Het project &Amsterdam maakt deel uit van de transformatie van Amstel III in Amsterdam-Zuidoost, waar een overwegend kantorengebied een nieuwe invulling krijgt als gemengde stadswijk. In opdracht van vastgoedbedrijf Greystar worden er 561 huurappartementen gerealiseerd, verdeeld over sociale huur, middenhuur en vrije sector, circa 1.000 vierkante meter commerciële ruimte en een ondergrondse parkeergarage voor ruim 200 auto’s en ongeveer 1.220 fietsen. De bouw ging in april 2025 van start en moet sleutelklaar zijn in het voorjaar van 2028. 

Complexe bouwopgave in Amstel III

Achter die cijfers schuilt een ingewikkeld uitvoeringsproject. Het programma is verdeeld over drie bouwdelen; voor de uitvoering zijn die opgesplitst in zeven woondelen boven een gezamenlijke kelder. De volumes verschillen sterk in hoogte en constructie, met een hoogste toren van circa 75 meter en meerdere terugspringende verdiepingen en terrassen. Ruwbouw, gevel, gebouwtechniek en afbouw lopen daardoor op diverse plekken en in verschillende ritmes naast elkaar. Ook de duurzame gebouwtechniek is onderdeel van de technische opgave, met onder meer Warmte- en Koudeopslag (WKO), zonnepanelen en vertraagde regenwaterafvoer. Voor de WKO worden bronnen tot circa 170 meter diepte geboord.  

Eerst 40.000 kubieke meter de grond uit 

Voordat er hoogte kon worden gemaakt, moest eerst een bouwput van ongeveer 120 bij 70 meter worden gerealiseerd. De bodem in Amstel III is geologisch complex, met wisselende lagen zand, veen en klei. Rond de bouwput kwamen tijdelijke damwanden en, bij aangrenzende bebouwing en een gevoelige rioolcollector, een permanente CSM-wand. Voor de fundering zijn circa 1.250 prefab betonnen palen aangebracht: ongeveer de helft geboord en de helft geheid. 

Ook de bemaling vroeg extra aandacht. Het grondwater is ter plaatse zout en kon niet zonder meer op het oppervlaktewater worden geloosd. Via een gesloten systeem werd het opgepompte water daarom terug in de bodem gebracht. Waterdruksensoren stuurden elke tien minuten meetgegevens door. Tegelijk moest ongeveer 40.000 kubieke meter grond worden ontgraven en afgevoerd, goed voor circa 1.300 vrachtwagenritten.

De schaal maakte de bouwput tot een project op zich. Tussen de damwanden werd een stempelraam aangebracht met buizen die op de bouwplaats tot ongeveer 75 meter lengte aan elkaar werden gelast. Toen keldervloer en -wanden sterk genoeg waren om de grondwaterdruk op te nemen, kon de bronbemaling in mei 2026 worden stopgezet en verschoof het zwaartepunt definitief naar de bovenbouw.  

Geen standaardrecept voor de ruwbouw 

Bovengronds is er vandaag evenmin sprake van één constructiemethode. Voor de ruwbouw wordt ongeveer 25.000 kubieke meter beton op de bouwplaats gestort. Daarnaast zijn 3.100 ton wapeningsstaal, 35.000 vierkante meter betonplaten en circa 3.500 andere prefab betonelementen nodig. 

De hoogste toren krijgt ter plaatse gestorte vloeren, een dubbele liftkern en een prefab trappenhuis. Vanaf de vierde verdieping bestaat de gevel uit betonsandwichelementen. Aan twee zijden is die gevel dragend en wordt hij direct in het ruwbouwproces meegenomen; de niet-dragende zijden volgen enkele verdiepingen later. In andere bouwdelen worden weer andere vloersystemen, holle wanden en massieve prefab kernen toegepast. Stalen kolommen en twee vakwerkconstructies vangen de krachten van de terugspringende volumes op. Opvallend zijn ook de vele balkons in gekleurd zichtbeton. Afhankelijk van de positie worden ze direct aan de vloer bevestigd of achteraf gemonteerd. Die mix van systemen vraagt om een nauwkeurige afstemming tussen ontwerp, werkvoorbereiding, productie en montage.  

Twee bouwculturen op één bouwplaats 

Voor de realisatie werkt een interne projectgroep van Züblin Nederland en Ed. Züblin AG samen. De Duitse tak neemt onder meer de bouwput, fundering, bouwplaatsinrichting, ruwbouw en gevel voor zijn rekening; het Nederlandse team draagt de verantwoordelijkheid voor de gebouwtechniek, turnkey-afbouw, dakafdichtingen en buitenvoorzieningen. Het is de derde keer dat beide organisaties voor een dergelijk grootschalig Nederlands project in deze vorm samenwerken. Technisch directeur Claudius Schwartz ziet juist bij deze schaal de meerwaarde van die combinatie: “&Amsterdam is een project dat door zijn omvang, organisatie en technische complexiteit veel vraagt van iedereen die erbij betrokken is. Het is precies bij dit soort projecten dat de samenwerking met onze collega’s van Ed. Züblin AG voor de klant en voor ons een duidelijke meerwaarde biedt.”  

Dat samenwerken vraagt wel om de nodige aanpassing. Rollen, verantwoordelijkheden en werkvoorbereiding zijn in Nederland anders georganiseerd dan in Duitsland. Projectleider Simon Denter, die de ruwbouwfase leidt, merkt dat dagelijks: “Ik had niet verwacht dat de Duitse en Nederlandse bouwmethoden, en vooral de bouwpraktijk, zo verschillend zouden zijn, terwijl beide landen zo dicht bij elkaar liggen. Die verschillen maken ons dagelijkse werk extra interessant en uitdagend.” Gaandeweg is er een gezamenlijke werkwijze ontwikkeld en worden verschillen in rollen vroeg besproken.

Afbouw volgens de lean-methode 

Naarmate de ruwbouw vordert, vervagen ook de grenzen tussen constructie en afbouw. De zeven woondelen en de kelder vormen elk een afzonderlijk bouwdeel. Voor de afbouw wordt de lean-methode toegepast, met activiteiten die als wagons aan een afbouwtrein zijn gekoppeld. Elke wagon heeft een vaste plaats in de volgorde en beweegt volgens een afgesproken ritme door het gebouw. 

In de hoge toren betekent dit dat op de onderste verdiepingen al appartementen worden afgewerkt terwijl hogerop de ruwbouw nog bezig is. Omdat ruwbouw en afbouw niet dezelfde doorlooptijd hebben, is de trein opgesplitst. De schachten volgen de ruwbouw op ongeveer vier verdiepingen afstand. Voor de droge afbouw geldt vervolgens een vaste weekcyclus. Dankzij de dagelijkse afstemming met de partners kan het team afwijkingen snel detecteren en bijsturen. 

Digitale regie op planning en logistiek 

Die dagelijkse sturing krijgt ondersteuning van digitale hulpmiddelen. Voor de ruwbouw wordt het Trafcon-platform gebruikt. Planning, betonbestellingen en leveringen worden op grote touchscreens op de bouwplaats zichtbaar gemaakt. Tijdens de dagstart ziet het bouwplaatspersoneel welke werkzaamheden waar plaatsvinden en welke logistieke bewegingen daarbij horen. Voor de afbouw wordt hetzelfde principe doorgetrokken. Leveringen, kranen en bouwliften worden via een ticketsysteem gereserveerd. Bij botsende aanvragen bepaalt een prioriteitenmatrix welke activiteit voorrang krijgt. Op een bouwplaats waar veel activiteiten gelijktijdig plaatsvinden, helpt die centrale reservering om conflicten in leveringen en materieelinzet te voorkomen.  

Bouwplaats als onderdeel van de buurt 

De organisatie stopt niet bij de bouwhekken. De bouwplaats ligt midden in een gebied dat tijdens de transformatie gewoon blijft functioneren. Zeker tijdens de damwand- en heiwerkzaamheden waren geluid en trillingen daarom een belangrijk aandachtspunt. Sensoren op omliggende gebouwen maakten het mogelijk om de effecten continu te volgen en de uitvoering waar nodig bij te sturen. Zo werd bij het intrillen van damwanden de opstartsnelheid aangepast om geluidshinder te verminderen; bij heiwerk werden frequentie en slagkracht gewijzigd om trillingen te beperken. 

Ook communicatie met de omgeving is structureel georganiseerd. Buren leveren evenementenkalenders aan, zodat hinderlijke werkzaamheden waar mogelijk rond belangrijke momenten kunnen worden gepland. Nieuwsbrieven, persoonlijk contact en meldingen via de bouwhekken vullen dat aan. Het project is aangesloten bij Bewuste Bouwers en scoorde bij een audit in maart 2026 ‘boven de norm’. “Een project als &Amsterdam bouw je niet los van zijn omgeving”, vertelt omgevingsmanager en projectleider logistiek Henk Sikma. “We investeren daarom veel tijd in overleg met buurtbewoners, ondernemers en andere betrokken partijen. Die aanpak heeft zich ook bij eerdere grootschalige projecten, zoals de Booking.com Campus, bewezen.” 

&Amsterdam laat vooral zien hoeveel regie grootschalige stedelijke woningbouw vraagt. Niet één bouwmethode is bepalend, maar de afstemming tussen systemen, disciplines, partners en omgeving. En in dit geval ook tussen twee verschillende bouwculturen. 

Dit artikel is gesponsord door ZÜBLIN Nederland.