nieuws

Deze Zeeuwse corporatiedirecteur dreigde met een bouwstop. Dit is waarom

woningbouw Premium 4309

Deze Zeeuwse corporatiedirecteur dreigde met een bouwstop. Dit is waarom

Hij was de eerste corporatiebestuurder die noodklok luidde over de hoge bouwkosten. Zo is het toch onverantwoord om woningen te bouwen? Maarten Sas van de Zeeuwse corporatie RWS vreest dat de crisis in de bouw nog erger wordt. Toch blijft zijn corporatie enthousiast voorop lopen met duurzaamheidsproeven, zoals woningen verwarmen met rioolbuizen of met ijsbakken in de tuin.

Maarten Sas rijdt in zijn auto door een herstructureringswijk in Goes-West en houdt halt voor de W. Barentszstraat – een weg met een primeur, al zie je dat er niet aan af. De plaatselijke woningcorporatie RWS, waar Sas directeur-bestuurder van is, bouwt woningen in de wijk aan de rand van de binnenstad. Op het eerste oog doodgewone nieuwbouwwoningen. Sas’ rechterhand gaat van het stuur af en wijst in de richting van het straatje met kleine, oude woningen aan beide kanten en schoon afstrooizand op de klinkers in het midden. “Daar onder die stenen ligt dertig meter aan rioolbuizen waarmee we zestig nieuwe appartementen verwarmen.” Het appartementencomplex, waar de laatste bouwvakkers in en uit lopen, ligt om de hoek.

Sas, geboren in Vlaardingen en met een omzwerving via Apeldoorn in Zeeland terecht gekomen, was aanvankelijk sceptisch over de rioolwarmte. Maar berekeningen van de specialisten, en een subsidie, haalden hem over de streep.  Woningcorporatie RWS heeft voor de zekerheid toch maar een ketel in de woningen gehangen, vertelt Sas, terwijl hij met zijn voet zachtjes op het gas drukt. Het is immers een proeftuin hier in Goes-West. “Je weet nooit of Riothermie de warmtevraag in een koude winter aankan. Dit is het eerste project in Nederland met deze manier van verwarming. Maar die dertig meter zou volgens de berekeningen genoeg moeten zijn.”

In deze straat in Goes ligt 30 meter aan rioolbuizen waarmee 60 huizen worden verwarmd.

Onder deze klinkers in Goes ligt 30 meter aan rioolbuizen waarmee 60 huizen worden verwarmd.

Je moet niet wachten op innovatie

In de bodem van het hoofdriool lopen drie buizen met koelvloeistof, die verwarmd worden door verse drollen, urine en douchewater. Een veelbelovende technologie volgens de RWS-directeur. “Omdat je het toe kan passen op plaatsen waar je het riool sowieso moet vervangen.” RWS is dol op dit soort proeven. De Zeeuwse corporatie is niet voor niets lid van de Groene Huisvesters, een clubje met op het gebied van duurzaamheid vooruitstrevende corporaties. Binnenkort gaan ze weer een aantal nieuwe technieken uitproberen, zoals de ventilatiewarmtepomp, infraroodverwarming, CO2-warmtepomp, voorverwarmde lucht, IConvert impulsverwarming en nog veel meer spannends. “Je wordt pas wijzer als je het uitprobeert, is onze filosofie. Je moet niet wachten op innovatie”, zegt Sas. “Al is experimenteren geen doel op zich.”

Een hele opvallende innovatie komen we een paar verkeersdrempels verder tegen. De Kok Bouwgroep bouwt daar eengezinswoningen voor RWS. Sas zet zijn auto aan de kant en loopt naar de rand van een achtertuin. Een jong, maar door de hitte wat verdroogd gazonnetje naast oer-Hollandse stoeptegels. Sas: “Je ziet het niet, maar daaronder het gras ligt een ijsbuffer.” Een afgesloten betonnen bak met ijs, met een diameter van ruim twee meter, dat in de zomer het huis afkoelt. Als in de winter het gesmolten ijs weer bevroren wordt, komt warmte vrij, waarmee het huis verwarmd kan worden.  “Hier in deze tuinen liggen tien bakken voor tien woningen”, zegt Sas. “Het ijs van Columbus”, grappen ze in Goes.

Met dit soort experimenten, die volgens Sas de subsidiefase nog niet ontgroeid zijn, probeert RWS uit te vissen wat nu de beste manier is om huizen te verwarmen. Met de IJsbuffer wordt 70 procent minder CO2 uitgestoten, merkte RWS. Natuurlijk ging bij de proeven ook wat fout. De installateur van de IJsbuffers ging bijvoorbeeld failliet en de betonbakken zijn wel erg groot en niet handzaam.

Missie: lage woonlasten

Oorspronkelijk doel van RWS’ duurzame missie en de projecten die daaruit volgden, is de woonlasten zo laag en stabiel mogelijk te krijgen, legt Sas uit. Daar ben je tenslotte corporatie voor. Maar sinds het klimaatakkoord van Parijs is het terugbrengen van de CO2-uitstoot ook belangrijk en wordt er behoorlijk naar corporaties gekeken.

De woonlasten laag houden was ook de reden dat Maarten Sas in december 2017 zijn stem verhief tijdens een bijeenkomst met andere bouwers en opdrachtgevers tijdens een Cobouw Café in Goes, een evenement waarbij beslissers uit de regionale bouwwereld elkaar ontmoeten. De bouwkosten waren zo sterk gestegen dat RWS wel heel erg veel moet toeleggen op het bouwen van woningen. “Laat ik heel helder zijn. Als de bouw niet zorgt voor betere prijzen, sta ik op het punt om te zeggen: we stoppen even, we gaan even geen opdrachten meer doen. Deze prijzen zijn niet verantwoord. Bouwers en leveranciers zouden dat moeten beseffen”, waarschuwde Sas. Ook andere corporaties, zoals Wonen Limburg en Eigen Haard dreigden kort daarna met een bouwstop.

Onder dit gras ligt een energievriendelijke ijsbuffer. “Het ijs van Columbus”, grappen ze in Goes.

Maarten Sas: ‘Waar ik bang voor was, is gebeurd.’

“Waar ik bang voor was, is gebeurd”, zegt hij ruim een half jaar later, in zijn werkkamer als we het wijkbezoek hebben afgerond. “Aanbesteden werkt niet echt meer. De prijzen zijn in nog geen jaar tijd met 28 procent gestegen. Voor een project van 130 nieuwbouwwoningen waar we toen mee bezig waren, hebben we geen opdracht verstrekt. Omdat dat bij deze prijzen onverantwoord is”, zegt hij stellig. “Als RWS hebben we al te maken met een onrendabele top. Die kunnen we niet zo even 30.000 euro omhoog laten gaan.”

RWS, dat volgens Sas een “grote bouwambitie” heeft en tot 2030 zo’n vijfhonderd woningen wil bouwen, had voor de 130 nieuwe woningen op meerdere locaties vijf aannemers gevraagd om zich in te schrijven. “Een van de aannemers zei: ik heb geen tijd, ik kan het werk echt niet aan. Een andere aannemer schreef niet ik, de reden is mij niet helemaal duidelijk geworden. En drie andere aannemers kwamen wel met aanbiedingen, maar de prijzen waren echt te hoog.”

Wat doe je dan als je aan het stuur staat van de Zeeuwse corporatie? De bouwmarkt in Zeeland is al lastig. Het aantal bouwbedrijven waaruit RWS kan kiezen is volgens Sas beperkt. Natuurlijk zijn ze er wel, de middelgrote Zeeuwse bouwers. Sas kan er zo een rijtje opsommen: Peters (Middelburg), Rijk Bouwbedrijf (Heinkenszand), Fraanje (‘s-Heer Arendskerke), Van der Poel (Terneuzen) en De Kok Bouwgroep (Bergen op Zoom, Goes).

Grote bouwers willen niet in Zeeland werken. ‘Te ver.’

Het grote Heijmans zit toevallig ook in Goes. Maar de meeste grote bouwers hebben geen trek in Zeeland, zegt Sas. “Sommigen vinden het te ver”, zegt Sas. Heijmans schreef zich wel in voor het project van RWS, maar haakte later toch af wegens “gebrek aan capaciteit”.

Sas ging praten met de bouwers, nadat de aanbesteding op niets was uitgedraaid. “We krijgen gewoon geen offertes van onderaannemers en toeleveranciers”, vertelden de aannemers hem. “Of de pas avond vóór de aanbesteding.” Directeur Ron Flipse van Bouwgroep Peters durfde het tegen Sas te zeggen. “Jullie drukken ons in een keurslijf en doen niets met onze kennis.” Ja, Flipse had misschien wel een goed punt. Sas trok zijn conclusies. “Niemand heeft meer zin in aanbesteden.”

“Een zorgelijke tijd. Je voelt de spanning bij bouwers. In Brabant ging al een groot bedrijf failliet. Bouwers schrikken daarvan en calculeren de risico’s in waardoor hun prijzen stijgen. Metselaars staan soms voor 70 euro ex btw op de steigers.” Sas snapt de bouwers wel, de contacten zijn prima, maar zo kun je als corporatie toch niet meer bouwen?

Moest RWS vanwege die belachelijk hoge prijzen dus gewoon maar stoppen met nieuwbouw? Nee, dat kan niet, wist Sas. “Er zijn afspraken met huurders, daar moeten we wat mee.”

Dus ging Sas verder praten met de aannemer met de laagste hoge prijs: Bouwgroep Peters uit Middelburg. “Een meedenkende aannemer.” Er zijn mogelijkheden om de prijzen omlaag te krijgen. Door het project op te delen in meerdere fasen om het risico te verkleinen. En door in de detailleringen van de huizen en de materiaalkeuze meer herhaalbaarheid te krijgen.

Maarten Sas, directeur-bestuurder van RWS: “Ik ben bang dat we een nieuwe crisis krijgen. Dat er niet gebouwd kan worden en alles stil komt te liggen.”

Hoofdaannemers kunnen prijzen niet inschatten

De RWS-bestuurder leerde ook van de gesprekken met de bouwers dat het niet werkt om in de post-crisistijd 130 woningen op de markt te zetten die in één bouwstroom opgeleverd moeten worden. Want hoe verder weg in de tijd, hoe moeilijker het voor een hoofdaannemer in te schatten is wat de prijzen gaan doen. Want de offertes van de onderaannemers voor de latere projecten, krijgen de hoofdaannemers niet. En zonder offertes gaan hoofdaannemers forse risico-opslagen rekenen, waar corporaties niet vrolijk van worden.

Sas geeft een voorbeeld. “W-installatie in exact dezelfde woning is nu 8.000 euro duurder dan een jaar geleden. Dan denk ik: waar komt dat vandaan?” Ja, hij heeft wel een idee. Sas ziet dat de in de installatiewereld de vaklieden niet meer aan te slepen zijn. “Dat is best wel een zorgelijke ontwikkeling. Ik ben bang dat we een nieuwe crisis krijgen. Dat er niet gebouwd kan worden en alles stil komt te liggen.” Een andere corporatie in Zeeland heeft ook al een bouwproject afgeblazen, weet Sas. “De bestuurder van die corporatie zei: ‘Ik maak er voorlopig een grasveld van.’”

De corporaties zitten al langer in de knel. Ze worden geacht om hun woningen te verduurzamen. Dat doet RWS dan ook trouw. Voor nieuwbouw kiest RWS als het even kan nul-op-de-meter of gasloos. De bouwkosten in Zeeland? De meerkosten voor nul-op-de-meter waren volgens Sas niet lang geleden zo’n 27.000 euro. Een energierenovatie? 60.000 ex btw. Een complete renovatie, naast energie ook de keuken, badkamer en wc: ruim 90.000 euro ex btw. Voor een van het gas af (all electric)-renovatie zonder nieuwe buitenschil betaal je zo’n 35.000 euro.

Stroomversnelling beloofde lage prijzen; Maarten Sas merkt er niets van

De Stroomversnelling zei dat als er massa gemaakt zou worden, de prijs voor een renovatie naar nul-op-de-meter omlaag zou gaan. Maar ik zie dat nog niet.” Terugverdienen via de energieprestatievergoeding (epv), waarbij de huurders hun energierekening omruilen voor een epv die ze betalen aan de corporatie biedt volgens hem bovendien onvoldoende soelaas.

Met die vergoeding zou de corporatie de kosten moeten dekken van de investering om een woning nul-op-de-meter te maken.  Bij nieuwbouw woningen lukt het om een dekkende exploitatie te krijgen, maar bij een renovatie van een bestaande woning lukt dat volgens Sas niet en ontstaat er een groot financieel te kort. Als je uitgaat van 60.000 euro voor een renovatie naar nul-op-de-meter, lukt dat natuurlijk niet bij een epv van 100 euro. Bij 27.000 euro zou dat wel lukken.

Corporaties moeten dus zelf een dikke portemonnee meenemen, concludeert Sas. Zeker in tijden van stijgende bouwkosten. Bij RWS groeit het niet op de rug, daarom kiezen ze bij bestaande bouw nog niet voor nul-op-de-meter, maar voor een “najaarsjas” of een “winterjas” (nom-ready), waarbij de aandacht naar maximaal isoleren gaat. Nadeel van nul-op-de-meter is volgens RWS ook dat de onderhoudslasten navenant stijgen, blijkt uit een proef met 24 woningen in Goes. De jaarlijkse onderhoudslasten stijgen van 400 euro (najaars- en winterjas) naar 1.100 euro bij nul-op-de-meter. De kosten zitten vooral in het onderhoud van de installaties.

Blind de warmtepomp omarmen? Niet doen

Niet te snel al je woningen naar nul-op-de-meter opwaarderen, is de les van Sas. En ook niet blind de warmtepomp omarmen. De extreme aandacht die er nu is voor de warmtepomp verontrust de corporatiedirecteur “Er zijn grote verschillen tussen de prestaties van verschillende typen warmtepompen. “Nu lijken alle kaarten te worden gezet op de warmtepomp, en stijgen de verkopen van deze apparaten snel, maar misschien zijn er over enige tijd wel veel betere oplossingen.”

Maarten Sas bij de proefopstelling van de ijsbuffertechnologie in zijn werkkamer.

Maarten Sas bij de proefopstelling van de ijsbuffertechnologie in zijn werkkamer.

Of iedere organisatie en burger, die bezig is met de energietransitie wel voldoende zicht heeft wat de mogelijkheden zijn om werk te maken van de energietransitie, betwijfelt de corporatiedirecteur. Hij rijdt belangstellende collega’s regelmatig met zijn auto langs de noviteiten van Goes. “Maar ik mis wel een centrale plek waar je je ervaringen kunt delen. Nu moet iedere corporatie zelf op zoek gaan en wordt te veel overgelaten aan het toeval. Misschien dat Aedes (brancheorganisatie voor corporaties – red.) dat kan oppakken.”

Sas hoopt dat turbulentie in de bouw snel geluwd is en de technologie snel voortschrijdt. Zodat energieneutrale huizen over niet te lange tijd voor normale prijzen gebouwd kunnen en geen enkele corporatie meer een bouwstop hoeft te overwegen. “Die enorme pieken en dalen zijn niet goed voor bouwbedrijven. Het gekke is: het komt alleen voor bij nieuwbouw. Bij onderhoud hebben we er helemaal geen last van.” Hij merkt dat aannemers die met vaste partners werken “verder komen” op dit moment.

De Zeeuwse corporaties broeden ondertussen op een plan om renovatiewerk te bundelen, zodat er “renovatietreintjes” voor een paar jaar kunnen rijden. Intercities in plaats van stoptreinen. Zo kunnen de kosten omlaag en kan in Zeeland meer verduurzaamd worden voor hetzelfde geld. Zeeuws meisje zou er trots op zijn.


Circulair slopen en bouwen

Duurzaamheid is een middel om woningen betaalbaar te krijgen. Zo begon het ruim vijftien jaar geleden de duurzame missie bij de Zeeuwse corporatie RWS. Inmiddels streeft de corporatie naar “energiezuinige en comfortabele” woningen. De volgende stap die gemaakt wordt is circulair bouwen. RWS wil gaan werken met een databank voor circulair bouwen. Alle materialen van een huis gaan in de databank, zo weet je wat je na de sloop kunt hergebruiken. “De cv-installaties die wij vervangen, kunnen vaak nog een tweede keer gebruikt worden”, weet Maarten Sas, directeur-bestuurder van woningcorporatie RWS. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor toiletpotten.
In dorpen met bevolksingskrimp gaat RWS meer woningen slopen dan dat er teruggebouwd worden. Verplaatsbare woningen zijn nog geen optie voor Sas. “Ik vind ze best wel prijzig. Ik vraag me ook af of je woningen echt gaat verplaatsen. Als je minder woningen wilt, denk ik dat je eerder je oudste woningen gaat slopen, dan dat je woningen gaat verplaatsen.”
Tiny houses ziet de RWS-directeur ook niet als oplossing. “Een hype, hoewel voor voor sommige woningzoekenden, met name in de grote stad, een goede oplossing.” Nieuwe woningen mogen wat hem betreft wel wat kleiner en compacter, om ze betaalbaarder te krijgen. De helft van de woningvraag bij RWS is van alleenstaanden. “Maar een woning moet toch minimaal 60 vierkante meter groot zijn, daar ligt de grens. Een eengezinswoning van 70 vierkante meter kan volgens hem ook. “Mensen willen graag een rijtjeswoning met een tuintje. Door de woningen kleiner te maken, kunnen de laagste inkomens ook in een rijtjeswoning wonen.”

Kantoor RWS in Goes.


Maarten Sas

Maarten Sas (63), geboren in Vlaardingen, studeerde bouwkunde aan de HTS in Rotterdam. Hij begon zijn loopbaan bij de gemeente Apeldoorn als bouwteamleider woningbouwprojecten, waarna hij voor diverse andere gemeenten werkten. Voor de gemeente Schouwen-Duivenland was hij gemeentesecretaris. Voordat hij in 2004 de middelgrote Zeeuwse corporatie RWS (6700 woningen) ging leiden, werkte hij vier jaar bij Ecorys. Zijn nevenfuncties zijn: voorzitter van de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland en bestuursvoorzitter van de Zeeuwse Milieufederatie.

Reageer op dit artikel