nieuws

Tussenperiode gasloos bouwen is juridisch wespennest: “Niets doen is geen optie”

bouwbreed 3932

Tussenperiode gasloos bouwen is juridisch wespennest: “Niets doen is geen optie”

Gasloos bouwen levert komend jaar nieuwe problemen op voor lopende bouwcontracten. Wie een contract heeft getekend, maar voor 1 juli nog geen omgevingsvergunning heeft aangevraagd, wacht een juridisch wespennest. De kans is groot dat het contract moet worden opengebroken om alsnog over te gaan op gasloos.

Maar wie gaat dat betalen? Met de aanpassing naar gasloos is al gauw een bedrag van 15.000 euro per woning gemoeid, maar voor een kantoor of zorginstelling kan dat bedrag nog veel hoger uitpakken. Grote wijzigingen binnen lopende contracten kunnen er bovendien voor zorgen verliezende partijen een gunning alsnog aanvechten en een project opnieuw moet worden aanbesteed. Een nieuwe bedreiging op het gebied van mislukkende aanbestedingen.

Problemen waar betrokken partijen mee in hun maag zitten, al lijkt het alsof veel bouwers zich nog niet eens bewust zijn van het nieuwe risico. “Niets doen is geen optie. Dit is voorlopig een groot probleem.” Juristen Alexandra Boot en Regina Koning van Boot Advocaten hebben speciaal voor bouwcontracten een stappenplan gemaakt voor iedereen die tussen wal en schip dreigt te raken in het interbellum naar gasloos bouwen. Het is een tijdelijk probleem, maar de juristen voorspellen problemen als vertragingen en hoge kosten als opdrachtgevers en opdrachtnemers niet tijdig met elkaar om de tafel gaan zitten.

Welke problemen levert gasloos bouwen op voor lopende bouwcontracten?
Koning: “De aanpassing geldt in principe voor alle bouwplannen voor nieuw te bouwen woningen, kantoren en bedrijfspanden waarbij nog is uitgegaan van een aansluiting op het aardgasnetwerk. Al die plannen moeten over naar gasloos. De enige uitzonderingen zijn als er al een aanvraag omgevingsvergunning bouwen is ingediend voor 1 juli 2018 of als het project onder wettelijke uitzonderingsbepaling valt.”

Boot: “Aannemers, ontwikkelaars en gemeenten moeten kijken of hun project toch onder de nieuwe wetgeving, de aangepaste Gaswet en het Bouwbesluit 2012, valt en of dat invloed heeft op reeds gesloten overeenkomsten. Wie draagt het risico in financiële zin voor eventuele planaanpassingen, wijzigingen in het werk en meerwerk. Kan er door aannemers een beroep gedaan worden op onvoorziene of kostenverhogende omstandigheden? Aanbestedingsrechtelijk moet een aanbestedingsplichtige opdrachtgever opletten met ‘wezenlijke wijzigingen’, want die noodzaken tot heraanbesteding. Voor alle partijen geldt dat vertraging moet worden voorkomen.”

Bouwadvocaten verwachten hierover veel meer arbitrage- en rechtszaken: Waar gaat het mis?
Koning: “Hoe je het ook wendt of keert, partijen moeten in deze situatie in actie komen. Liefst voordat een aanvraag omgevingsvergunning wordt afgewezen. Het gaat mis als het onderwerp niet op tafel komt en niet in overleg wordt bekeken welke stappen genomen moeten worden genomen.”

Boot: “Niemand zit te wachten op arbitrages en rechtszaken, maar de gevolgen van de in mijn ogen te snelle invoering van de gewijzigde Gaswet leiden tot onduidelijkheid. Dat is weer voer voor juristen. Brancheorganisaties zoals Neprom, BouwendNederland, NVB en VNG kunnen juist nu een waardevolle bijdrage leveren door hier meer aandacht aan te besteden en hun leden daarin te adviseren, maar dat loopt nog geen storm.”

Hoeveel zaken zijn bij jullie bekend? Zijn er concrete voorbeelden?
Beiden: “Bij ons zijn er vooralsnog geen concrete zaken bekend en daarvoor is het ook nog te vroeg, zo direct na de bouwvak. Maar juist om procedures te voorkomen raden wij aan om snel in overleg met elkaar te treden, zo kunnen vertragingen en extra kosten tot een minimum worden beperkt.”

Welke passages in het contract zijn het meest kwetsbaar?
Boot: “In allerlei overeenkomsten, aannemingsovereenkomsten, Design en Build- en projectontwikkelingsovereenkomsten is bepaald welke partij verantwoordelijk is voor vergunningen, wie het risico draagt voor wijzigingen in wet- en regelgeving, maar ook voor wijzigingen in het werk. De vraag is dan: lossen we het omvormen van het bouwplan naar aardgasloos bouwen op binnen het gesloten contract, of breken we het contract open.”

Wie lopen het meeste risico en wie draait op voor de meerkosten?
Boot: “Dat is helemaal afhankelijk van het soort overeenkomst en de voorwaarden die van toepassing zijn verklaard en de marktsomstandigheden. Een voorbeeld: de aannemers hebben toen de staalprijzen onverwacht stegen in 2004 zich massaal beroepen op kostenverhogende omstandigheden en kregen via de rechter meerkosten vergoed. Dat was bij de tweede golf prijsstijgingen weer voorbij, want toen waren de kostenstijgingen te voorzien.”

Cobouw organiseert congres over gasloos bouwen en verbouwen

Cobouw organiseert congres over gasloos bouwen en verbouwen

Wat moeten bouwers tussen wal en schip nu doen?
Koning: “Bouwers tussen wal en schip moeten zo snel mogelijk bepalen of het project überhaupt aardgasloos doorgang kan vinden: is het technisch mogelijk? Op basis daarvan zal dan besloten worden of er een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd of dat er misschien eerst een verzoek wordt ingediend voor toepassing van de uitzonderingsregel in de Gaswet.”

Is dit probleem tijdelijk? Wanneer is het probleem onder controle?
Koning: “Ja, dit is een tijdelijk probleem, en dat zal het ook zijn voor partijen als het tijdig en goed wordt aangepakt. Wij hebben een stappenplan ontwikkeld voor opdrachtgevers en opdrachtnemers dat kan worden ingezet als startpunt.”

Boot: “Een totaalaanpak is wel vereist. Niet alleen juridisch, maar vooral denkend vanuit samenwerking. En dat komt dan uit de mond van twee juristen. Afhankelijk van de grootte van het project droogt deze problematiek waarschijnlijk binnen een jaar op. Maar de naweeën – de geschillen- kunnen nog veel langer nazeuren.”


Stappenplan voor gasloze contracten

  1. Ga na of het bouwproject onder de gewijzigde Gaswet en Bouwbesluit valt
  2. Bezie of het nodig en mogelijk is om gebruik te maken van de uitzonderingsregeling in de Gaswet
  3. Verken de mogelijkheden en consequenties (technisch, financieel, juridisch) in het bouwplan en contract
  4. Overleg en onderhandel eventueel met elkaar over mogelijke aanpassingen/wijzigingen in het plan en contract

Bron: Boot Advocaten


 

Reageer op dit artikel