nieuws

Risico ontwikkelaar kost koper geld

bouwbreed Premium

den haag – Collectief opdrachtgeverschap kan aantrekkelijke woningen voor meer mensen betaalbaar maken, meent de Utrechtse architect Jacques van Klooster. De beschikbaarheid van grond vormt volgens hem de grootste belemmering omdat grondeigendom bepaalt wie er mag bouwen.

De afgelopen jaren heeft hij in Leidsche Rijn nog wel twee relatief kleine projecten van de grond gekregen. In Houten is nog een reststukje beschikbaar waarop hij 24 woningen in jaren-dertigstijl bouwt. Deze huizen kosten 176.000 euro inclusief btw. Daarvoor krijgt de koper een inhoud van 458 kubieke meter, en 134 vierkante meter vloeroppervlak. Vergelijkbare huizen heeft hij in de buurt gevonden voor een kleine 100.000 euro meer. In Amstelveen hetzelfde beeld: vergelijkbare huizen, op gelijke kavels, met een inhoud van respectievelijk 299 en 315 kuub kosten 135.600 en 234.700 euro. “Laat die ontwikkelaars maar vertellen waarvoor ze dat vele extra geld nodig hebben.”

Jan Walrecht van Bouwen in Eigen Beheer (BIEB) constateert dat al sinds dit bureau in 1983 begon met het collectief opdrachtgeverschap, er een duidelijk voordeel is voor de koper. “Aanvankelijk scheelde het zo�n 15 tot 20 procent. Toen de huizenprijzen omhoog schoten, is dat verschil opgelopen.”

Over de vergelijking met het ontwikkelaarsproject in Amstelveen, kan Neprom-directeur Jan Fokkema wel uitleg geven, in samenspraak met de betrokkenen uit zijn achterban. “Alleen in de grondkosten zit al bijna 40.000 euro verschil.” Verder zou het afbouwpakket van Van Klooster een hoop uitmaken in prijs. Daarmee is het voordeel bij de zelfbouwers in zijn ogen voor een groot deel verklaard. Overhead, makelaarskosten en het risico van de ontwikkelaar moeten ook betaald worden, weet hij, “maar dat is in dit geval beslist niet het grootste bedrag. Kijk ook maar naar de rendementen van ontwikkelaars, daar vind je echt geen extreme bedragen.”

Transparantie

Dat opgelopen marktprijzen hebben geleid tot excessieve winst voor projectontwikkelaars is inderdaad niet gezegd, weet Van Klooster. “Het is nooit gelukt daarover duidelijkheid te krijgen. Transparantie is ver te zoeken. Misschien hebben de ontwikkelaars gewoon een dure manier van werken. Op Vinex-locaties haken momenteel projectontwikkelaars af omdat het met hun aanpak niet meer lukt. Maar als ontwikkelen blijkbaar zoveel kost, moeten we ons afvragen of we op die manier moeten doorgaan.”

Ook Walrecht is ervan overtuigd dat het risico van de ontwikkelaar een belangrijke kostenpost is waarvoor de koper opdraait. “In de bouw- en ontwikkelingswereld wordt geklaagd dat je voor anderhalve ton geen goede starterswoning kunt bouwen. We hadden ons bij de ontwerpopdracht voor Casteren gericht op de grens van 158.000 euro die de gemeente daar stelt voor zulke woningen. Bij de aanbesteding is vervolgens gebleken dat de bouw nog goedkoper kan. Opzienbarend”, noemt hij het behaalde voordeel bij deze huizen, die zijn getaxeerd op een marktwaarde van krap twee ton.

Omdat het gaat om zogeheten starterswoningen, geeft de gemeente een korting van 100 euro op de gangbare grondprijs van 300 euro.

Daartegenover staat dat de huizen een relatief grote tuin krijgen, zegt Walrecht. De percelen zijn 178 vierkante meter. “Dat is voor dit type woningen veel.” Verder krijgen ze een epc van 0,8 in plaats van de gangbare 1,0. “Een eis die deze gemeente stelt. Zo wordt warmte uit afvalwater teruggewonnen door warmtewisselaars.” Van Klooster zegt van de grote prijsverschillen niet op te kijken. Zijn concept voor particulier opdrachtgeverschap dateert uit de jaren zeventig. Doel was toen kopers van eenvoudige woningen wat meer keuzevrijheid te geven. Dat betekende bijvoorbeeld dat de huizen werden geleverd zonder keuken en sanitair. Daarom heetten het �afbouwwoningen�.

Destijds was dit een belangrijke stap voorwaarts voor mensen die hun eigen stempel op het interieur wilden drukken. “Het kostenvoordeel was toen nog niet belangrijk”, weet hij. “Dat is pas gekomen toen de marktprijzen omhoog schoten.”

Fokkema stelt daartegenover dat er ook legio projecten van de grond komen waarbij ontwikkelaars beneden de marktwaarde woningen aanbieden, in sommige gevallen gekoppeld aan een anti-speculatiebeding.

SEV�er Sander Gelinck vergelijkt wat er op de Vinex-locaties verschijnt met de vroegere premiekoopwoningen. Die waren een stuk goedkoper. Deels door de premies: “Bij de A- en B-woningen moesten alle partijen geld bijleggen, deels afkomstig van duurdere woningen die dan ook moesten worden gebouwd. Maar de premie C-woningen van – eind jaren tachtig – 195.000 gulden, waren marktconform. Dat was toen het scherpste wat de markt kon bieden. Voor een vergelijkbaar huis betaal je nu op Vinex-locaties het twee- tot drievoudige.

Van Klooster onderstreept dat hij niets heeft tegen winst maken. “Integendeel. Maar als je kijkt wat het bouwen van een huis dezer dagen echt kost en de marktprijs staat daar ver van af, dan moeten gemeenten en ontwikkelaars zich daarover wel zorgen maken. Er zijn heel veel mensen die geen huis kunnen kopen omdat het te duur is.”

“Ik hoop niet”, besluit hij, “dat het enige antwoord daarop zal zijn dat er woningen van 60 vierkante meter worden gebouwd. Een starter moet ook een tijdje in het nieuwe huis kunnen blijven wonen. En niet meteen weer te krap zitten als, bijvoorbeeld, het eerste kind komt.”

Reageer op dit artikel