nieuws

Tien dingen die je moet weten over de woningmarkt

woningbouw 4935

Tien dingen die je moet weten over de woningmarkt

Sterfte zorgt voor meer woningen dan nieuwbouw. Tiny houses en tijdelijke woningen zijn in opkomst en nog acht opvallende zaken over de woningmarkt en volkshuisvesting.

Hoe staat de Nederlandse volkshuisvesting ervoor? Minister Plasterk (wonen) stuurde dinsdag vijf nieuwe studies naar de Tweede Kamer. Dat levert een paar verrassende nieuwe inzichten over het betaalbare deel van de woningmarkt op. En een paar nieuwe feitjes.

1) Vergrijzing zorgt niet voor bouwhausse met seniorenwoningen

De vergrijzing zorgt niet voor een omvangrijke bouwopgave. Ouderen zullen om verschillende redenen minder een beroep doen op een sociale huurwoningen. Een van de redenen: ouderen worden welvarender. Ook blijken ouderen zich vaak goed te kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden. De meeste woningen waarin ze wonen zijn met een beperkte verbouwing (minder dan 10.000 euro) tot hoge leeftijd goed bewoonbaar.

2) Sterfte zorgt voor meer woningen dan nieuwbouw

De vergrijzing zorgt niet alleen voor een nieuwe woningvraag. Door sterfte komt er ook steeds meer woningaanbod beschikbaar. Nu al komen er jaarlijks meer woningen beschikbaar door sterfte dan door nieuwbouw. In de toekomst zal deze verhouding verder verschuiven. Nu komen er nog meer huur- dan koopwoningen vrij door sterfte, maar over vijftien jaar gaan grondgebonden koopwoningen de boventoon voeren. In 2015 kwamen er 18.000 koopwoningen vrij door sterfte, in 2050 ligt dit aantal op 50.000 per jaar.

3) Doelgroep sociale huur 15 procent gegroeid

We hebben te veel sociale huurwoningen, riep minister Blok vier jaar geleden. Inmiddels is de wereld veranderd. De primaire doelgroep (inkomens tot 35.739 euro) voor sociale huisvesters is tussen 2009 en 2015 met 15 procent toegenomen, terwijl het totaal aantal huishoudens met vier procent is toegenomen, blijkt uit de Staat van de volkshuisvesting 2017. De crisis heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld. De doelgroep kan de komende jaren weer dalen als de werkgelegenheid blijft stijgen.

4) Meer lage inkomens in corporatiewoningen

Het geroep om scheefwoners uit hun huizen te krijgen zal de komende tijd minder worden. Een steeds groter deel van de corporatiewoningen wordt bewoond door de doelgroep van de corporaties. Van ruim zeventig procent in 2009 naar tachtig procent in 2015. Door de crisis is het inkomen van veel huishoudens lager geworden.

5) Kwart lage inkomens woont in koopwoning

Niet iedereen met een laag inkomen heeft een corporatie als huisbaas. Een kwart van de primaire doelgroep van corporaties woont in een koopwoning. Vrijesectorhuurwoningen zijn voor een op de twintig huishoudens met een laag inkomen ook een oplossing. Dat er meer sociale huurwoningen bij moeten komen blijkt ook uit het feit dat 28 procent van de vrijesectorhuurwoningen in 2015 werd bewoond door de primaire doelgroep van corporaties; in 2009 was het aandeel nog 24 procent.

6) Stichtingskosten daalden naar 160.000 euro, maar stijgen nu

Een nieuwe woning bouwen werd de laatste jaren goedkoper voor corporaties. De stichtingskosten waren in 2016 gemiddeld 160.000 euro incl btw. Dit bedrag bestaat voor 70 procent uit bouwkosten. Die zijn inmiddels aan het stijgen, onder andere vanwege de krappere bouwmarkt. De mediane grondprijs is 20.200 euro voor een eengezinswoning en en 16.700 euro voor een meergezinswoning.

7) Onrendabele top kleiner

De onrendabele top (verschil tussen bedrijfswaarde en stichtingskosten) is van 2011 tot 2016 gedaald. Gemiddeld is het boekhoudkundige exploitatieverlies 35.000 euro. Oorzaak van de daling zijn onder meer afnemende stichtingskosten en bedrijfslasten en een lagere rente. In 2016 lijkt een stijging te worden ingezet, omdat een groep corporaties duurdere maar ook duurzamere nieuwbouw is gaan bouwen.

8) Corporaties bouwen kleiner en soberder

Woningen worden steeds kleiner en soberder. Een nieuwe eengezinswoning is in 2017 100 vierkante meter groot (2016: 106 m2), een meergezinswoning is in 2017 heeft een gebruiksoppervlak van 72 vierkante meter en is 20 procent kleiner dan in 2014. De op 1 april 2017 ingevoerde heffingsvermindering in de verhuurdersheffing voor betaalbare huurwoningen draagt bij aan deze omslag.

9) Kwart corporaties bouwt duurzamer

Nieuwe woningen worden niet alleen klein en soberder, ze worden ook duurzamer. Een kwart van de nieuwbouwwoningen van corporaties krijgt een betere energieprestatie dan het Bouwbesluit voorschrijft. Wel beleeft de energieprestatievergoeding geen doorbraak. Te veel risico, vinden de corporaties, die argumenteren dat de woonkosten van nul-op-de-meterwoningen hoger zijn dan gangbare nieuwbouwwoningen.

10) Tiny houses en tijdelijke woningen in opkomst

Bij 15 procent van de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurders zijn concrete afspraken opgenomen over nieuwe bouwmethoden voor betaalbare woningen. Dat wil zeggen: moeten er bijvoorbeeld tiny houses of (andere) tijdelijke woningen komen? Een jaar geleden werd geen enkele prestatieafspraak geteld met nieuwe vormen van betaalbare woningbouw. De aandacht in prestatieafspraken voor herbestemming van kantoren en leegstaand vastgoed groeide in dezelfde tijd van 0 naar 22 procent.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels