De grootste vertraging bij woningbouw zit doorgaans niet in de uitvoering, maar in de fase daarvoor: de planfase. Dat wordt duidelijk uit het TNO-onderzoek dat gebaseerd is op praktijkervaringen. De onderzoekers hebben zestien diepte-interviews gehouden met ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties, kwaliteitsborgers, gemeenten en andere betrokken partijen, aangevuld met praktijkvalidatie.
Nog voordat de bouw van start gaat, kan een woningbouwproject door allerlei obstakels al maanden of zelfs jaren vertraging hebben opgelopen. Bouwpartijen zien dat oponthoud veelal als een optelsom van allerlei incidenten, variërend van bezwaarprocedures, aanvullende eisen tot een vertraagde vergunning.
Vertraging geen incident, maar patroon
Een van de voornaamste conclusies uit de studie van TNO is dat vertragingen geen incidenten zijn, maar terugkerende patronen die te beïnvloeden zijn. Vertraging in de planfase is te wijten aan meerdere factoren die elkaar versterken. Dan gaat het bijvoorbeeld om beleidskaders die niet zo hard zijn als ze leken, of gemeentelijke eisen die veranderen of ineens anders geïnterpreteerd worden. Theorie en praktijk blijken bovendien vaak uiteen te lopen tijdens het ontwikkelproces. Onzekerheden in een project komen soms pas aan het licht als het ontwerp al gemaakt is. Als er dan toch nog aanvullende eisen of randvoorwaarden gesteld worden, moet het ontwerp herzien worden en volgt er nieuwe afstemming. Inspraakprocedures verlopen daarnaast niet altijd zoals voorzien. Ook als formele besluiten al genomen zijn, blijven discussies terugkeren zonder duidelijke afbakening.
Dit is geen pech, maar dit is hoe we het proces hebben ingericht”
Verder blijkt dat informatie-uitwisseling kan leiden tot stagnatie doordat overheden en marktpartijen verschillende systemen gebruiken en uitgaan van andere abstractieniveaus. Gegevens moeten daardoor soms opnieuw aangeleverd en ingevoerd worden. Met als gevolg, meer kans op fouten en vertraging.
Andere werkwijze
De oorzaken van vertraging in de planfase die uit de interviews in de TNO-studie naar voren komen, zijn niet nieuw, zegt Tim van Ee, consultant digitalisering in modulaire en geïndustrialiseerde bouw bij TNO. “Wat het probleem hardnekkig maakt, is dat ze tegelijkertijd optreden en elkaar versterken.” En al deze vaak onderschatte knelpunten in de planfase maken een woningbouwproject niet alleen langduriger, maar ook kostbaarder en onvoorspelbaarder voor opdrachtgevers. Die extra kosten zitten bijvoorbeeld in herontwerp en stijgende financieringslasten. Om het patroon van meerdere knelpunten tegelijk te doorbreken, is vooral een andere werkwijze nodig. Van Ee: “Of, zoals het rapport impliciet duidelijk maakt: dit is geen pech, maar dit is hoe we het proces hebben ingericht.”
Het TNO-rapport is geen blauwdruk, maar biedt de sector een handvat om de ingesleten patronen te doorbreken en daarmee de planfase te versnellen. Het maakt zichtbaar waar de vertraging ontstaat, wat de oorzaak is en welke keuzes nodig zijn om een project soepeler te laten verlopen. De onderzoekers komen met een heel scala aanbevelingen: zowel praktische acties als digitale hulpmiddelen en organisatorische veranderingen. Het doel is om vertragingen te beperken, samenwerking te verbeteren en woningbouwprojecten sneller en voorspelbaarder te maken.
Dit artikel is gesponsord door TNO.
