nieuws

‘Verplaatsbare huizen vliegen de fabriek uit’

woningbouw 14676

‘Verplaatsbare huizen vliegen de fabriek uit’

Er lijkt een serieuze markt voor verplaatsbare rijtjeshuizen en appartementen te ontstaan. Het aantal aanbieders groeit snel en veel corporaties en andere verhuurders zijn de schroom voorbij. “De verplaatsbare woningen die wij zoeken zijn groter en volwaardiger dan tiny houses.”

Dit verhaal gaat niet over tiny houses, maar over verplaatsbare woningen voor kleine huishoudens of gezinnen. Dat zijn huizen die je na tien tot veertig jaar op kunt pakken, op een vrachtwagen kunt zetten en elders neer kunt zetten. Dus geen pipowagen voor één persoon op wielen, maar een huis met één of meer slaapkamers, die in de fabriek gebouwd wordt.

Stel je voor dat je straks een huis koopt, na een tijdje verhuist en je huis meeneemt. Verhuizen wordt opeens een ander werkwoord: ik ver-huis. Je neemt je huis mee, als een slak zijn slakkenhuis.

Zo snel zal het waarschijnlijk niet gaan. Maar voor corporaties en andere huisvesters kan het verplaatsbare huis een uitkomst zijn. Vandaag woningen nodig, maar over tien jaar misschien niet meer vanwege onzekere demografische ontwikkelingen? Koop een tijdelijke woning en verkoop ze over tien jaar weer aan de maker of aan een andere huisvester. Of verplaats ze naar tien jaar naar een ander deel van de gemeente, waar gewone huizen dan moeten worden gesloopt. Circulaire woningbouw in optima forma. Een woningmarkt waar vraag en aanbod naar elkaar toe bewegen en (mede daardoor) een veilige investering voor vastgoedbezitters.

Flexibele schil met woonoplossingen voor toekomstige vraag

Woningcorporatie Woontij te Texel is een van de corporaties die een “flexibele schil” met honderd woningen wil hebben, vertelt directeur-bestuurder Jan van Andel. De corporatie heeft 26 partijen gevraagd om met energieneutrale woonoplossingen te komen. Nog vier partijen zijn er over. Na de zomer hakt Woontij de knoop door. Van Andel verwacht dat in het voorjaar van 2018 de aanleg van de woningen uiterlijk kan beginnen.

“Het gaat niet om tiny houses”, zegt hij. “Maar in die richting moet je het wel zoeken. De woningen die wij zoeken zijn groter en volwaardiger. Met een of twee slaapkamers.” Ze voldoen aan het Bouwbesluit van 2021 en moeten minstens vijftig tot tachtig jaar meegaan. “De woningen moeten zoveel mogelijk off grid worden en in ieder geval zonder gasaansluiting.”

“Vernieuwend”, noemt Van Andel de competitie. “We gaan buiten de gebaande paden op zoek naar oplossingen voor de toekomstige vraag. Woningen waarmee je kunt meebewegen met de vraag. Tot nu toe zijn woningen erg statisch en blijven staan waar ze staan.”

Het meest spannende vind Van Andel overigens niet huizen maar het sociale aspect. Er komt een gemeenschappelijke tuin; de participatiesamenleving moet op een of andere manier vorm krijgen. “Hoe selecteer je bewoners voor het project? Dat gaat niet lukken via het gewone woonruimteverdelingssysteem”, vreest de corporatiebestuurder.

Hoe dan ook, Van Andel zou andere corporaties, ook die in de Randstad, aanraden om ook een deel van het woningbezit flexibel te maken. “Absoluut. De samenleving wordt in zoveel dingen flexibeler. Ik geloof dat er meer behoefte aan dit soort woningen zal ontstaan.”

Film: Woning te gast, de plannen van Woontij

Die groeiende behoefte aan de verplaatsbare fabriekswoningen is in heel Nederland waar te nemen. Een groeiend aantal tenders, competities en marktconsultaties, blijkt uit een inventarisatie van Cobouw. Vooruitstrevende opdrachtgevers, meestal corporaties, willen de flexwoning een kans geven. Behalve corporaties, roeren de zorginstellingen zich ook op de markt. In totaal zijn er zo’n duizend flexibele eengezinswoningen en appartementen in de maak of reeds opgeleverd. Als de steeds verplaatsbare studio’s voor studenten en statushouders meegeteld worden komt er een veelvoud uit.

Ondanks de koudwatervrees waar veel gemeenten en corporaties last van hebben, zijn bij 15 procent van de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurders al concrete afspraken opgenomen over nieuwe bouwmethoden voor betaalbare woningen, zoals tiny houses of (andere) tijdelijke woningen.

_____________________

Opgeleverd en in de maak

Een kleine greep uit de lopende en opgeleverd projecten: Ons Doel liet dertig Finch Buildings-woningen bouwen. Wonen Limburg kocht tientallen Heijmans One’s. Woningstichting Barneveld schafte 22 fabriekshuizen van Think Wonen aan. Cubicco bouwt twee woningen voor zorginstelling Prisma en 48 eenheden voor een hotel/motel voor expats en lijkt binnenkort honderden woningen voor de  buitenlandse markt te gaan leveren. Woningcorporatie Vryleve haalde zestig Habhuizen naar Lobith. De NAM bestelde 100 wisselwoningen bij Jan Snel. Drie Amsterdamse woningcorporaties (Alliantie, Stadgenoot en Rochdale) bouwen in totaal 770 NEZZT-huizen.

_____________________

De markt voor tijdelijke woningen is relatief nieuw en lijkt kansrijk. De tijdelijke, verplaatsbare woningen verdienen een apart segment op de woningmarkt, stelde het Platform Opnieuw Thuis begin juli van dit jaar. “Als je nu als bouwer betaalbare woonoplossingen aan kunt bieden, ben je spekkoper”, aldus projectleider Marco Florijn. Volgens hem moet 10 procent van de sociale woningmarkt ingericht worden voor de flexwoner. Dat moet niet ten koste gaan van de huidige woningvoorraad, maar aanvullend op het huidige bezit gebouwd worden.

Niets is zo vast als tijdelijke huisvesting

De woningmarkt heeft een flexibele schil nodig, zeggen alle makers. Permanente flexibiliteit. “Niets is zo vast als tijdelijke huisvesting”, zegt Bas Moens, directeur van Aan de Stegge Roosendaal en bouwer van Cubicco-woningen.

Randy Riteco, bedenker van de Cubicco-woning, is ervan overtuigd dat de flexwoningen deels de plaats van traditionele woningen kunnen innemen. Een vervangingsmarkt. Niet meer sloop-nieuwbouw, maar sloop-flexbouw: als er ergens woningen gesloopt moeten worden, vervang je ze door flexwoningen.

Jeroen Troost, maker van het Habhuis denkt dat productie van verplaatsbare woningen uiteindelijk 20 tot 25 procent van de totale woningbouwproductie zou kunnen innemen. Dik 10.000 woningen per jaar.

Woningen van Think Wonen ingepakt voor transport.

Woningen van Think Wonen ingepakt voor transport.

De flexwoning is een serieus alternatief voor de traditionele woning, zeggen de makers zelfverzekerd. “Het is toch raar om een woning te maken die voor altijd vast zit?”, zegt Bas de Haan, directeur van Nezzt, de huizentak van tijdelijke huisvester De Meeuw. “We leven niet in de Middeleeuwen”, zegt Antonie van Harmsel, directeur van Hodes, ook een tijdelijke huisvester die zich sinds 2015 op de markt voor “permanent flexibele woningen” waagt.

_____________________

Niches

In de flexibele schil van de woningmarkt is er vraag naar woonruimte van 400.000 arbeidsmigranten, 35.000 mensen die in scheiding liggen, 30.000 dak- en thuislozen, 40.000 vergunninghouders (2016), mantelzorgers; logees in tuinhuis bij opa en oma; expats; verhuizers; mensen die wachten op hun nieuwbouwwoning; recreanten; mensen die te maken hebben met huiselijk geweld; zzp’ers met een tijdelijke baan; starters en studenten die op zichzelf willen gaan wonen. Naar schatting is 10 procent van de Nederlandse bevolking op zoek naar snel toegankelijke en betaalbare woonruimte. Aan vraag naar flexwoningen kan voldaan worden door de bouw van verplaatsbare woningen en door transformatie van panden naar woningen.

_____________________

Verplaatsbaar huis moet sneu imago afschudden

Dat kan misschien zo zijn, de flexwoning moet eerst werken aan zijn imago. De associatie met een bewoonbaar gemaakte zeecontainer is snel gemaakt. Dat is iets van vroeger, corrigeert De Haan van Nezzt. “Containerwoningen worden niet meer gemaakt. Er worden nu volwaardige modulaire woonconcepten gebouwd.”

“Verplaatsbare woningen hebben nog te vaak een sneu imago in Nederland”, geeft Randy Riteco, bedenker van de Cubicco-woning toe. “Ze zitten aan de linkerzijde: goedkoop, tijdelijk en lelijk. Terwijl we zelf vinden dat we aan de rechterzijde zitten: hoogwaardige kwaliteit, een lange levensduur en mooi.”

Mogelijk dat shabby imago door Jan Snel komt. Het bedrijf levert tijdelijke huisvesting voor scholen en bedrijven. Uit architectonisch oogpunt afzichtelijke dozen. Directeur Harry van Zandwijk van Jan Snel is bewust van het imago. “We werken er al drie jaar aan om ons imago te verbeteren.”

Jan Snel is in 2013 begonnen om ook voor de woningmarkt tijdelijke huisvesting te verzorgen. Voornaamste doelgroep: studenten en statushouders. Nu wil het de markt bestormen met rijtjeshuizen voor seniorenen. Tachtig rijtjeshuizen zitten er in de pijplijn, zegt Van Zandwijk. Woningen die volgens hem door de bakstenen-gevels niet van traditionele woningen zijn te onderscheiden. Jan Snel kan er 5 per week maken in de fabriek.

Eengezinswoningen van Jan Snel.

Eengezinswoningen van Jan Snel.

Huis na 10 jaar teruggekocht voor ‘mooie’ prijs

Net zo mooi en goed of liever nog mooier en beter dan het traditionele huis – dan maakt de flexwoning kans, zeggen de makers van flexwoningen. Dat is even wennen voor sommige aanbieders van flexwoningen. “We moeten nog leren dat het er mooi uit moet zien. Bij de eerste woningen zeiden we tegen de architect: het mag niets kosten en het moet vierkant worden”, zegt Antonie ter Harmsel van Hodes. Die soberheid heeft opdrachten gekost. “We gaan nu luisteren naar de architect”, klinkt het nederig.

Cubicco ging “stempels” halen bij de “strengste kwaliteitsborger van Europa”, Lloyds, zegt Riteco. Om eventuele discussies over de kwaliteit van de woning vroegtijdig de kop in te drukken.

Als het gaat om duurzaamheid winnen de meeste flexwoningen het van traditionele huizen. De woningen zijn nul-op-de-meter, BENG (bijna energieneutraal) of A+++. En de meeste zijn gasloos.

De Cubicco-woning van binnen. De in de fabriek gebouwde woningen kunnen zich qua luxe, comfort, ruimte en duurzaamheid steeds beter meten met traditionele woningen.

De Cubicco-woning van binnen. De in de fabriek gebouwde woningen kunnen zich qua luxe, comfort, ruimte en duurzaamheid steeds beter meten met traditionele woningen.

Circulariteit is ook een unique selling point van de flexwoningen. Nezzt belooft de woningen na 10, 20 of 30 jaar gegarandeerd voor een “mooie prijs” terug te kopen. “Vergelijk het met een autodealer die tweedehands auto’s inkoopt”, zegt Nezzt-directeur De Haan.

De Habhuizen van Jeroen Troost kunnen na gebruik eventueel worden uitgepond worden of verder als recreatiewoning door het leven gaan, zegt Troost.

Traditionele woning wordt duurder, flexwoning eerder goedkoper

De flexwoning gaat sowieso op betaalbaarheid en snelheid de gewone rijtjeswoning aftroeven, is de overtuiging van de makers van verplaatsbare huizen. “De bouw heeft een tekort aan “handjes”. De bouwkosten gaan daardoor stijgen. Vergelijk dat met “droog” bouwen in een fabriek, waarbij je gebruik maakt van productiepersoneel dat niet als timmerman is opgeleid en met een Ikea-handleiding in vier dagen tijd een woning in elkaar zet. “Waar de prijzen van traditionele woningen zullen blijven stijgen, zullen de verplaatsbare woningen eerder dalen in prijs”, verwacht Cubicco-bouwer Bas Moens.

De flexwoning lijkt dus veelbelovend, als je de markt beluistert. Al is directeur Mark Spee van Think Wonen wat zuiniger. Hij zegt, als enige van de geïnterviewde bouwers, niets van een groeiende vraag naar verplaatsbare woningen te merken. Volgens hem zorgde vooral de spoedopvang van statushouders de afgelopen jaren voor extra vraag. “Dat is er nu niet meer. Voor wie moeten we dan bouwen?”

Ook het grote aantal tijdelijke locaties lijkt door de opgeleefde woningmarkt als sneeuw voor de zon te verdwijnen. Volgens Spee een extra reden dat de vraag naar verplaatsbare woningen afneemt.

Flexwoning als alternatief voor Amsterdamse prijzenrace

De markt is veel breder dan alleen huisvesting voor statushouders, stellen de andere makers daartegenover. Jeroen Troost van het Habhuis zegt juist vanwege de reden die Spee aanvoert niet voor de markt voor statushouders te willen bouwen. “Die markt is onbetrouwbaar, de vraag wisselt enorm.”

Troost van het Habhuis is juist optimistisch over de totale markt voor verplaatsbare woningen. Hij ziet de vraag naar deze woningen overal in Nederland opkomen, zoals in Amsterdam, waar beleggers een alternatief willen voor de “prijzenrace naar boven”. De markt is los. “De woningen vliegen haast de fabriek uit.”

Maar het aanboren van een nieuwe woningmarkt kost tijd en geld. “Het vergt een investering”, geeft Moens toe. Cubicco lijkt na jaren ontwikkelen en de eerste orders nu dicht bij verder succes (zie kader). “Maar het is goed dat we de traditionele bouw ernaast doen. Als ik alleen maar met Cubicco bezig zou zijn, waren we er niet meer geweest.”

_____________________

De makers en hun flexwoningen

De makers van verplaatsbare woningen zijn voor een groot deel nieuwkomers. Ook partijen die al bekend waren met tijdelijke huisvesting van kantoren en scholen doken een paar jaar geleden op de markt voor verplaatsbare woningen.
Hieronder een lijst van verplaatsbare huizen (en hun huizenmakers). De lijst in niet uitputtend (mail marcdoodeman@vakmedianet.nl voor suggesties voor aanvullingen).
  • Habhuis (Plekvoor), bouwt zestig woningen voor corporatie Vryleve in Lobith
  • Finch Buildings, bouwde 30 woningen voor een woningcorporatie. Volgend jaar worden veertig woningen voor Stadlander gebouwd.
  • Cubicco (Cubicco en Aan de Stegge Roosendaal): 58 verkocht in Nederland. Plus mogelijk vierhonderd woningen in Engeland en Caribische eilanden.
  • Heijmans One (Heijmans): 80 woningen verkocht aan corporaties.
  • Neptunus: bouwde 20 appartementen in Panningen, Limburg voor Wonen Limburg
  • Hodes: bouwde 15 wooneenheden voor statushouders voor gemeente Midden-Delfland, gemeente uit regio Rotterdam en corporatie in Zuiden heeft belangstelling voor tientallen woningen.
  • Snelwoning (Jan Snel): tachtig eengezinswoningen verkocht.
  • Nezzt (De Meeuw): 72 appartementen voor De Alliantie in Almere en honderden voor andere corporaties.
  • Barli Base (Barli) : tientallen Barli Base-woningen, onder andere voor Portaal en gemeente Leiden.
  • Think Wonen – 22 woningen voor Woningstichting Barneveld.
  • Diverse makers: 220 tot 260 woningen voor woningcorporatie Zayaz / Kleine Meierij/Brabant Wonen en de gemeente Den Bosch.
  • Diverse makers: 100 woningen voor woningcorporatie Woontij, Texel.
    _____________________

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels