nieuws

Denktank: marktpartij mag onwillige grondeigenaar aan de kant zetten

bouwbreed 1232

Denktank: marktpartij mag onwillige grondeigenaar aan de kant zetten

Marktpartijen moeten net als de overheid onwillige grondeigenaren kunnen onteigenen. Dat is een van de aanbevelingen waarmee de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) de energietransitie, klimaatadaptie en de uitvoering van gebiedsontwikkelingen vaart wil geven.

“Het verlengde arm-principe”, noemt raadslid Co Verdaas van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur het. Vastgoedontwikkelaars, corporaties, zorginstellingen en collectieve opdrachtgevers moeten net als overheden tegenstribbelende grondeigenaren aan de kant kunnen zetten als een omgevingsplan daarom vraagt. “Maar uiteraard wel binnen de publieke kaders”. Dus pas als een gemeenteraad daar vooraf toestemming voor heeft gegeven bij de aanpak van een gebiedsontwikkeling.

Onteigening door marktpartijen is een van de acht aanbevelingen die de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur doet in het donderdag gepubliceerde advies “Grond voor gebiedsontwikkeling. Instrumenten voor grondbeleid in een energieke samenleving”.

Nee, ruimtelijke ordening wordt niet geprivatiseerd

Met het rapport wil de raad de Omgevingswet, die in 2019 in moet gaan, praktische handen en voeten wil geven. “Die wet is een van de grootste stelselwijzigingen in de moderne geschiedenis”, zegt Verdaas. “Het haalt veel overhoop.” En het betekent dat het grondbeleid moet worden gemoderniseerd.

Denk trouwens niet dat de ruimtelijke ordening geprivatiseerd wordt. Dat is niet het geval, benadrukt hij. De regie blijft in handen van de overheid. “Nog steeds kunnen belanghebbenden bezwaar maken en in beroep gaan.”

De omgevingswet bundelt de regels, zodat ruimtelijke projecten, zoals woningbouw op voormalige bedrijventerreinen of de bouw van windmolenparken, makkelijker van de grond moeten komen. Met de wet in de hand zou de uitvoering van de gebiedsontwikkelingen eenvoudiger en sneller uitgevoerd moeten worden, stelt de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur.

Die snelheid is nodig. Tot 2040 moeten 1 miljoen woningen gebouwd worden, waarschuwde het EIB een paar jaar terug. De schaarste aan grond is sindsdien een grote zorg voor heel bouwend Nederland. In sommige gemeenten is het vechten om elke vierkante meter. De lobby om niet in het weiland te bouwen, slaat volgens projectontwikkelaars door.

Breekijzer en duimschroef nodig om snelheid te maken

De aanbevelingen van de raad gaan gepaard met een waarschuwing. Er gaat volgens de denktank veel aandacht naar de politieke keuzes die er gemaakt worden bij de “majeure transitieopgaven” waar Nederland voor staat: energietransitie, verduurzaming van het landelijk gebied, circulaire economie en versterking van stedelijke regio’s. “Maar vergeten wordt dat die opgaven samenkomen in concrete gebiedsontwikkelingen.” Het moet nog wel even uitgevoerd worden.

Daarom presenteert de raad een volle gereedschapskist om die transitieopgaven te lijf te gaan, al spreekt de raad liever van “instrumenten”. Naast een breekijzer (voor het onteigenen) zit er ook een duimschroef in. Partijen die binnen een bestemmingsplan ervoor kiezen zelf de ontwikkeling van bijvoorbeeld woningen op zich te nemen (zelfrealisatie) moeten ervoor zorgen dat het ook daadwerkelijk gebeurt. De raad pleit daartoe voor een realisatieplicht gekoppeld aan een beroep op zelfrealisatie.

Ontwikkelaars zeiden dat ze gingen bouwen, maar deden het niet

Tijdens de crisisjaren beriepen ontwikkelaars zich op het recht op zelfrealisatie, zonder ook daadwerkelijk tot realisatie over te gaan. De markt was slecht, dus de te ontwikkelen woningen zouden lastig te verkopen zijn, luidde het excuus. Dat leidde tot veel gemor bij gemeenten en soms tot rechtszaken.

Hoe stimuleer je ontwikkelaars vaart te maken? Vastgoedondernemers hebben immers de neiging in een opgaande markt hun project op te zouten, omdat naarmate de tijd vordert de verkoopkansen en ook de prijzen steeds beter worden.

De raad zou liever zien dat het recht op zelfrealisatie na bijvoorbeeld twee jaar vervalt. Daarbij zou de planschade (kosten die eigenaar tot dan toe gemaakt heeft voor het project) niet vergoed hoeven te worden. Dit instrument leidt volgens de raad tot minder vrijblijvendheid en dus tot meer actie.

Snel een serieus bod voor grondeigenaren

Een andere aanbeveling is het onteigenen te versnellen door te verplichten dat binnen zes maanden betrokken grondeigenaren een serieus bod krijgen. “Zo voorkomen je jarenlang onzekerheid over zowel de onteigening als de vergoeding. De grondeigenaar is uiteraard niet verplicht het bod aan te nemen”, zegt Verdaas.

De versnelling van gebiedsontwikkeling zit voor een deel ook in nieuwe vormen van financiering van de plannen. Zo kan er een moderne vorm van baatbelasting komen voor particulieren en bedrijven die dichtbij het project wonen of gevestigd zijn en profiteren vanwege een waardestijging van hun vastgoed.

Nu betalen alleen nieuwe initiatieven mee aan een ontwikkeling en zittende eigenaren niet, terwijl zij ook baat hebben. “Onredelijk, een vorm van ongelijkheid”, vindt Verdaas. Verdaas erkent dat de OZB op basis van de WOZ-waarde ook een manier is om profiterende partijen mee te laten betalen. “Maar de OZB is een trager instrument.”

Broederstrijd is geen fraai gezicht

De financiering van ruimtelijke projecten is aanleiding voor nog een andere aanbeveling. Want hoe zorg je ervoor dat gemeenten niet allemaal tegelijk een nieuwe woonwijk en winkelcentrum gaan bouwen, terwijl er slechts behoefte is aan één woonwijk en winkelcentrum? Ruimtelijke ontwikkeling houdt zich niet aan gemeentegrenzen, dus zullen gemeenten met elkaar eruit moeten komen. Een broederstrijd, waarbij gemeenten elkaar proberen af te troeven, zoals we onlangs zagen tussen Vlissingen en Middelburg, is geen fraai gezicht.

Via verevening en een regionaal fonds kunnen de “lusten en lasten van een gebiedsontwikkeling op een goede manier worden verdeeld”, meent Verdaas. “Zo krijg je gemeenten makkelijker in beweging.” Zonder kwade gezichten.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels