Lenny Vulperhorst

Ooit wel eens gehoord van Antoinette Vietsch? Ik lees veel kranten, volg de politiek actief, maar in augustus wist dit Tweede Kamerlid van het CDA NRC Handelsbladte halen

200

Het is hoog tijd dat de Tweede Kamer verzoekt om een parlementaire enquête naar de woningnood

We zijn verleerd simpel te denken.

Door jarenlang stagnatie te scheppen op de A2 wil de asfaltlobby bewijzen dat Nederland dichtslibt en dat verbreding van het rijkswegennet de oplossing is

Meer greep van de (rijks)overheid op corporaties zou de oplossing zijn om onregelmatigheden en wanprestaties te voorkomen

De bouw en vastgoedsector staan voor een ingrijpende sanering. De oorzaken van de crisis zijn bekend. Grondposities leggen een groot beslag op financiële middelen. Banken zijn terughoudend met het verstrekken van financiële middelen. Kopers van woningen zijn in staking. En bedrijven stellen investeringen in bestaande en nieuwe panden uit. De effecten zijn dat orderportefeuilles snel

Er is een grote vraag naar goedkope woningen, zowel in de huur- als de koopsector. Voor de kredietcrisis noemden we dit in Nederland het 'startersvraagstuk'. Intussen hebben we het natuurlijk al lang niet meer over nieuwkomers op de woningmarkt. De behoefte aan betaalbare woningen zal de komende jaren eerder toe dan afnemen. Tegelijkertijd is er

De werkvoorraden in de bouw nemen in hoog tempo af. Er komt gewoon heel weinig nieuw werk bij. Het angstzweet zal menig ondernemer op de rug staan, omdat volstrekt onduidelijk is hoe zwaar het weer zal zijn. Wat is de beste benadering als je op een zonnige, windstille dag opeens met je bedrijf in een verwoestende storm terechtkomt? Het schip begint water te maken. Hoe krijg je weer vaste grond onder de voeten? Eigenlijk begint elke strategie met het bepalen van het weerstandsvermogen. Hoe lang kun je met rode cijfers werken? Voor de één is dat een paar maanden, voor de ander een paar jaar. Maar ben je daar ook toe bereid? Meestal niet. Voor een ondernemer zijn rode cijfers de prikkel om te bezuinigen. Waar kunnen de algemene kosten omlaag? Hoe organiseren we de projecten efficiënter? Welke mensen zijn niet per se noodzakelijk voor de continuïteit van het bedrijf? Welke risico's (activiteiten en mensen) kunnen we beter uitbesteden? Bezuinigen gebeurt vaak nogal ad hoc, zeker als er paniek is. Dan wordt de kaasschaaf gebruikt (iedereen draagt zijn deel bij) of het onderbuikgevoel gevolgd (er wordt niet gesnoeid in de veel te omvangrijke top, maar bij de mensen die het werk voor elkaar moeten krijgen). Maar bezuinigingen moeten zich vooral richten op de 'bleeders': daar worden immers de verliezen geleden. Dat vereist dat de bedrijfsadministratie die informatie zo precies kan leveren. Vaker dan je zou verwachten worden alle kosten en opbrengsten min of meer op een hoop gegooid, waardoor onduidelijk is waar het geld wordt verdiend en verloren. Ook als duidelijk is waar de verliezen vallen, blijkt die tak van sport het speeltje van de directeur of de voorinvestering in een nieuwe markt. Maar uiteindelijk moet in zwaar weer alle ballast over boord (onrendabele producten, diensten en activiteiten worden beëindigd of te gelde gemaakt).Om de continuïteit te garanderen, moeten de kernactiviteiten prioriteit krijgen en, bovenal, scherp worden aangestuurd. Directeuren moeten - in deze crisis - hun bureau verlaten en zich direct met de projecten gaan bemoeien. Vaak zijn zij het meest ervaren en bij uitstek in staat de processen in projecten veel efficiënter te organiseren. Door een goede procesorganisatie kunnen zij ogenschijnlijk onrendabele projecten renderend krijgen. Alleen toppers kunnen zorgen dat scherp wordt ingekocht, dat de logistieke processen kloppen (en er geen wachttijden en -kosten zijn), dat bouwfouten worden vermeden en dat de arbeidsproductiviteit optimaal is. Is het niet logisch dat in zwaar weer de beste aan het roer staat?

Het is maar goed dat ik bij de laatste verhuizing mijn verzameling publicaties van Karl Marx en Friedrich Engels niet heb weggedaan. Een aantal van de ideeën van deze heren blijkt toch waardevaster te zijn dan aandelen. Het is opeens normaal dat banken genationaliseerd worden, autoleasemaatschappijen bij de overheid aankloppen om staatssteun, uitkeringen worden ingezet voor werkgarantie en de bouwsector oproept tot een soort nationaal reddingsplan. Overheidsbouwbeleid. Garantstelling door de overheid van hypotheken. Belastingvoordelen voor aspirant-kopers. "De markt" ligt groggy in de hoek van de ring. Het heil moet van de overheid komen! Maar nu we het toch over de 'oude doos'" hebben: een wild plan. De overheid tuigt nationaal bouwbeleid op in ruil voor alle grondposities van projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers en andere ondernemers in de vastgoedwereld. Die gronden zijn voor veel bedrijven op dit moment toch een financiële steen aan het been. Bovendien worden ze elke dag minder waard nu er een enorme vraaguitval dreigt. Het doel waarmee marktpartijen in de bouw gronden verwerven is immers het garanderen van toekomstige ontwikkel- of bouwomzet. Het zijn eigenlijk speculatieve omzetten, die voorlopig zwaar op de maag liggen. Met deze ruil (grond voor steun) krijgt de rijksoverheid een zeer sterke positie op de grondmarkt. Daarmee kunnen grondprijsontwikkelingen worden beheerst en kan effectief worden gestuurd op ruimtelijke ontwikkeling. Er wordt de laatste jaren veel geklaagd over verrommeling, maar zolang de hoofdschuldigen daaraan hun gang kunnen gaan, is het immers dweilen met de kraan open. Nationalisatie van de grond (want daar hebben we het eigenlijk over) heeft nog een ander belangrijk voordeel. Veel ondernemers speuren nu naar potentiële bouwlocaties op de lokale beleidsagenda en zodra ze een indicatie hebben dat er ergens ooit gebouwd zou kunnen/mogen worden, slaan ze toe. Vele jaren later zijn ze een vanzelfsprekende partner in een project. Ik heb dat altijd een gemakzuchtige manier van ondernemen gevonden. Het gaat immers niet om het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten of het toevoegen van waarde in een complex vraagstuk dat nu speelt. Het gaat ook niet over klanten en gebruikers. Het gaat niet over de levenscyclus van bouwwerken of over duurzaamheid. En het gaat niet over wat ik noem 'complementair denken': de overheid helpen om zijn opgave te realiseren. Dat vergt dat een ondernemer ook een beetje van de overheid en zijn vraagstukken houdt.Zonder grondposities zijn marktpartijen in de bouw dus gedwongen modern te ondernemen. En daar zitten we toch allemaal op te wachten.