artikel

Beleid Blok leidt tot een gedeelde stad

bouwbreed Premium

Beleid Blok leidt tot een gedeelde stad

Als minister Blok zijn zin krijgt, zal de stedelijke vernieuwing stagneren en kunnen we te maken krijgen met ruimtelijke segregatie, vreest Hugo Priemus.

Aan mijn beleid verandert niets. Deze stellige uitspraak deed minister Blok in het septembernummer 2013 van Eigen Huis Magazine. Woningcorporaties hebben andere ervaringen. In de zomer van 2013 lekte de novelle uit die de minister had geschreven ter amendering van de voorstellen voor herziening van de Woningwet. Deze novelle meldde dat woningcorporaties zich voortaan uitsluitend moeten richten op diensten van algemeen economisch belang (daeb). Alle marktsec torwoningen, potentiële vrijesectorwoningen en commercieelgeoriënteerd overig vastgoed zouden verplicht moeten worden ondergebracht in zogeheten overgangs-bv’s, die niet zouden mogen worden bestuurd door woningcorporatiefunctionarissen. Deze novelle deed veel stof opwaaien bij tal van wethouders die zich zorgen maken over de levensvatbaarheid van stedelijke vernieuwing.

Op 28 augustus 2013 sloten Aedes-voorzitter Marc Calon en minister Stef Blok een deal, waarbij de minister afstapte van het idee van de overgangs-bv’s. Woningcorporaties zouden zelf mogen bepalen of zij een administratieve dan wel een juridische scheiding zouden aanbrengen tussen daeb- en niet-daeb-activiteiten. Aedes legde zich meer bij de verhuurderheffing gedurende de kabinetsperiode Rutte II.

Op 11 februari 2014 verscheen de consultatieversie van de nieuwe herziening van de Woningwet waarin de deal Aedes-Blok en de Hervormingsagenda woningmarkt worden uitgewerkt. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt opgeheven, het Waarborgfonds Woningbouw krijgt er een saneringstaak bij. Voor tal van beslissingen in de sociale-huursector is voortaan goedkeuring c.q. een besluit van de minister nodig.

In korte tijd is de visie van minister Blok op het profiel van de corporaties enkele keren drastisch veranderd. In de eerste novelle moest de corporatie alle niet-daeb-activiteiten afstoten. In de deal tussen Calon en Blok werd dit herroepen en is het onder strenge voorwaarden toegestaan dat corporaties niet-daeb-activiteiten verrichten.

In de nieuwe novelle moet de gemeente de niet-daeb-activiteit ‘noodzakelijk’ vinden en deze opvatting tijdig publiceren. Een marktpartij die interesse toont om zo’n activiteit zelf uit te voeren, kan het voornemen van een corporatie om een niet-daeb-activiteit uit te voeren blokkeren.

De meest constante factor in alle beleidsdocumenten is de verhuurderheffing. De investeringen van woningcorporaties en commerciële vastgoedbeleggers krimpen daardoor in. De balans tussen kopen en huren wordt door de verhuurderheffing verder verstoord.

Doordat de verhuurderheffing geheel of grotendeels wordt afgewenteld op de huurders, zijn de extra huurverhogingen stevig met grote gevolgen voor de betaalbaarheid van de huren. De huren in de gereguleerde huursector stijgen gemiddeld sneller dan die in de vrije sector. De enige consequentie die het kabinet aanvaardt, is een verhoging van het budget voor de huurtoeslag.

Minister Blok wekt de indruk dat overal in Nederland commerciële v astgoedbeleggers staan te trappelen van ongeduld om activiteiten van woningcorporaties over te nemen. Door het gevoerde huurbeleid, door de verhuurderheffing en door aantrekkelijke alternatieve beleggingsmogelijkheden (vaak in het buitenland) zijn zij in het algemeen niet geneigd om niet-daeb-activiteiten van woningcorporaties over te nemen. Tal van activiteiten zullen verdwijnen als de woningcorporaties deze taken zouden afstoten.

Er zijn verschillende bezwaren verbonden aan een exclusieve concentratie van woningcorporaties op daeb-activiteiten:

• In stedelijke probleemwijken met een zeer dominant aandeel sociale-huurwoningen blijken woningcorporaties bereid en in staat om marktsectorwoningen te bouwen, die middengroepen aan deze wijken binden en die de woningdifferentiatie beter aanpassen aan de vraag. Als woningcorporaties dat niet langer zouden mogen en als er geen marktpartijen zich melden om deze taak over te nemen, zal de stedelijke vernieuwing stagneren;

• Een sterke oriëntatie op een scherp afgebakende doelgroep pakt al gauw stigmatiserend uit en kan gepaard gaan met ruimtelijke segregatie. Een belangrijke, internationaal erkende sterkte van de Nederlandse corporatiesector met een gedifferentieerde woningvoorraad en een gedifferentieerd bewonersbestand, is dat de kans op stigmatisering niet groot is. Dit strategische pluspunt dreigt nu te worden verspeeld. De ongedeelde stad maakt plaats voor de gedeelde stad.

De novelle van februari presenteert een overreactie op de problemen die zich de laatste jaren in de corporatiesector hebben gemanifesteerd: te hoge inkomens van corporatiedirecteuren, te veel financiële risico’s, overmoed en fraude. Politiek gezien zitten woningcorporaties in de achtbaan. Eerst mocht bijna alles, straks mag bijna niets. De opgave zou moeten zijn om het badwater weg te spoelen en de baby te behouden.

Hugo Priemus, technische Universiteit Delft

Reageer op dit artikel