lag het gemiddelde nog op 45.000 euro.

In januari berichtte de Autoriteit Woningcorporaties nog dat de sector er ”financieel goed voor” stond. Corporaties hadden hun nieuwbouwplannen met 23 procent uitgebreid in vergelijking met vorig jaar. In vijf jaar worden 122.750 nieuwe woningen opgeleverd, in plaats van 100.000. Ook wordt er 2,5 miljard euro meer aan de bestaande voorraad besteed.

De verklaring van de afwijkende boodschappen van de toezichthouder en de borg zit in het feit dat er 9,4 miljard euro nodig is om label B te halen in 2021. Dit bedrag is door toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties niet meegerekend bij het investeringsprogramma voor de periode 2017-2021. De Autoriteit zegt zich te richten op het totaalbeeld van de sector en niet op individuele corporaties.

Naast de 9,4 miljard is er nog 4,2 miljard euro maximaal over om te investeren in duurzaamheid, becijferde het WSW. In totaal er dus maximaal 13,6 miljard euro aan duurzaamheidsinvesteringen mogelijk bovenop de investeringsvoornemens van de corporaties tussen 2017 en 2021.

Het volledig energieneutraal maken van de woningvoorraad (7,7 miljoen woningen, waarvan 2,3 miljoen sociale huurwoningen) kost volgens recente berekeningen van het Economisch Instituut voor de Bouw 235 miljard euro. Label A vergt 80 miljard euro. Om van B naar Beng (bijna energieneutraal) te gaan heb je 190 miljard euro nodig.

Reageer op dit artikel