Het smaakt naar meer. Het kan niet anders dan dat de pilot van dertien corporaties en negen gemeenten uit de regio Eindhoven elders in Nederland een vervolg gaat krijgen. "Veel substantiëler dan we nu gedaan hebben”, verwacht Piet Machielsen, wethouder te Oirschot en trekker van de stuurgroep met gemeenten en corporaties die de bouw om duizend gestandaardiseerde sociale huurwoningen vroeg.
“Het is zes woningen kopen en er zeven krijgen”, zegt Bas Sievers, directeur-bestuurder van Woonpartners, een van de dertien deelnemende corporaties. De prijs is volgens hem inclusief de kostbare BENG-eisen.
Voordeuren
De corporaties kunnen bovendien vaart maken. Binnen een halfjaar kunnen de standaardwoningen gebouwd worden, waar eerder een jaar tijd voor nodig was. Snelheid is nodig. In de periode 2019 tot en met 2024 zijn er zo’n 27.000 nieuwe woningen nodig in de stedelijke regio Eindhoven. In de met minister Ollongren afgesloten woondeal staat dat er voor Eindhoven een “forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie” nodig is.
“Er moeten sneller voordeuren geplaatst worden, daar doen we het allemaal voor”, zegt ook Sievers. De zoektocht van de corporaties en gemeenten naar extra nieuwbouw kwam een paar jaar geleden van de grond. Sinds begin 2019 zitten de wethouders van de negentien gemeenten van het stedelijk gebied Eindhoven aan tafel met de dertien bestuurders van de plaatselijke corporaties. “Bij zo’n bijeenkomst, die plaatsvond bij het Eindhovense corporatie Woonbedrijf, is bedacht: wel leuk dat we dit allemaal belangrijk vinden, maar hoe kunnen we de samenwerking concretiseren?”, kijkt Machielsen terug.
Bundelen
Bouwbedrijven riepen al een tijdje dat ze grote opdrachten nodig hebben om industrieel gefabriceerde woningen te kunnen maken. De vaste kosten van een fabriek zijn groot, dus het is belangrijk dat de fabrieken continu blijven draaien. In tijden van stijgende bouwkosten en oplopende personeelstekorten zijn fabriekswoningen de enige manier om in betaalbare woningen te voorzien. Veel grotere bouwers hebben de laatste jaren grote stappen gemaakt met geïndustrialiseerd fabriceren van woningen. Kant-en-klare gevels, daken en vloeren - die soms in een dag op de bouwplaats gemonteerd kunnen worden.
“Als we nou eens de vraag van verschillende corporaties bundelen en dan gezamenlijk gaan inkopen?”, dachten de Brabantse corporaties. Het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes bedachten het initiatief De Bouwstroom, een samenwerkingsverband tussen corporaties en bouwers, dat vanuit Noord-Brabant de rest van het land wil veroveren. Corporaties konden gaan shoppen in een zogeheten conceptenboulevard bij conceptuele woningaanbieders.
Loslaten
De uitvraag in Eindhoven is de eerste van De Bouwstroom. Vorig jaar juni werd de markt in een open aanbesteding uitgedaagd. De randvoorwaarden? De bouwkosten per woning mochten niet meer bedragen dan 160.000 euro inclusief btw. “En we wilden een gestandaardiseerd product met veel verschijningsvormen. ” De proceduretijd moest worden verkort en ook de bouwtijd.
“De vraag is niet geweest: heb je een industrieel concept? Het was een kwalitatieve uitvraag. Zonder bestek”, vervolgt Sievers. “Voor corporaties was het de kunst van het loslaten van wat wil ik nou? De uitvraag was: we willen een- en tweepersoonswoningen. Wat bieden jullie aan? De markt weet prima wat de woonbehoefte is.” Dat loslaten betekende wel volgens hem een trendbreuk bij de corporatie. "We mogen niks meer vinden van het kraantje achter de woning.”
Longlist
Meer dan 120 partijen vroegen de aanbestedingsdocumenten op. Sievers: “Dat waren veel partijen die het interessant vonden om te zien wat we op de markt hadden gezet.” Uiteindelijk waren er dertig aanbieders die zich inschreven. In dialoogsessies konden de partijen elkaar aftasten.
Op de longlist bleven de conceptuele woningbouwers, die al een aantal jaren industrieel aan de weg timmeren, over. “Dat vind ik niet zo onlogisch”, zegt Sievers. “We hadden wel in het achterhoofd: met zo’n massa-uitvraag komen de aanbieders van conceptwoningen waarschijnlijk bovendrijven. Dat bleek ook. Ze konden de prijs garanderen. Het prijsplafond van 160.000 euro werd alleen gehaald door de conceptaanbieders.”
Een positieve verrassing was ook dat de snelheid van bouwen niet ten koste gaat van de variatie. “We krijgen geen eenheidsworst. Je kunt enorm veel verschijningsvormen krijgen bij een gestandaardiseerd product.”
Leermoment
Een “mooi leermoment” was volgens de corporatiedirecteur dat de bouwbedrijven zeer gelukkig waren met de uitvraag. “Het mooiste en belangrijkste was dat vooral de conceptaanbieders zeiden: 'Eindelijk is er een massa-uitvraag,. Zo kunnen we de industrialisatie verder uitbouwen, omdat we de continuïteit nu kunnen waarborgen.'”
Niet dat het de corporaties daar primair om te doen was. “We zijn geen filantropen en aanjagers van dat soort trajecten. Maar je voelt wel aan: als wij het als corporaties anders doen, krijg je ook een andere reactie terug.”
BAM en Heijmans kwamen als winnaars uit de bus. Heijmans kreeg de opdracht voor het bouwen van zo’n vijfhonderd eengezinswoningen en BAM Wonen voor vijfhonderd appartementen. De bouwconcerns hebben uitgebreide ervaring met conceptwoningen.
Zo’n grote opdracht stelt BAM in staat om “continuïteit te houden in de bouwstroom” voor conceptwoningen voor gestapelde bouw, legt Dinant te Brinke, directeur BAM Wonen uit. “Dat geeft ons de ruimte om goede vervolgstappen te zetten op het gebied van efficiency, industrialisatie en duurzaamheid.”
Sneeuwbaleffect
Na de succesvolle pilot is het wachten op een sneeuwbaleffect. Machielsen: “We hopen dat we een spin off kunnen geven naar andere regio’s. We hebben er vertrouwen in dat die schaalvoordelen steeds groter worden.”
Maar het is geen kwestie van de uitvraag kopiëren, waarschuwt Sievers. De gemeenten en de corporaties moeten het “dragen”. “Je moet het organisatiebelang naast je neerleggen om het samenwerkingsbelang groter te maken. Dat is misschien wel het moeilijkste. Het gaat om vertrouwen, elkaar kennen. Dat moet je aan de voorkant organiseren.”
Voor het verkorten van de procedures moesten de gemeenten over hun eigen schaduw heen springen. Het is niet de bedoeling dat alle gemeenten bij elk project een Bouwbesluittoets zouden gaan doen, vertelt Machielsen. “De eerste die komt, die doet de toets. Komt hetzelfde type woning in een andere gemeente? Dan komt er een stempeltje. Want anders zijn we alles negen keer aan het bekijken.”
Beste vrienden
Investeren in de relatie is onontbeerlijk, zeggen Machielsen en Sievers. Corporaties en gemeenten zijn niet altijd elkaars beste vrienden geweest. Machielsen: “Corporaties vinden vaak dat gemeenten verdieneurootjes in hun ogen hebben als het gaat om grondprijzen. Gemeenten zeggen op hun beurt dat corporaties eens moeten opschieten met bouwen. Als je die sfeer hebt, dan kom je niet verder. Je moet met elkaar over drempels heenstappen.”
Efficiënter samenwerken is nodig, vervolgt Machielsen. “De opgave vraagt erom. In wezen zijn we als gemeenten en corporaties gewoon de backoffice. Wij moeten ervoor zorgen dat er concrete producten worden geleverd. Als de afdeling verkoop en de afdeling inkoop elkaar beconcurreren, heb je een moeilijk bedrijf. Dus je moet het bij elkaar zien te brengen. Dat is wat we aan het doen zijn.”
