nieuws

Ontwikkelaar middenhuur: ‘Groene gevel? Gefeliciteerd, maar ik krijg het niet voor elkaar’

woningbouw 3023

Ontwikkelaar middenhuur: ‘Groene gevel? Gefeliciteerd, maar ik krijg het niet voor elkaar’
Robert Kohsiek van Wonam bij De Steltloper in Amsterdam. Foto: Ruud Jonkers

Bouwen van middenhuurwoningen wordt in Amsterdam steeds moeilijker, vanwege stijgende bouwkosten en hoge duurzaamheidseisen van de gemeente, merkt Robert Kohsiek, directeur van ontwikkelende belegger Wonam. “Ik heb geen zin om gebouwen neer te zetten waar ik niet trots op ben.”

“Ik doe er niet aan mee”, zegt Robert Kohsiek resoluut op het kantoortje van Wonam in Amsterdam Nieuw-West. Steeds meer partijen werpen zich op woningbouwlocaties voor middenhuur die de gemeente Amsterdam uitgeeft. Door die concurrentie wordt de prijsdruk op die posities steeds groter. “Die druk op de prijs komt niet alleen van de aannemers, maar ook omdat er allerlei eisen door de gemeente worden gesteld, zoals betaalbaarheid en duurzaamheid.”

Kohsiek is uitgesproken. Als je “nog een beetje nette woningen voor een nette prijs” wil maken, is het volgens hem eigenlijk niet meer te doen om te bouwen in Amsterdam. “Wil de gemeente een groene gevel? Dan zeg ik: Gefeliciteerd, maar ik krijg het niet voor elkaar.” Rendabel bouwen in de hoofdstad wordt steeds lastiger. “Ik vind dat ik heel veel kosten moet maken om een tender te winnen en de kans dat ik win is heel klein. Ik zeg niet dat de gemeente het verkeerd doet, maar ik kan er geen chocola van maken. Ik heb geen zin om gebouwen neer te zetten waar ik niet trots op ben.”

Wonam is een van eerste ontwikkelaars die zich richt op middenhuurwoningen voor “young professionals”. Sinds de oprichting in 2011 zijn door de kleine ontwikkelaar (14 mensen) 1.800 woningen opgeleverd, vooral in Amsterdam en Utrecht. Op dit moment zijn er 700 woningen in aanbouw en 1.200 in ontwikkeling.

Wie is Robert Kohsiek?

Robert Kohsiek is samen met Carolyn van Duijvendijk directeur-eigenaar van Wonam. Beiden deden vastgoedbeleggingen bij Zadelhoff. In 2011 startten ze Wonam toen ze zagen dat de markt voor middenhuurwoningen niet goed bediend werd. Kohsiek, wiens grootouders in Amsterdam een “prachtige” sociale huurwoning van Patrimonium bewoonden: ”Ik had mijn huis in Utrecht verkocht en ging een tijdje huren. Mijn buren waren allemaal met zijn tweeën of een stel. Ik merkte dat mensen op zoek waren naar een huurwoning, omdat kopen lastig was.” Omdat Van Duijvendijk voor haar familie op zoek was naar stabiele beleggingen met een stabiele cashflow, werd de koppeling snel gemaakt. “In 2011 was er weinig activiteit in de woningmarkt, dus wij dachten: dit is een kans om in te stappen. Laten we kijken of we het waar kunnen maken.” De eerste woontorens werden in 2013 in Amsterdam Nieuw-West gebouwd. Inmiddels zijn er zo’n tien families die beleggen in de middenhuurwoningen van Wonam en is de ontwikkelaar met het achttiende project bezig. In oktober 2018 werd in Utrecht het wooncomplex Toon door Van Wijnen opgeleverd en in december is De Steltloper in Amsterdam-Oost, gebouwd door M.J. De Nijs, klaar.

Nu het aanbod van aantrekkelijke gemeente-tenders opdroogt, is Wonam min of meer noodgedwongen op zoek gegaan naar andere manieren om nieuwe woningen neer te zetten. “Proberen net wat verder te kijken, eerder in een ontwikkeling stappen”, legt Kohsiek uit. “Door bijvoorbeeld niet grond te kopen, maar oude kantoorgebouwen, op een locatie waar nog geen woningen zijn.”

Naast Ikea in Amsterdam Zuidoost heeft Wonam twee posities gekocht. Volgend jaar zal UBA daar het eerste wooncomplex bouwen. In Haarlem (Schalkwijk) en Houten zijn ook oude kantoorgebouwen gekocht. Als Wonam ergens begint, komen andere ontwikkelaars er ook op af, is de gedachte. De oude kantoren worden gesloopt en als ze geschikt zijn voor transformatie worden ze omgebouwd. “We beoordelen het case by case. Maar rechttoe-rechtaan kantoorgebouwen lenen zich lastig voor transformatie naar woningen.” Tot nu toe heeft Wonam nog niets getransformeerd.

Wonam speurt altijd naar ontwikkelposities in de stad en altijd in de buurt van metro- of treinstations of ander openbaar vervoer. “Als dat er niet is, vinden wij het niet interessant. Veel mensen die bij ons huren hebben geen auto.”

Develop apart together: samen in je eentje ontwikkelen

Kohsiek gelooft in develop apart together: samen ontwikkelen in een gebied, maar toch los van elkaar. “Alle partijen doen hun eigen ontwikkeling. We noemen het D.A.T. Dus niet living apart together maar develop apart together. Daarmee kun je je eigen snelheid kiezen en krijg je geen onbestuurbare moloch. Als je dat hebt en een partij wil niet, ligt een heel project stil. Bij DAT geldt: als er één niet wil starten, jammer dan, de ander start wel. Dus ben je wat flexibeler. iedereen kan zijn eigen afweging maken.”

“We zeggen niet: maak één grondbank,  maar: werk samen om het gebied verder te brengen. Door bijvoorbeeld gezamenlijk een soort stedenbouwkundig gebiedsontwikkelingsplan maken. Dan bepaal je samen: Hier loopt een weg en het zou mooi zijn als daar op termijn een park komt.” Natuurlijk ontwikkel je als ontwikkelaars bij DAT het liefst in dezelfde snelheid. “Maar als een ontwikkelaar vertraagt, moet je dan ook mee vertragen? Ik vind van niet. Sommigen zeggen dan: ik vertraag mee. Dat is de vrijheid in zo’n DAT-relatie.”

Die nette woningen die Wonam bouwt betreffen appartementen van 55 tot 80 vierkante meter. “Goede twee-driekamerappartmenten en af en toe een studio. Dat is toch de markt waar de meeste vraag naar is. In een tweekamerwoning kan een singel een stel worden, maar in een studio houdt het vrij snel op als je een stel wordt”, verklaart Kohsiek de keuze.

Die wooncomplexen hebben naast een huismeester ook “ademruimte voor de mens”.  Een beetje groen voor de deur en buitenruimte bij het appartement. “Bij een tweekamerwoning heb je een woonkamer en slaapkamer. Als je alles in een studio met elkaar moet doen….” Word je gillend gek, bedoelt Kohsiek. “Iedereen mag het van mij bouwen, wij zullen het niet doen.” In ieder geval nooit meer dan 10 procent van een gebouw. De huurders  zijn overigens steeds vaker niet-Nederlandstalig. Expats, maar ook mensen die langer dan een of twee jaar in Nederland komen werken.

Cradle to cradle? Ik vind het een beetje modisch

De Wonam-directeur wil woningen bouwen waar hij zelf ook in zou kunnen wonen. “Gewoon een lekker huis. Vakkundig in elkaar gezet. Als het hier en daar een tandje minder architectuur is…ja nou ja… dat neem ik dan voor lief.”

Is zo’n lekker huis ook duurzaam? Rekening houden met recycling en cradle to cradle doet Kohsiek in ieder geval niet. “Nee, daar ben ik totaal niet mee bezig. Je moet gewoon goed ontwerpen en zorgen dat een gebouw honderd jaar mee kan. Zorg dat de woningen een goede badkamer heeft, een goed toilet, een goede keuken en een beetje ruimte. Is het dan hip dat ik die keuken slim uit elkaar kan halen en de plankjes kan hergebruiken? Ik vind het een beetje modisch eerlijk gezegd.”

Woningen bouwen die over vijftig jaar nog niet gedateerd zijn is de kunst. “Ik heb liever een royale hal met een beetje allure. Het is makkelijk om vanuit de kostenkant te zeggen: twee in plaats van drie liften. En toch zet ik er drie liften in. Omdat mijn gevoel zegt: als ik er zelf zou wonen zou ik het ook fijn vinden als die derde lift erin zit. En mocht de markt draaien dat er andere mensen erin komen wonen, moet het ook goed zijn. Ik ben niet zozeer met de blik bezig ‘als ik het afbreek wat dan?’ Ik ben meer: hoe kan ik het zo neerzetten dat ik het lang niet hoef af te breken? Dan gebruik je dat materiaal langer. Dat is misschien een andere blik op het cradle to cradle-principe.” Al vindt Kohsiek ook dat je tijdens het bouwen zuinig moet zijn met bouwmaterialen. “Het is natuurlijk zonde om te verspillen.”

Robert Kohsiek van Wonam. Foto: Ruud Jonkers

Robert Kohsiek van Wonam: “Ik zie bij bouwbedrijven een enorme toewijding om die woningen in weer en wind in elkaar te schroeven.” Foto: Ruud Jonkers

Energieslurpers in huis onderbelicht item in duurzaamheidsverhaal

Nul-op-de-meter zijn de woningen van Wonam in ieder geval niet. De Wonam-directeur kijkt afkeurend. “Nieuwbouw is al echt duurzaam.” Bovendien, nul-op-de-meter bestaat volgens hem niet. “Want bij nul-op-de-meter heb je een hogere elektriciteitsrekening. Als het heel koud is moet je de elektra aanzetten.” Niet dat hij wat tegen nul-op-de-meter heeft. “Ik denk dat je er met verstand naar moet kijken en dat de enige oplossing er gewoon niet is.”

Gasloos zijn de Wonam-woningen wel. “We hebben nooit met gas gebouwd. Het is altijd stadsverwarming of houtpelletkachel.” Energieneutraal? “Waar ik het kan doen, zal ik het doen. Maar je kunt je daarin ook helemaal verliezen. Maar je moet ook een beetje blijven nadenken. Als jij een hele dure installatie in het gebouw zet waardoor de huren best hoog worden, bereik je dan je doel? De energiebehoefte in onze appartementen is al heel laag.” Hij zucht. “We houden ons gewoon netjes aan de regels.”

Bestuurlijke moed nodig om te zeggen: nou jongens, hup!

“Wat ik veel interessanter vind, en daar zijn we over aan het nadenken: hoe kun je ervoor zorgen dat energieslurpers uit je gebouw blijven? Misschien kunnen we iets regelen dat mensen kunnen leasen. Misschien dat je daarmee meer bereikt dan onze complexen nog duurzamer maken. Het is natuurlijk zonde om een duurzaam gebouw neerzet en er worden allerlei energieslurpers ingetild. Dat vind ik een onderbelicht item in het duurzaamheidsverhaal.”

Interessanter vindt hij ook dat er voldoende woningen gebouwd worden waar behoefte aan is. Het zal de komende jaren meer creativiteit en daadkracht bij gemeenten vergen om woningen van de grond te krijgen.  “Soms is er ook een beetje bestuurlijke moed nodig om te zeggen: ‘Nou jongens, hup! We moeten een beetje gas geven in dit gebied. Kom op!’ Begrijp me niet verkeerd, we leven hier niet in een dictatuur. Maar soms moet je een beetje durven. Het is voor een goede zaak: dat we meer woningen met zijn allen bouwen.”

Enorme toewijding bouwers

Bij het eerste project van Wonam in 2013 hield ontwikkelaar Wonam kantoor naast de bouwplaats. “Om ervaring op te doen met wat bouwen is, dat wist ik helemaal niet”, zegt Robert Kohsiek. Wonam werkt veel met Van Wijnen, UBA, M.J. de Nijs, SBB en Dura Vermeer. “Ik zie bij bouwbedrijven een enorme toewijding om die woningen in weer en wind in elkaar te schroeven. En dat bouwen eigenlijk heel complex is. Vergelijkbaar met een operatie die je doet. Natuurlijk denk ik ook wel eens: jeetje mina, wat een lange bouwtijd! Maar als je goed kijkt dan zie je: soms heeft iets veel tijd nodig. Dan kun je wel versnellen, maar dan gaan de faalkosten enorm omhoog.”

Innovaties, zoals appartementen van 55 tot 80 vierkante meter die kant-en-klaar in de fabriek worden gebouwd, ziet Kohsiek voorlopig nog niet op de markt verschijnen. “Maar als iemand zegt ‘dat kan ik’: ideeën zijn altijd welkom.”

Reageer op dit artikel