nieuws

De ervaring van BAM met de bouw van nul op de meter-woningen. Van 1.000 in 2017 naar 2.000 in 2018

woningbouw 6466

De ervaring van BAM met de bouw van nul op de meter-woningen. Van 1.000 in 2017 naar 2.000 in 2018

Directeur BAM Wonen, Joost Nelis, legt uit hoe de grootste bouwer van het land nul op de meter-woningen bouwt. Achter de schermen gebeurt er veel, zegt hij, en op een gegeven moment zullen we dat zien. Hij is een optimist, maar geeft toe dat de interactie met de bewoners soms nog lastig is. “Als je zegt dat je een woning in 10 dagen kunt renoveren naar nul op de meter, en het worden 12 of 15 dagen, dan heb je een probleem.”

Joost Nelis laat vol enthousiasme de kantoorruimte van BAM Wonen in Bunnik zien. Het ziet er hip uit, met veel groen en hout. Stijlvol. Niet de werkplek van ingenieurs. De boodschap: wij zijn hier erg bezig met de bewoners van onze woningen. Nelis zal dat later nog een paar keer benadrukken. Aanleiding voor het gesprek zijn de nul op de meter woningen van BAM. Onze vraag: waarom zijn het er nog zo weinig? En kan het niet wat sneller?

‘Het is ook echt veel wat we moeten doen. Ed Nijpels had het over 1.000 woningen die we per dag moeten renoveren om in 2050 energieneutraal  te zijn’

Nelis lacht minzaam en steekt van wal: “Het is ook echt veel wat we moeten doen. Ed Nijpels had het over 1.000 woningen die we per dag moeten renoveren om in 2050 energieneutraal  te zijn. Ik ben optimistisch. Ik zie namelijk niet alleen het eindresultaat, maar ook alles wat daarvoor gebeurt. Het is een echt uitdagend doel. Met een harde datum en die is hartstikke dichtbij.”

Hoeveel nul op de meterwoningen heeft BAM geproduceerd in 2017?

“Wij zijn het afgelopen jaar door de duizend heen gegaan. En in 2018 komen er door nieuwbouw en renovatie nog 1.000 bij en komen we op een totaal van 2.000. Op het totale doel van de transitie is het nog weinig. Maar in jaar één hebben we er eentje gemaakt. In jaar twee waren dat er vijf. In jaar drie deden we er 50. In jaar vier 500. Vorig jaar hadden we een totaal van 1.000 nul op de meter woningen staan. En in 2018 kunnen we naar 2.000. Dat is echt een exponentiële groei.”

Nelis vindt het ook een opgave die onvermijdelijk en heel erg gewenst is. “We moeten van het gas af. Dat kan niet anders. We moeten evenwichtiger met de aarde omgaan. We moeten ook veel meer denken vanuit het perspectief van de bewoner. En wat hij wil is best wel eenduidig. Bewoners willen comfortabel én betaalbaar wonen. Verduurzamen en die behoeftes van bewoners met elkaar in evenwicht brengen is mijn grote uitdaging.”

Dat is lovenswaardig, maar als ik als bewoner wil verduurzamen kost me dat nu wel erg veel geld. Een HR-ketel heeft een ander prijskaartje dan een warmtepomp.

“Op dit moment wordt er erg gefocust op de kosten van de ingreep. Ik denk dat je moet kijken naar de exploitatieperiode van die woning. Dan denk je in termen van total cost of ownership. Wat stop ik er aan geld in? Wat heb ik nodig om het in stand te houden en wat blijft er aan restwaarde over na 40 jaar? De corporaties slagen er veel gemakkelijker in dan de particulier om financiële middelen vrij te maken voor die duurzaamheidslag. Er zijn genoeg partijen binnen en buiten Nederland die graag dit soort duurzaamheidsoperaties financieren met het oog op een aardig rendement. Als het rendement er is, dan kan het ook. Mensen zeggen nu: ‘Ik doe dat zonnepaneel niet, want het duurt zoveel jaar voordat ik hem terugverdiend heb’. Dat is een rare redenering. Want als ik mijn spaargeld op een rekening laat staan dan krijg ik 0,05 procent rente. Als ik daarvoor zonnepanelen koop dan haal ik een rendement van ongeveer 8 procent. We moeten – denk ik – toch starten met de beleggers en de corporaties. Dan wordt het met de verkregen kennis en de nog efficiëntere werkwijze mogelijk om daarna ook de particuliere bewoners aan te spreken.”

‘Mensen zeggen nu: ‘Ik doe dat zonnepaneel niet, want het duurt zoveel jaar voordat ik hem terugverdiend heb’. Dat is een rare redenering’

Nelis wijst op veel technische zaken die inmiddels geregeld zijn, maar het gaat ook om het standaardiseren van processen en onderdelen van woningen. Nelis: “Het is het verschil tussen Lego en Playmobil. Bij Legolisering moet alles op alles passen. Dat vind ik dus niet effectief en slim. Want een duurzame woning is vandaag veel intelligenter dan de geïsoleerde regenjas van vroeger. De toekomstige woning is een platform voor data en energie. Je moet een systeemgarantie bieden. En dat is meer dan een productgarantie. Je moet dat op de Playmobil-manier doen.”

Wat is dat dan die Playmobil-manier?

“We hebben een aantal modules ontwikkeld die koppelbaar zijn. Samen vormen ze de woning. Neem de energiemodule: daarin zitten alle installatiecomponenten. We kunnen nu in drie uur van oude cv-ketel naar nieuwe energiemodule mét warmtepomp. Met een ventilatiesysteem dat aanslaat als je er bent. Heel slim. We hebben nu een fabriek neergezet in Veenendaal waar die energiemodules seriematig gemaakt worden met co-makers. Die fabriek werkt voor BAM en maakt nu honderden van die energiemodules op jaarbasis. De potentie is duizenden per jaar. Gevel en dak-modules hebben we ook. Het is onze rol om het totale systeem te leveren en te garanderen. We willen de componenten en het datanetwerk leveren. Om snelheid te krijgen kun je ook een regionaal of lokaal dealernetwerk in het leven roepen dat aan onze eisen voldoet. De lokale bouwbedrijven plaatsen dan alles. Met onze energieprestatiegarantie. En met als leidende gedachte dat het voor de bewoner comfortabel en betaalbaar moet zijn. Een lokale bouwer kan die modules ook niet zelf ontwikkelen of de productiecapaciteit betalen. Die modules zijn in de basis gelijk en koppelbaar.”

De energiemodule van BAM

‘We willen de componenten en het datanetwerk leveren. Om snelheid te krijgen kun je ook een regionaal of lokaal dealernetwerk in het leven roepen dat aan onze eisen voldoet. De lokale bouwbedrijven plaatsen dan alles. Met onze energieprestatiegarantie’.

Wat zijn in die standaardisatieslag de grote stappen geweest? Wat was de grote uitdaging?

“Dat was de vraag: hoe moet het? Onze gevels, die we voor de oude gevels zetten en vol zitten met isolatie- en installatietechniek, maakten we vroeger deels industrieel en deels handmatig. De steenstrips werden er met de hand opgezet door 40 tegelzetters. Nu is dat proces deels geautomatiseerd. En hebben we er nog zes nodig. We werken nu ook met robots. Dan kunnen we met één operator een veel hogere snelheid halen. Dan kunnen we de gevel maken voor een hele woning in één uur.”

De gevel-robot aan het werk. In één uur een hele gevel.

Wat was de belangrijkste les in de richting van de bewoner?

“Dat je de bewoner moet laten ervaren hoe zijn woning wordt. Het heeft geen zin om de bewoner te bestoken met allerlei technische details en garanties. Dat wil hij helemaal niet weten. Ze merken dat die woning gezonder is dan voorheen. Er staat geen schimmel meer op de muur. Er is voldoende ventilatie. Ze hebben geen koude voeten meer. De uitdaging is dat er ongelofelijk nauwkeurig gewerkt moet worden. Kierdichting is erg bepalend voor de energetische prestatie van de woning. En als je dan bedenkt dat er een vreselijk tekort is aan mensen en iedereen haast heeft, dan begrijp je dat het een risico is dat woningen afgeraffeld worden.”

Maar toch: binnen nu en twee jaar is elke nieuwe woning van het gas af, zegt Nelis. “En als mensen nu al een nieuwe woning met gas krijgen en ze willen toch all electric, dan zorgen wij daar voor. Dat is geen punt”.

Gevel wordt in de fabriek in Veenendaal gemaakt.

‘Kierdichting is erg bepalend voor de energetische prestatie van de woning. En als je dan bedenkt dat er een vreselijk tekort is aan mensen en iedereen haast heeft, dan begrijp je dat het een risico is dat woningen afgeraffeld worden’

Moet de overheid niet meer doen?

“Er is een subsidiestelsel dat heel effectief is. Het nieuwe kabinet heeft 100 miljoen extra ter beschikking gesteld en dat is absurd weinig om woningen te transformeren naar energieneutraal. Twee led-lampjes en een zandloper voor in de douche. Ik zou die 100 miljoen besteden aan voorlichting van bewoners. Toen we aan het gas gingen waren er ook heel goede voorlichtingscampagnes. Nu is dat weer nodig om ons van het gas af te helpen. En kunnen we bewoners actief betrekken bij de transitie. We hebben complexen nodig waar we aan de slag kunnen. Bewoners moeten dat ook willen. We hebben een werkvoorraad nodig.”

Jullie hadden dat concrete project in Heerhugowaard, waarbij een groot aantal woningen verduurzaamd werden: wat had je daar anders moeten doen?

“Wat goed ging was dat we met één woning zijn begonnen, daarna vijf. Daarna 40 en toen steeds meer. Toen we er een aantal hadden gedaan gingen mensen uit de wijk er ook om vragen: ze wilden ook zo’n woning die geen energiekosten meer had. Wat minder was: we hebben een keer de fout gemaakt door een modelwoning te bouwen die niet exact hetzelfde was als de woningen na de renovatie. Dat was een garantie voor ellende. Dat zullen we nooit meer doen. Het had niets met energie te maken. Het ging om de manier waarop we de vensterbank hadden gemaakt. In de nieuwe woning kreeg je een brede vensterbank, omdat er een gevel vóór de oude komt. In die modelwoning kon er je er ook zitten. Maar in de renovatie kozen we er voor om die vensterbank in twee delen te maken. Dat was technisch beter, maar er kwam een hoogteverschil in, waardoor de plantenbakken gingen wiebelen en mensen er niet meer konden zitten. Daar waren de mensen heel teleurgesteld over. Een ander leerpunt: de renovatie gaat best snel, maar als je zegt dat je het in 10 dagen kunt doen en het worden 12 of 15 dagen, dan heb je een probleem. We hebben moeten oefenen. Je weet hoe het is als je een badkamer verbouwt. Het duurt te lang. Er zijn te veel partijen in een te kleine ruimte en het is nooit op elkaar afgestemd. Als bewoner zie je dus in die periode van renovatie wel 30 verschillende mensen jouw woning binnenstappen. En weer weggaan”.

Voor woningcorporatie Woonwaard heeft BAM in drie fases 271 nul-op-de-meterwoningen gebouwd in de Schrijverswijk in Heerhugowaard. De eerste fase met 55 NOM-woningen is opgeleverd in 2014. In 2016 transformeerden 83 woningen en in juli 2017 kwamen er daar nog 133 NOM-woningen bij.

 

Dat moet dus anders?

“Ja, we zijn met onze co-makers gaan zitten en hebben gezegd: we maken assemblage-teams van een man of vier, vijf, en die gaan door elke woning heen. De teams zijn herkenbaar: blauw, rood en geel. Mensen krijgen maar één kleur over de vloer. Dan doe je hetzelfde, maar je ordent je werkzaamheden vanuit het perspectief van de consument en niet vanuit dat van de bouwer. Dat doen we nu bij al onze projecten. We hebben onze productie afdelingen opgesplitst in vier landelijk werkende teams. We hebben de renovatiehelden. Zij zijn heel goed in interactie met de bewoners. Maar technisch misschien niet de allerbeste. We hebben de mensen van de nieuwbouwconcepten. Dat zijn de logistieke helden. Dan heb je nog de supertechneuten. Ze werken aan speciale projecten in de grootstedelijke omgeving met veel interactie met de omgeving. De nul op de meterwoningen worden gedaan door de renovatiemensen. In heel Nederland. Op dezelfde manier. Dan word je ook steeds beter. Andere bouwers experimenteren er mee. Maar het is redelijk nieuw om het zo echt op te tuigen”.


CV

Joost Nelis (50)

Joost Nelis begon ooit bij VolkerStevin. En koos daarna voor het familiebedrijf Nelis Bouw&Ontwikkeling. Er is nog een hefeiland naar hem vernoemd. Hij wilde echter in een corporate omgeving werken. Toen het bedrijf in 1997 aan BAM verkocht werd, kon dat. Intussen is hij directeur van BAM Wonen met zo’n 1.000 medewerkers op de loonlijst. Nelis:  “De bouw is boeiend en voor het eerst in lange tijd zijn bouwers niet onderdeel van het probleem, maar onderdeel van de oplossing. Dat is aangenaam. Eindelijk kunnen we iets maatschappelijk relevants doen”.

Lees hier meer over het Prefab-event van Cobouw

Reageer op dit artikel