Kantorenmarkt loopt drastisch achter in energieverplichting

Vanaf 2023 moeten panden met een kantoorfunctie energielabel C of hoger hebben, maar ruim 80 procent heeft dat niet, blijkt uit onderzoek van Cobouw Data & Analytics. Hoog tijd voor verandering, vinden experts. “Bouwers en installateurs moeten de vraag stimuleren.”
Delen:
Illustratie: Pascal Tieman

Al jaren worden vastgoedeigenaren gewaarschuwd voor de labelverplichting die eraan zit te komen. Tot nu toe lijken ze zich er nauwelijks iets van aan te trekken. Vanaf 2023 moeten alle kantoren van minimaal 100 vierkante meter energielabel C of hoger hebben. Cobouw Data & Analytics onderzocht zo’n 1,5 jaar voordat de verplichting ingaat hoe ver eigenaren zijn met de verduurzaming van panden met een kantoorfunctie. De uitkomsten zijn verontrustend.

Van de totaal 68.000 label C-verplichte kantoren heeft slechts 19 procent (ruim 18.000) minimaal energielabel C. Het gros van de objecten (ruim 50.000) heeft überhaupt nog geen energielabel. Dat betekent dat bij ruim 80 procent óf nog een energielabel aangevraagd moet worden óf  energiebesparende maatregelen moeten worden getroffen.

Daarbij moet worden aangetekend dat bij de panden zonder energielabel niet duidelijk is hoe energiezuinig ze zijn. Het kan dus dat het percentage met minimaal label C hoger uitvalt als er meer energielabels worden aangevraagd.

2050: volledig energieneutraal

Een energielabel C betekent dat gebouwen relatief energiezuinig zijn, maar dat er nog ruimte is voor verdere besparingsmaatregelen. Te denken valt aan isolatie of de plaatsing van zonnepanelen. Het verplichte C-label in 2023 is een tussenstap op weg naar volledig energieneutrale gebouwen. In 2050 moet dat bewerkstelligd zijn.

Zover is de kantorenmarkt nog lang niet. De kans is groot dat het merendeel van de panden de milieueisen in 2023 niet eens haalt, constateert Jelle Adamse, marktanalist van Cobouw Data & Analytics. “Wil je de aantallen in 2023 halen, dan moet je het aantal afgegeven labels dit jaar al gaan vervijfvoudigen. Dat is een zeer ambitieuze opgave.”

Verschillen per provincie

De afgelopen jaren worden er langzaam meer energielabels van C of hoger afgegeven. In 2016 ging het nog om 1600 energielabels van minimaal C, in 2020 waren het er ruim 4.000. Maar in de buurt van de 68.000 komt het totaal nog lang niet.

Wij laten onze data voor jou werken

Je strategie aanscherpen? Sneller je marketing- en salesdoelen bereiken? Wij weten álles over gebouwen (en infra) in verandering
Onze data, jouw kansen

Per provincie verschilt de opgave behoorlijk. De Randstad loopt voor op andere provincies, volgt uit het onderzoek. In Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland is de meeste kantorenoppervlakte energiezuinig gemaakt. Ongeveer de helft van de totale oppervlakte heeft in die gebieden minimaal energielabel C. Zeeland loopt achterop. Daar voldoet nog maar 27 procent van de ruim 190.000 vierkante meter aan de eisen.

De opgave verschilt sterk per provincie. Illustratie: Pascal Tieman

‘Meer vraag in de Randstad’

Gek is dat niet, stelt Martin Mooij, manager certificering van de Dutch Green Building Council (DGBC). “In de Randstad is de meeste vraag naar kantoorruimte. Bovendien liggen de huren daar hoger, waardoor je energiebesparende maatregelen makkelijker kunt doorberekenen aan de eindgebruiker.”

Andere onderzoeken onderstrepen het beeld dat Cobouw Data & Analytics schetst. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) schatte onlangs dat ongeveer 35 procent van alle kantoren label C of beter heeft, 12 procent een label D of slechter en 53 procent geen label. De percentages komen iets hoger uit, aangezien het EIB andere uitgangspunten hanteert (zie kader voor verantwoording van dit onderzoek). Toch stelt ook het EIB dat het aantal panden met label C jaarlijks nauwelijks toeneemt.

Grootste opgave bij kleine kantoren

De grootste opgave ligt bij kleinere panden, blijkt uit datzelfde onderzoek. Onder die kantoren is het percentage met een G-label twee keer zo groot als onder grote panden. Ook de kantoren in krimpgebieden lopen achter. Daar zijn de huurprijzen relatief laag en daardoor is het lastiger om investeringen te doen, verklaren de onderzoekers.

Andere oorzaken zijn te vinden in onwetendheid en een afwachtende houding, zegt Jelger Arnoldussen onderzoeker van het EIB. “Niet alle eigenaar-gebruikers en particuliere beleggers zijn op de hoogte van de labelplicht. Of ze weten niet wat de gevolgen zijn of welke maatregelen ze kunnen treffen. Een ander deel denkt dat er weinig op gehandhaafd wordt. Dus wachten ze af.”

Niet zulke ingrijpende maatregelen

Het gekke is, is dat de maatregelen die moeten worden getroffen niet zo ingrijpend zijn, vervolgt hij. “Met een aantal lichte ingrepen, zoals ledverlichting, zijn veel kantoren er al. Alleen panden met label G en F moeten meer stappen zetten om naar C te komen. Toch gebeurt er weinig. Wij vermoeden dat dit komt omdat veel vastgoedeigenaren andere investeringen rendabeler vinden.”

Toch is het nemen van duurzame maatregelen in kantoren juist een goede investering, stelt hoogleraar Piet Eichholtz van Maastricht University die onderzoek doet naar financiële duurzaamheid van gebouwen. “Bijna alle maatregelen hebben een netto positieve contante waarde. Het levert geld op. Het probleem is dat daar te weinig over bekend is. Kantooreigenaren zeggen vaak tegen me dat daar geen bewijs voor is. Maar dat is er wél, er zijn verschillende onderzoeken naar gedaan.”

Tijd voor andere houding

Het is hoog tijd dat de houding van vastgoedeigenaren gaat veranderen, vinden de experts. Nog maar 1,5 jaar en dan gaat de wet in. Bij het ontbreken van een label riskeert de eigenaar een boete van 20.000 euro. Komen ze op het laatste moment in actie, dan gaan ze 2023 nooit halen, vreest Mooij. “Het kan zijn dat ze het allemaal uitstellen tot vlak voor 2023. Maar je kunt niet alles op het laatste moment doen, daarvoor zijn er niet voldoende installateurs beschikbaar.”

Niet alleen vastgoedeigenaren moeten in actie komen. Ook andere partijen moeten meer hun best gaan doen om de vraag te stimuleren, vinden de experts. Zo zou de bouw- en installatiesector meer moeten doen om kantooreigenaren de noodzaak van verduurzaming duidelijk te maken.

Bouwers: breng de markt op gang

“Het is in hun eigen belang dat de markt op gang komt”, stelt Eichholtz. “Ga meer in gesprek met vastgoedeigenaren. Zorg dat je marketingcampagnes optuigt waarin je duidelijk maakt dat de stap naar een beter energielabel een goede investering is. De beeldvorming hierover moet eerst veranderen voordat vastgoedeigenaren erin investeren.”

Bouwers en installateurs moeten vastgoedeigenaren meer gaan helpen, vult Jan van Hout, eigenaar van Van Hout Adviseurs en Installateurs aan. Het bedrijf is een van de partijen dat zich bezighoudt met de verduurzaming van de kantorenmarkt. Nu is dit nog ‘slechts’ 30 procent van zijn bedrijfsvoering. De vraag zou véél groter kunnen zijn, gelooft Van Hout. “Als installateur moet je niet binnen komen wandelen en zeggen: je moet dit en dat aanpakken. Je moet samen met klanten kijken wat de maatregelen opleveren en wat het kost. Pas dan kun je ze overtuigen waarom dit nodig is.”

A+++++

Al 56 utiliteitsgebouwen hebben het nieuwe label A+++++. Dit label bestaat sinds januari dit jaar en gaat verder dan de wettelijke eis van Bijna Energieneutraal (A++++). Dit blijkt uit cijfers van RVO. Het extra plusje laat zien dat er gekozen is nóg een stap verder te gaan. Een gebouw krijgt de vijf plusjes als het gebouw een primair fossiel energiegebruik heeft van 0 of lager. Dit gaat om het gebouwgebonden energiegebruik en dat betekent dat het gebouw zeer energiezuinig is.

Strikte handhaving

Vooral de overheid is aan zet, vult Techniek Nederland aan. Als zij haar communicatie richting vastgoedeigenaren intensiveert, gelooft de brancheorganisatie van installateurs dat de Label-C verplichting voor het overgrote deel van de kantoren wel haalbaar is. “Wij zien dat de vraag bij met name grote kantoren toeneemt en dat de verduurzaming wel behoorlijk op gang komt. Omdat het bij veel kantoorgebouwen maar om relatief kleine maatregelen gaat die moeten worden genomen, geloven wij dat de ambitie te realiseren is. Daarvoor is wel essentieel dat gemeenten vanaf januari 2023 gebouweigenaren aanspreken die dan nog niet over het label beschikken. Zonder strikte handhaving komen we er niet.”

Kijk dan niet alleen naar energielabel C, maar overtuig de vastgoedeigenaar direct meer maatregelen te nemen, adviseren Van Hout, Eichholtz en Mooij. “De milieueisen worden alleen maar strenger. Voor woningen wordt er nu al gekeken naar label B en ik verwacht dat het ambitieniveau steeds hoger komt te liggen”, zegt Eichholtz. “Het is slimmer én goedkoper in een keer het kantoor goed aan te pakken. De grootste kosten zitten in het tijdelijk verhuizen van je huurders en het aanstellen van een aannemer.”

‘Ga verder dan energielabel C’

Je onderscheidt je niet met energielabel C, voegt Mooij daaraan toe. “Eindgebruikers gaan steeds meer letten op hoe duurzaam en gezond een pand is. C is straks de norm. Als je toekomstbestendig wilt zijn en wilt voldoen aan de klimaatdoelen van Parijs, móet je wel verder gaan dan C.”

Lees meer:

Verantwoording onderzoek
Voor deze analyse is gebruik gemaakt van de datasets van het BAG en EP-online.

Er is gekeken naar verblijfsobjecten. In een pand kunnen meerdere verblijfsobjecten zijn gevestigd. Een verblijfsobject is een eenheid binnen een pand met eigen toegang en kan verschillende gebruiksfuncties hebben (zoals een kantoor).

De volgende definities zijn gebruikt:

  • Het verblijfsobject heeft in het BAG enkel de verblijfsfunctie ‘kantoor’. Dit betekent dat objecten die daarnaast nog een andere functie hebben niet in de cijfers zijn meegenomen, omdat niet met zekerheid kan worden vastgesteld dat ze label C-plichtig zijn.
  • Kantoren met een oppervlakte kleiner dan 100 m2 zijn uitgezonderd van de label C-verplichting en worden om die reden buiten beschouwing gelaten.
  • Onder deze voorwaarden bestaat de kantoorvoorraad uit ruim 68.000 objecten.