nieuws

Aanjaagteams woningbouw boeken succes. ‘Soms zijn gemeenten niet vooruit te branden’

woningbouw 2576

Aanjaagteams woningbouw boeken succes. ‘Soms zijn gemeenten niet vooruit te branden’
De woningmarkt is volledig vastgelopen

Ondanks dat de horizonnen versierd zijn met ontelbare hijskranen, worden er te weinig woningen gebouwd. Met versnellingsteams en vliegende brigades wordt het bouwtempo vanuit het Rijk en de provincies aangezwengeld. “Vreemde ogen dwingen.”

Het lijkt op Charlie’s Angels. De televisieserie met Farrah Fawcett uit de jaren zeventig die in 2000 de bios haalde. Drie sterke vrouwen die door hun chef, die alleen op de rug te zien was, eropuit gestuurd werden om gevaarlijke karweitjes op te knappen. Zo kun je het expertteam woningbouw van minister Ollongren ook zien. Alleen is Charlie anno 2019 een vrouw (Kajsa Ollongren) en mogen acht mannen en drie vrouwen, die hun sporen verdiend hebben in het wereldje, lastige karweitjes opknappen.

Jos Feijtel is een van die experts. Hij was ooit projectontwikkelaar, maar ook burgemeester, wethouder en corporatiedirecteur. Ondanks dat hij zeventig is zoeft hij met zijn hybride Kia nog heel Nederland door om woningbouwprojecten op gang te helpen. Zwolle, Heiloo, Lelystad, Eindhoven, Lelystad, Alphen aan den Rijn. Hit the road. “Ik krijg daar energie van”, zegt Feijtel. Al was die ene keer de afspraak om half acht in Enschede wel erg vroeg, trekt hij lachend een wenkbrauw op.

Feijtel zat al jaren in het versnellingsteam van het ministerie van Binnenlandse zaken. Minister Eberhard van der Laan had gezien dat hij in Alkmaar in 2010 succes boekte als woningbouwaanjager. “Dat was een persoonlijk klusje”, zegt Feijtel bescheiden. “Meerdere talen bij elkaar brengen”, dat doet hij nog steeds. Niet dat het altijd lukt. “Soms zijn gemeenten niet vooruit te branden.” Waar dat aan ligt? “Aan mensen.” Een frisse blik van Feijtel of een van zijn collega’s uit het expertteam doet soms wonderen. “Wij zijn heel vaak de oliemannetjes.”

Peper in het achterste van de woningmarkt

Naast Feijtel, zijn onder andere Friso de Zeeuw, Jop Fackeldey, Jeroen Hatenboer en Jan Jaap Kolkman op pad. Het ministerie van Binnenlandse zaken werkt al sinds 2010 met verschillende expertteams voor eigenbouw, transformatie, versnellen en planschade. Wat als daar nu eens een kernteam van gemaakt zou worden om de woningbouw te versnellen? Daar was Kajsa -Charlie- Ollongren na haar aantreden als minister van wonen in 2017 wel van gecharmeerd. Er moest peper in het achterste van de woningbouw.

Terwijl de oliemannetjes de woningmarkt doorsmeren – dit jaar is het plan twintig gemeenten bij te staan – verspreidt het vuurtje van versnelling zich. En goed voorbeeld doet goed volgen, ziet Hans Beekenkamp, coördinator namens de RVO van het expertteam woningbouw, die de experts de “buitenboordmotoren” voor gemeenten noemt. Meestal werken de experts op verzoek van gemeenten. Maar soms ook in samenwerking met provincies. De provincie Noord-Holland is aan het versnellen, Zuid-Holland heeft een vliegende brigade opgericht. Utrecht staat bijna in de startblokken en Noord-Brabant en Zeeland snuffelen enthousiast aan het idee.

Grootste belemmeringen woningbouw

Het capaciteitstekort bij gemeenten staat met stip op nummer één op de ranglijst met grootste knelpunten voor woningbouw bij de G40 (de grootste veertig gemeenten van Nederland) blijkt uit recent onderzoek van RVO. Nummer twee is de beperkte productiecapaciteit bij bouwbedrijven. Daarna volgt de programmering van de provincies: door te werken met zogeheten contingenten (een soort productiequotes per gemeente of regio) is er soms weinig ruimte voor nieuwe plannen, klagen sommigen gemeenten. Andersom geldt dat provincies vinden dat gemeenten te snel de provincie als hindermacht aanwijzen, terwijl ze zelf het afgesproken aantal te bouwen woningen niet eens halen.

In Noord-Holland heeft de provincie samen met de Metropoolregio Amsterdam na de zomer van 2018 een flexibele schil met planologen, juristen, projectmanagers, stedebouwkundigen en civiele technici opgezet, die naar versnellingsklussen in de metropoolregio kunnen worden gestuurd. Ook werd 15 miljoen euro vrijgemaakt, onder andere om projecten financieel een zetje te geven. Zaanstad heeft inmiddels al zes flexkrachten in dienst, Amstelveen twee. Vier gemeenten staan in de rij, weet Jan Jaap Visser, adviseur woonbeleid bij de provincie Noord-Holland. De versnellers zitten soms één dag (“ateliersessies”) bij de gemeenten aan de slag zijn, maar kunnen ook vele maanden onder dak zijn.

Capaciteitsproblemen bij gemeenten staat met stip op nummer 1, blijkt uit onderzoek naar knelpunten voor woningbouw. De gemeenten zagen tijdens de crisis hun afdelingen met ruimtelijke ordeningsspecialisten uitgedund raken. Maar dat is volgens Visser niet het enige probleem van de personeelshonger bij gemeenten. “Zaanstad heeft bijvoorbeeld gewoon een enorme bouwopgave.”

Gemeenten bellen soms beetje beschroomd

Daarom houdt de provincie graag een vinger aan de pols. De Noord-Hollandse versnellers zijn continu in gesprek met gemeenten over waar de woningbouw spaak loopt. De versnellers richten hun aandacht op projecten die maximaal twee knelpunten hebben, dus een relatief klein zetje nodig hebben. Dat zijn 24 projecten op dit moment in de Metropoolregio Amsterdam. Voor Noord-Holland Noord wordt nog bekeken bij welke projecten versnelling mogelijk én wenselijk is.

Wat dat versnellen inhoudt? Soms is het heel triviaal: corporaties, gemeenten en projectontwikkelaars aan één tafel krijgen. “Soms is dat jaren niet gebeurd”, weet Beekenkamp. “Gemeenten durven soms niet naar buiten te brengen dat het niet zo lekker loopt.’’ Hij is al blij dat ze soms een beetje beschroomd bellen met vragen. Daarmee is de eerste drempel genomen.

‘Iedereen moet in de meewerkstand’

“Vreemde ogen dwingen”, analyseert aanjager Jos Feijtel de invloed van de versnellers op de psyche van gemeenten. Volgens hem gaat het erom de “mindset” van gemeenten te veranderen. “Iedereen moet in de meewerkstand. Dat is een kwestie van trainen. Ook moet er bestuurlijke lef zijn.” Hij illustreert het met een voorbeeld waarbij gemeentelijke deskundigen op het gebied van riool of verkeersdiensten de woningbouwplannen tegenhouden. “Je mag best zeggen dat iets niet kan, maar zeg dan ook hoe het wél kan”, is zijn advies.

Een vertrouwensbasis tussen gemeenten en marktpartijen is volgens hem essentieel om veel plannen tot leven te wekken. “Dat je van elkaar op aan kunt. Je hoeft het overigens niet altijd met elkaar eens te zijn.” Zo heeft Feijtel in Lelystad de eigenaren van kantoorgebouwen in het centrum, die eerst met hun rug naar de gemeenten stonden, gekoppeld aan de gemeente. Sindsdien wordt de transformatie van 15.000 vierkante meter aan kantoren naar woningen voortvarend aangepakt. De vijf kantooreigenaren hadden nooit eerder projectontwikkeling gedaan.

Woningbouw in Weesp. Foto ANP, Dijkstra

Meer dan helft gemeenten heeft last van planoptimisme

Nog een voorbeeld. In Heiloo stokte de woningbouw van 1.100 woningen. De grond van ruim honderd eigenaren van bloembollenbedrijven moest verworven worden door de gemeente. Dat liep niet. De eigenaren zetten hun hakken in het zand, omdat ze een goede prijs wilden. Ollongrens expertteam bedacht dat het initiatief voor de gebiedsontwikkeling bij de grondeigenaren moest komen te liggen, waardoor ze hun eigen grond moesten taxeren en te gelde maken. “Daardoor hielden ze elkaar scherp en droegen ze zelf verantwoordelijkheid.” Begin maart 2019 heeft 90 procent van de grondeigenaren getekend.

Behalve een goede vertrouwensbasis moet er voldoende realisme zijn. “Meer dan de helft van de gemeenten heeft last van planoptimisme”, is de inschatting van Feijtel. “Er is maar een beperkt aantal dat zijn ambities waar kan maken.” Harde bouwplannen blijken toch niet zo hard. “De boeggolf schuift steeds op.” De grond is soms niet bouwrijp, of niet in eigendom of vervuild. Ook kunnen er nog procedures bij de Raad van State lopen. Feijtel adviseert gemeenten meestal “voorgebakken broodjes” in huis te hebben. Dat zijn woningbouwplannen die je achter de hand houdt en snel tot uitvoering kunnen komen als je ze nodig hebt. “Als er morgen een kantoorgebouw vrijkomt, moet je zo flexibel zijn om bijvoorbeeld veertig woningen toe te voegen.”

Helpen de versnellingsteams? Helemaal concreet kan Feijtel het niet maken. “Je weet nooit wat er gebeurt zou zijn als we niets gedaan hadden. Maar ik ben ervan overtuigd dat het heeft geholpen.”

Gemeenten dachten dat ze zelf de bouwachterstand konden wegwerken

Lex Brans, versneller binnen de Metropoolregio Amsterdam (32 gemeenten), is minder bescheiden. “In 2018 zijn er 18.800 woningen geproduceerd. Dat is bijna 4.000 boven target.” Brans is een van de motoren achter de versnelling in de Metropool Regio Amsterdam. Al wijst hij zelf naar graag naar wethouder Laurens Ivens. “Hij zei in november 2015: we kunnen het niet alleen, we moeten het samen doen.”

Na de crisis moest de regio Amsterdam wat doen, zegt Brans. “We hadden een bouwachterstand. De gemeenten in de regio werkten toen niet samen. Ze dachten dat ze het zelf konden oplossen.” Inmiddels zijn met een soort dashboard, de “monitor plancapaciteit”, 1.700 projecten in kaart gebracht. De 245 belangrijkste hiervan moeten voor 2025 tot ontwikkeling komen. De bouw concentreert zich in acht “sterke” binnenstedelijk gebieden: Lelystad, Almere, Amsterdam, Zaanstad, Purmerend, Haarlemmermeer, Haarlem en Amstelveen.

De flexkrachten zijn een uitkomst, meent Brans. Ook de aanpassing van de crisis- en herstelwet helpt. Met minister Ollongren wordt wekelijks overlegd in het kader van het Noordvleugeloverleg. Wel is de afstand van “Den Haag” naar de uitvoering, “de hand aan de ploeg” erg groot, meent hij. “Binnenlandse Zaken doet reuze zijn best, maar heeft slechts enkele honderden mensen voor heel Nederland lopen. Alleen al in Amsterdam werken we met meer dan duizend mensen aan de woningbouwopgave en de MRA als geheel met minstens het dubbele aantal.”

Woningbouw op Zeeburgereiland. Foto: ANP, Dijkstra

Vliegende brigade slaat aan

Zuid-Holland raakte geïnspireerd door de aanpak van Noord-Holland en lanceerde in oktober vorig jaar een vliegende brigade en een knelpuntenpot. “Dat is in Zuid-Holland nog niet eerder vertoond”, zegt Jos Wassens, coördinator vliegende brigade voor de provincie Zuid-Holland. De vliegende brigade bleef niet onopgemerkt. “We krijgen wekelijks zes à zeven vragen van gemeenten binnen.” Opvallend is volgens Wassens dat gemeenten niet om mensen vragen met kennis van vergunningverlening. “Ze vragen juist vooral om kennis over gebiedsontwikkeling, planeconomische keuzes en dat slim weten te vertalen naar ruimtelijke plannen.”  Zuid-Holland heeft nu drie mensen aan het werk gezet: twee externen en één iemand van de provincie zelf.

Toch leidt alle het versnellen af van het echte probleem: dat zijn de gestegen bouwprijzen, meent Brans. “De stichtingskosten zijn in korte tijd met 40 procent gestegen en als dat niet opgevangen kan worden, kunnen zelfs projecten in uitvoering stilgelegd worden.”

Reageer op dit artikel