nieuws

Vorm maakt omslag naar betaalbare woningen: ‘Consument vindt woningprijs te hoog. Terecht’

woningbouw 2972

Vorm maakt omslag naar betaalbare woningen: ‘Consument vindt woningprijs te hoog. Terecht’

Vorm gaat bij nieuwe projecten minstens 70 procent van de woningen betaalbaar maken. De bouwende ontwikkelaar uit Papendrecht ziet dat zijn verdienmodel, dat vooral geënt is op dure woningen, niet houdbaar is.

Die opvallende omslag kondigt Vorm aan in het jaarverslag over 2018. De markt vraagt om betaalbare woningen, terwijl woningbouwers dure woningen bouwen. Volgens bouwende ontwikkelaar Vorm stevenen woningbouwers af op een “afzetprobleem”. “We zijn dat nu al gebeuren, zowel binnen en buiten de steden”, schrijft het bedrijf dat onder leiding staat van Daan van der Vorm en Hans Meurs.

De omslag naar betaalbare woningen is nodig om in de nabije toekomst geld te blijven verdienen. “Ons verdienmodel is niet meer kostenefficiënt genoeg om nog decennia te blijven gebruiken.”

Beste cijfers van de afgelopen 99 jaar

Vorm (nummer 16 in de Cobouw50) zag zijn omzet in 2018 stabiliseren op 382 miljoen euro (2017: 380 miljoen). De orderportefeuille steeg met 0,3 miljard naar 2 miljard euro. Het nettoresultaat steeg naar 26 miljoen euro (2017: 23 miljoen). “Een uitstekend jaar”, aldus het bedrijf. “De beste cijfers van het afgelopen 99 jaar.”

Maar toch moet het anders. “We zien nog steeds een goede afzet voor onze woningen, en tegelijkertijd zien we dat onze klanten de absolute prijzen soms – terecht – te hoog vinden.”

Daardoor vertraagt bij sommige projecten de afzet. Het vraagt volgens Vorm creativiteit om nieuwbouwwoningen betaalbaar en maximaal verkoopbaar te maken.

Bedanken voor tenders

Vorm ziet dat het de laatste tijd moeilijker wordt om interessante projecten te starten. “De concurrentie bij de verwerving van projecten is extreem hoog.” Ook de grondprijzen zijn hoog. “Steeds vaker moeten we bedanken voor tenders omdat we de haalbaarheid zeer klein achten. Gemeenten stapelen ambities (duurzaamheid, betaalbaarheid en hoge grondprijzen) waardoor projecten onder de huidige marktomstandigheden niet haalbaar zijn.”

Om het afzetrisico te verminderen, verlegt Vorm de aandacht van de kopersmarkt naar de huurmarkt. De komende drie jaar verwacht het bedrijf 1 miljard euro aan beleggers en corporaties te verkopen.

Griezelige stijging van de bouwkosten

De stijging van de bouwkosten is tot nu toe ook vaak een stok in de wielen.  “De extreme prijsstijging van de bouwkosten is soms griezelig. Bij projecten waarbij niet in een korte tijd kan worden gestart met de bouw, zijn de bouwkosten tussen verwerving en start bouw soms met 15 tot 20 procent gestegen.”

Maar inmiddels stijgen de bouwkosten niet meer zo extreem, ziet Vorm. “We hopen op normale percentages van 1 tot 3 procent in plaats van meer dan 10 procent.”

In 2018 is Vorm met dertig projecten gestart. Van de 2.600 woningen zijn er 1.650 betaalbaar, waarmee woningen tot 350.000 tot 400.000 euro, afhankelijk van de regio, bedoeld. 90 procent van de woningen heeft een epc van 0 of lager.

Vorm maakte 10 miljoen euro aan faalkosten

Betaalbare woningen maken, betekent efficiënter werken. Hoe? Vorm wil niet meer woningen ontwikkelen en bouwen, maar woningen maken. Dat eerste is ouderwets en leidt in een stroperig proces tot het zoeken naar kostenoptimalisaties en heeft overheadkosten en faalkosten tot gevolg. Vorm schat 10 miljoen euro faalkosten te hebben gemaakt vorig jaar. “En dan zijn we waarschijnlijk nog voorzichtig.”

De faalkosten in de branche nemen eerder toe dan af, schat het bedrijf. Oorzaak: Complexe binnenstedelijke projecten, buitenlandse medewerkers met onvoldoende kennisniveau en een “andere kwaliteitsmoraal”, de hoge werkdruk, de uitstroom van ervaren medewerkers en de instroom van onervaren medewerkers bij adviseurs. “De keerzijde van de huidige extreem drukke markt bestaat uit extreem hoge faalkosten.”

Vorm had zich nog wel ten doel gesteld om de faalkosten te elimineren. “Dat hadden we onszelf en anderen beloofd, maar dat is helaas niet gelukt.”

50 procent sneller, 20 procent goedkoper

Door in drie maanden met tien co-makers samen met architecten, constructeurs en adviseurs in drie maanden het hele ontwerp in elkaar te sleutelen, hoopt Vorm 50 procent sneller en 20 procent goedkoper te kunnen bouwen. Klinkt eenvoudig? “Nu nog doen.” Het bedrijf is al met de nieuwe werkwijze gestart. Doel is om vanaf 2025 jaarlijks 5.000 betaalbare woningen te maken.

Prefabbadkamers uit fabriek

Samen met het Rotterdamse installatiebedrijf Giesbers is Vorm een nieuw bedrijf met de naam Homeblocks gestart. Dat bedrijf gaat prefabbadkamers, -toiletten, -meterkasten en technische ruimten maken. “We zetten ze op vrachtwagens en schuiven ze als dozen onze betaalbare woningen in”.  De prefabunits worden door mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt en personeel “elders uit Europa” gemaakt.
Vorm belooft nog meer samenwerkingen aan te gaan met maakbedrijven. “De beschikbaarheid van metselaars, timmerlieden, installateurs, stukadoors en tegelzetters domineert de komende jaren de markt.” Vorm wil bouwplaatsmedewerkers binden, onder andere door ze beter te belonen en te coachen.

'We kunnen de concurrentie met de hele groten aan'

'We kunnen de concurrentie met de hele groten aan'

 

Reageer op dit artikel