nieuws

Blok laat kreupele woningmarkt achter

woningbouw 6192

Blok laat kreupele woningmarkt achter
Blok laat een kreupele woningmarkt achter. Foto: Juri Hiensch

Stef Blok was in het kabinet Rutte II, dat naar verwachting volgende maand plaatsmaakt voor een nieuwe ministersploeg, een daadkrachtige minister van Wonen. De VVD’er durfde pijnlijke maatregelen op de woningmarkt te nemen, maar laat een verre van goed functionerende woningmarkt achter.

“Mijn missie is geslaagd als de woningmarkt weer draait”, zei minister Blok eind 2012 toen hij krap een maand minister van Wonen was. “Ik wil Nederland gezonder maken door de woningmarkt te hervormen.” Wel zou de woningmarkt als gevolg van zijn maatregelen twee jaar door een “moeilijke” periode heen moeten. Nu een nieuw kabinet binnenkort op het bordes staat, is het tijd om de belangrijkste punten uit het woningmarktbeleid van Blok te beoordelen.

1. Beperking hypotheekrenteaftrek

Door de kredietcrisis werd Nederland geconfronteerd met zijn eigen schuldenberg. Vooral de hoogte van de som aan hypotheekleningen leek fors. Toen in 2009 de huizenprijzen snel daalden, werd de roep om sobere hypotheekrenteaftrek groter. Was die aftrek immers niet een van de redenen voor de hoge huizenprijzen? Omdat kopers een versobering verwachtten en daardoor nog huiveriger werden om te kopen, riepen zelfs bouwdirecteuren op om de aftrek te versoberen, omdat onzekerheid de woningmarkt verlamde. Blok beperkte de aftrek. Nieuwe hypotheken moeten binnen dertig jaar afgelost worden en de maximale hypotheekrenteaftrek gaat ieder jaar met een half procent omlaag.

De beperking van de hypotheekrenteaftrek paste in het straatje van Rutte II, dat Nederland, na de nationalisering van Fortis/ABN Amro, als financieel gezond en stabiel land op de kaart wilde zetten. Blok hamerde op het belang van een AAA-rating bij Moody’s.

Toch lijkt het ontschulden niet op gang te zijn gekomen. De Nederlandse hypotheekschuldenberg is inmiddels hoger dan voor de crisis.

2. Minder lenen

Het verlagen voor de loan to value (ltv: hypotheeklening ten opzichte van waarde huis) was een tweede maatregel van Blok die consumenten moest beschermen voor een overdosis geleend geld bij het kopen van een huis. De ltv daalt elk jaar 1 procent. In 2017 is de ltv 101 procent, in 2018 100 procent. Ook de aangescherpte loan to income-normen (lti) van het Nibud moest consumenten tegen zichzelf in bescherming nemen. Vooral jongeren worden daardoor begrensd. Bij een inkomen van 20.000 euro mogen ze tegenwoordig 91.500 euro lenen om een huis te kopen. In 2012 kreeg je nog 123.500 euro mee van de bank.

Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) hamert er al jaren op de leencapaciteit van jongeren niet zo af te knijpen. In Nederland zijn huizen voor jongeren wel betaalbaar (door de lage rente) maar niet benaderbaar, stelt hij.

Het EIB becijferde in 2015 dat de kredietrantsoenering 35.000 verhuizingen per jaar kostte; consumenten willen wel een huis kopen, maar krijgen geen lening. Dat staat gelijk met een jaarlijks bouwomzetverlies van 0,5 miljoen euro en 6600 banen.

Cijfers van het Kadaster laten zien dat het aantal huizen dat door de leeftijdsgroepen 25 tot 35 en 35 tot 45 gekocht werd tijdens de crisis meer dan halveerde. Inmiddels worden er weer evenveel woningen gekocht als vlak voor de crisis.

3. Scheefhuurders wegjagen

Een paar tientjes in de maand aan extra huur zet huurders van corporatiewoningen niet aan tot verhuizen, blijkt uit meerdere onderzoeken (RIGO en Kantar TNS). Slechts 13 procent denkt vaker na over een nieuwe woning. Bij scheefhuurders met een inkomen van 40.000 euro of meer denkt 16 procent vaker aan verkassen. Maar in de praktijk blijft zo’n beetje iedereen zitten waar hij zit. Grote levensveranderingen, zoals een relatie aangaan, kinderen krijgen of scheiden hebben een veel grotere invloed op verhuisgedrag dan financiële veranderingen. Veel scheefwoners zijn bovendien al wat ouder en gehecht aan hun buurt.

Onder jongere huurders bestaat er wel vaak een wens om een huis te kopen. Maar daarvoor is al gauw minstens 10.000 euro aan spaargeld nodig tegenwoordig. Dit vormt een flinke barrière. Een doorsnee sociale huurder (mediaan) heeft zo’n 1200 euro euro op de bank staan, aldus ING Economisch Bureau. Onder vrijesectorhuurders is dit 5000 euro. De doorstroming zou waarschijnlijk meer op gang zijn komen als de ltv en vooral de lti niet of minder aangescherpt was (zie punt 2).

De jacht op de scheefhuurder van Blok heeft te maken met de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en de grootte van de sociale huursector. Die sociale huursector is in Nederland veel te groot, vindt Blok. Ondertussen zijn de wachtlijsten voor sociale huurwoningen toegenomen, bleek in 2016 uit onderzoek van RIGO.

4. Verhuurdersheffing

Corporaties zijn steenrijk, vindt Stef Blok. Door ze jaarlijks 2 miljard euro verhuurdersheffing te laten betalen, kan die rijkdom wat afgeroomd worden. Als corporaties woningen aan beleggers verkopen, kunnen ze het gat in hun portemonnee opvullen. Aardig bedacht door Blok, maar het effect van de invoering van de verhuurdersheffing bleek echter desastreus. Corporaties raakten in shock toen ze in 2012 hoorden over de heffing. Bouwplannen gingen massaal in de ijskast. Begrotingen over 2013 moesten worden herzien, want was er wel genoeg geld? En wat kan nog wel en niet gebouwd worden? De bouwproductie stortte in.

Het kwam nooit meer goed tussen de corporaties en Blok, die in januari van dit jaar minister van Justitie werd. “Woningcorporaties lijden aan een Dagobert Duck-complex: behalve steenrijk, zijn ze gierig”, trapte Blok na in een van zijn laatste interviews als minister van Wonen.

5. Corporaties terug in hun hok met nieuwe Woningwet

Na de uitglijders van bestuurders van onder andere Vestia, WSG, Laurentius, Rochdale en Woonbron was het tijd om de corporaties via een wet te beteugelen. Corporaties moesten vooral sociale huurwoningen bouwen en verhuren. Niets meer, niet minder. Een nieuwe Woningwet, die in 2015 werd ingevoerd, moest dat bekrachtigen.

Corporaties begrepen de ingreep, maar werkten niet altijd volledig mee. Verkopen van woningen aan beleggers gebeurde en gebeurt nauwelijks. Corporaties willen hun vrijesectorwoningen houden, omdat ze er ook willen zijn voor de middeninkomens. Alleen noodlijdende corporaties als Vestia verkochten wel op grote schaal woningen aan beleggers.

6. Woningmarkt moet draaien

Er zit weer leven in de woningmarkt, maar het wil nog niet swingen. Vergeleken met augustus 2009 liggen de huizenprijzen 6 procent lager. Wel zijn de prijzen vergeleken met het dal van 2013 met bijna 20 procent gestegen. “Natuurlijk zijn we geholpen door de lage rente”, nuanceerde Blok op zijn laatste dag als minister van Wonen het herstel van de huizenprijzen.

Gevreesd moet worden dat er nog veel hypotheken onder water staan. Eind 2016 was voor ruim 20 procent van de huiseigenaren de waarde van de woning lager dan de hypotheekschuld, tegen bijna 40 procent in 2013.

Het aantal woningverkopen ligt medio 2017 zo’n beetje op het niveau van voor de crisis. Grote verschil is dat de vraag veel groter is dan het aanbod. Bouwers kunnen niet tegen de vraag opbouwen. Nederland heeft vergeleken met andere landen een extreem lage aanbodelasticiteit, constateerde de commissie Huizenprijzen in 2013. Dat wil zeggen: bouwers gaan nauwelijks sneller bouwen als de woningprijzen verbeteren. Omdat gemeenten, corporaties en bouwbedrijven hun productiecapaciteit tijdens de crisis fors hebben afgebouwd, is een snelle toename van de woningbouwproductie niet te verwachten.

Gevolg is dat de huizenprijzen in kraptegebieden stijgen. Bij 28 procent van alle aankopen wordt meer dan de vraagprijs betaald. Voor de crisis was dat volgens woningmarktspecialist Calcasa 9 procent. Een van de oorzaken van de prijsstijgingen is het grotere aandeel beleggers onder de woningkopers. Vanwege de lagere rente kiezen steeds meer kleine beleggers om een woning te verkopen en daarna te verhuren. Daardoor zijn er minder woningen beschikbaar voor zij die dat niet kunnen betalen.

Het woningtekort loopt ondertussen op. Tussen 2010 en 2015 staat de teller op 55.000 woningen. Vorig jaar werden ruim 20.000 woningen te weinig gebouwd. In 2015 werden 55.000 woningen opgeleverd, waar 80.000 nodig waren. Het oplossen van het woningtekort is aan de gemeenten en provincies, aldus Blok.

Maar de roep om regie vanuit Den Haag wordt de laatste tijd steeds groter. Het aantal woningbouwplannen blijft achter. Beleggers hebben weliswaar 25.000 nieuwbouwwoningen in de maak, maar vangen nog niet het gat op dat corporaties achterlaten.

Zorgwekkend is ook dat Blok niet of nauwelijks maatregelen trof om woningen te verduurzamen. Dat sommige corporaties voor de troepen uit liepen, lag voornamelijk aan hun eigen ambitie. Wel werd een regeling voor nul-op-de-meterwoningen in 2016 na lang soebatten ingevoerd. Blok was hier een voorstander van, mogelijk omdat de regeling de staat niets kost. In de praktijk zien veel corporaties echter van de ingewikkelde epv-regeling af.

Nee, de woningmarkt is nog lang niet wat het moet zijn.

Reageer op dit artikel