“Mooie kamers die door de bewoners ervan gewaardeerd worden.” Zo omschrijft Alexander van den Nagel, eigenaar van Van den Nagel Modulaire Bouw, de woningen bestemd voor vierhonderd arbeidsmigranten die hij drie jaar geleden in Waalwijk plaatste. “Ze zijn van alle gemakken voorzien. Er is een supermarktje, gemeenschappelijke ruimtes om koffie te drinken. De mensen die er wonen, zijn er blij mee.”

Toch lijkt het een tamelijk bizarre plek om te wonen. Nog geen vijfentwintig meter zit er tussen de woonblokken, die uit drie lagen bestaan, en het distributiecentrum van bol.com ernaast. Aan de andere kant van de straat staat nog zo’n groot distributiecentrum. Maar andere woningen, winkels, parkjes of cafés? Die zijn nergens te bekennen.

Dat arbeidsmigranten op zo’n plek wonen, is geen uitzondering meer. Rond de tienduizend mensen slapen dagelijks op een Nederlands industrieterrein. Dat blijkt uit onderzoek dat Cobouw samen met televisieprogramma Argos deed, op basis van databases over bouwprojecten van Expertisecentrum Flexwonen en Bouwberichten. Doorgaans gaat het om snel gebouwde modulaire woningen, die verplaatst kunnen worden.

Slechts 6 procent van de bedden in woningen die bestemd zijn voor arbeidsmigranten staat in een woonwijk. Meer dan een derde ligt op een bedrijventerrein, en nog eens bijna een derde (28 procent) in agrarisch gebied.

Voor bouwer Van den Nagel, die ongeveer vijfendertig units per week uit zijn fabriek laat rollen, zijn woningen voor arbeidsmigranten goed voor ongeveer een vijfde van zijn totale omzet. In dat segment van de bouw moet je vaak snel schakelen. Van den Nagel: “Vaak loopt een projectontwikkelaar al jaren bij de gemeente te leuren. Als er dan eindelijk gebouwd mag worden, moet zo'n project opeens al vóór volgend jaar klaar zijn.”

Misstanden

Die haast is wel begrijpelijk. Vrijwel iedereen is het erover eens dat er snel meer van dit soort ‘fatsoenlijke’ huisvesting voor arbeidsmigranten moet komen. Volgens de Algemene Bond Uitzendondernemingen telde Nederland in 2023 al bijna een miljoen arbeidsmigranten (dat wil zeggen: mensen uit EU-landen die laagbetaald werk doen). En sindsdien is dat verder toegenomen.

Dat er misstanden voorkomen bij de huisvesting van arbeidsmigranten is al jaren bekend. Denk aan verkamerde panden waar Poolse, Bulgaarse en Hongaarse medewerkers soms met z’n tienen op één vieze slaapkamer liggen. Mensen die van de ene op de andere dag op straat worden gezet, omdat met hun arbeidscontract doorgaans ook het huurcontract eindigt. Volgens het Leger des Heils is het merendeel van de mensen dat op straat slaapt inmiddels een arbeidsmigrant.

Beleidsmakers kijken dan ook verwachtingsvol naar fabriekswoningen. Die kunnen snel op grote schaal fatsoenlijke opvang bieden aan deze groep mensen. Ook voor de makers van deze prefabwoningen is de bouw van woningen voor arbeidsmigranten een goede aanvulling op hun overige werkzaamheden. Daarom investeerden zij al veel in woningfabrieken, maar de prefabbouw groeide de laatste jaren minder snel dan ze hadden gehoopt.

Slecht voor imago

Er is ook een keerzijde: dit type woningen staat vaak op plekken die in principe ongeschikt zijn om te wonen. De vergunningen die gemeenten afgeven zijn daarom slechts bestemd voor een tijdelijk verblijf. Maar de verhuurders gebruiken allerlei trucs om deze mensen toch lange tijd te huisvesten in woonruimte die bedoeld is als tijdelijke oplossing. Gemeenten kijken daarbij vaak weg. Voor arbeidsmigranten die langer in Nederland blijven, heeft het ook gevolgen: het is hierdoor voor hen moeilijk om een waardevol bestaan op te bouwen in onze samenleving.

Arbeidsmigranten doen werk waar we allemaal plezier van hebben. Zij hebben bij uitstek recht op een fatsoenlijke plek in onze maatschappij”

Ondertussen draagt de bouw voor kwetsbare groepen op locaties die eigenlijk niet bedoeld zijn om te wonen, ook bij aan het negatieve imago van flexwoningen. “Een sterke concentratie van kwetsbare doelgroepen kan leiden tot verdere stigmatisering van flexwonen als waardevol woonconcept”, schreef het PBL in 2022 in een rapport over de kansen die flexwoningen bieden.

Protesten van omwonenden

Woonminister Elanor Boekholt O’Sullivan (D66) vindt het in de eerste plaats belangrijk dat er voldoende huisvesting voor arbeidsmigranten komt die kwalitatief in orde is. Maar dat die woningen op grote schaal buiten woonwijken worden gebouwd, vindt zij geen goede ontwikkeling, vertelde ze op de Provada tegen Cobouw: “Arbeidsmigranten doen werk waar we allemaal plezier van hebben. Zij hebben bij uitstek recht op een fatsoenlijke plek in onze maatschappij. Ik ben er voorstander van dat deze mensen niet ergens achteraf wonen, maar gewoon in de samenleving, waar de rest ook woont.”

Maar de minister gaat er niet over op welke locaties arbeidsmigranten gehuisvest worden. “Gemeenten kunnen daar het beste zelf invulling aan geven, passend bij de lokale context”, laat het Ministerie van BZK in een schriftelijke toelichting weten.

En gemeenten zijn huiverig om woningen voor arbeidsmigranten in woonwijken te bouwen. Projecten voor arbeidsmigranten kunnen steevast op protest van omwonenden rekenen. Bovendien knipt een woonwethouder niet graag een lintje door van een wooncomplex voor arbeidsmigranten op een plek waar óók starterswoningen voor de lokale jeugd hadden kunnen staan.

Kop in het zand

En dus kiezen gemeenten vaak voor huisvesting op bedrijventerreinen, in agrarisch gebied of op vakantieparken. Als ze überhaupt al een keuze maken. Veel gemeenten steken namelijk liever hun kop in het zand, blijkt uit een enquête die Cobouw samen met Argos onder twintig gemeenten hield waar tussen 2024 en 2028 grootschalige distributiecentra kwamen – of nog komen.

Zo'n nieuw distributiecentrum betekent ook: honderden nieuwe banen. Daarvan wordt meestal meer dan de helft vervuld door arbeidsmigranten, bleek eerder uit onderzoek door adviesbureaus Stec en DENC (nu Sweco). Toch lijken gemeenten bij het verlenen van een vergunning voor een distributiecentrum nauwelijks rekening te houden met de internationale achtergrond van medewerkers. Van de vijftien gemeenten die onze vragen beantwoordden, had geen enkele bij de vergunningverlening voorwaarden gesteld aan de huisvesting van de arbeidsmigranten.

Slechts twee gemeenten waren in staat om in te schatten hoeveel arbeidsmigranten een nieuw distributiecentrum met zich meebrengt. Negen van de twintig gemeenten lijken helemaal geen nieuwe huisvesting voor arbeidsmigranten te hebben gebouwd na 2020, blijkt uit de databases van bouwprojecten die Cobouw analyseerde.

Knulligheid

Merten Nefs, die onderzoek doet naar distributiecentra en hun omgeving aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, hoort de resultaten van ons onderzoek hoofdschuddend aan. “Gezien de knulligheid waarmee vooral kleinere gemeenten met dit onderwerp bezig zijn, verbaast deze uitkomst me niet. Als ze zo’n project goedkeuren, zien ze alleen de voordelen ervan. Huisvesting van arbeidsmigranten is een hoofdpijndossier dat wethouders graag doorschuiven of vermijden.”

Ook Wim Reedijk, directeur van het Expertisecentrum Flexwonen, is niet verbaasd over de uitkomst van de enquête. Hij pleit er al jaren voor dat gemeenten een inschatting maken van de werkgelegenheid die een distributiecentrum met zich meebrengt vóór ze er een binnen hun grenzen laten neerzetten. Hij ziet dat arbeidsmigranten vaak terechtkomen bij malafide huisjesmelkers. “Iedereen weet dat. Maar gemeenten nemen geen initiatief om dit op te lossen. En als werkgevers en huisvesters met plannen bij de gemeente aankloppen, honoreert de gemeente die in negen van de tien gevallen niet.”

Geen inburgering

Hoe is het eigenlijk voor de arbeidsmigranten zelf om op een bedrijventerrein te wonen? Daarover verschillen de meningen. In de ogen van modulaire bouwers en huisvesters hebben de bewoners daar een prettig leven in een schone woning, met een sportschool, wasserette en pooltafel in het gebouw. En de reistijd naar hun werk is natuurlijk zeer kort. Dat de locatie afgelegen ligt, is volgens hen geen probleem, omdat arbeidsmigranten hier toch maar tijdelijk zijn en dus niet hoeven te integreren.

Ook gemeenten gebruiken dit argument. “Er is geen sprake van inburgering”, laat de gemeente Weert ons bijvoorbeeld weten over haar beleid om grootschalige short stay-locaties op bedrijventerreinen toe te staan.

Nefs, van de Erasmus universiteit, is minder enthousiast: “Het is beter om in zo’n woning op een bedrijventerrein te zitten dan in een te vol, onhygiënisch hok waarvandaan je om half vijf ’s ochtends in een busje moet gaan zitten. Tegelijkertijd vind ik het toch wel shockerend dat we op deze manier tweederangsburgers hebben gecreëerd. Jij en ik willen daar niet wonen en dat mag ook helemaal niet. Maar blijkbaar is het voor deze groep mensen wél goed genoeg.”

Stank en geluid

Er zijn allerlei redenen waarom woningen normaal gesproken niet toegestaan zijn op bedrijventerreinen of in het buitengebied van een gemeente. Zo zijn er weinig voorzieningen in de buurt en kan op een bedrijventerrein sprake zijn van herrie of stank, al worden flexwoningen niet naast zware industrie geplaatst. In buurten waar flexwoningen voor arbeidsmigranten staan, is dan ook meer geluidsoverlast. Dat blijkt uit een analyse door Cobouw van de uitkomst van een leefbaarheidsonderzoek, dat het RIVM heeft gedaan.

Maar er zijn meer nadelen dan de directe effecten die de fysieke omgeving op bewoners heeft. Dat heeft te maken met de bestemmingsplannen van een gemeente. Die staan wonen op een bedrijventerrein meestal niet toe. Daarom krijgen huisvestingprojecten over het algemeen een vergunning voor ‘logies’. Met andere woorden: voor een kort verblijf. Als maximaal toegestane periode wordt vaak een half jaar aangehouden.

Administratieve trucs

Maar het is een publiek geheim dat arbeidsmigranten, bij gebrek aan mogelijkheden om door te stromen op de woningmarkt, vaak langer dan zes maanden blijven, zegt Wim Reedijk van het Experticecentrum Flexwonen. “Er worden allerlei administratieve trucs uitgehaald. Je kunt mensen bijvoorbeeld van de ene naar de andere kamer laten verhuizen binnen flexwoningen. Sommige gemeenten weten best dat dit gebeurt. En er zijn ook gemeenten die het niet weten, omdat ze wegkijken.”

De regels omzeilen is eenvoudig, omdat de maximale verblijfsduur voor een aaneengesloten periode geldt. Een korte vakantie naar het thuisland is al voldoende om zo'n verblijfsperiode te doorbreken. De gemeente Westland bevestigt deze praktijk. Zij noemt het feit dat veel arbeidsmigranten tijdelijk afwezig zijn een van de redenen waarom zij de verblijfsduur van arbeidsmigranten in de gemeente niet actief in de gaten houdt.

Een leven lang last

Gemeenten laten ons weten dat arbeidsmigranten die langer in Nederland blijven, gewoon kunnen meedoen op de lokale woningmarkt en een sociale of particuliere huurwoning of een koopwoning kunnen betrekken.

Maar dat is voor veel arbeidsmigranten niet realistisch, weet wetenschapper Dolly Loomans. Zij deed voor het Planbureau voor de Leefomgeving onderzoek naar de woonbewegingen van arbeidsmigranten. “Het is een mythe dat een arbeidsmigrant maar tijdelijk in Nederland is.” Van de arbeidsmigranten die zij onderzocht, woonde na zes jaar de helft nog in Nederland. “Maar doordat woonprojecten gericht zijn op arbeidsmigranten die kort blijven, zijn er geen structurele oplossingen en blijven ook de mensen die vele jaren in Nederland wonen in de tijdelijke carrousel steken.”

En dat heeft gevolgen voor hen, volgens Loomans: “Het leven op zo’n flexlocatie zorgt ervoor dat je niet goed mee kan doen in de maatschappij. Daar kunnen mensen hun hele leven last van houden.”

Wetswijziging

De vorige woonminister, Mona Keijzer, stelde eind 2025 voor om tijdelijke woonsituaties aan banden te leggen. Short stay zou maximaal één maand mogen duren en daarna zouden arbeidsmigranten een tijdelijk huurcontract krijgen, dat na maximaal twee jaar overgaat in een contract van onbepaalde tijd. Bovendien moet de huisvesting aan allerlei basale eisen voldoen, zoals één slaapkamer per persoon. Het ministerie van BZK laat weten het wetsvoorstel nog voor het zomerreces op te voeren voor een internetconsultatie, zodat alle betrokken partijen erop kunnen reageren.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen door beide Kamers, kan de verschuiving van een logies- naar een woonfunctie grote invloed hebben op de toekomstige én huidige huisvesting van arbeidsmigranten. Dan wordt het waarschijnlijk nog moeilijker voor ontwikkelaars om geschikte locaties te vinden, omdat de uitweg van tijdelijke vergunningen onder het mom van een ‘kort verblijf’ wegvalt. Ook zal deze business vermoedelijk minder lucratief worden: bij ‘gewone’ huurcontracten is het zo dat er voor kleine woningen een maximaal bedrag gevraagd mag worden. Zelfs bestaande locaties voor arbeidsmigranten zouden in één klap onwettig kunnen worden verklaard en de deuren moeten sluiten, waarschuwt Reedijk van Expertisecentrum Flexwonen.

Bekijk zondag 28 juni om 21.00 uur op NPO 2 of op argosonderzoekt.nl de uitzending die Argos maakte op basis van het gezamenlijke onderzoek van Argos en Cobouw.