In de knel tussen stijgende bouwkosten en hoge risico's

Het gaat goed met de economie. Huizenprijzen stijgen en de werkloosheid is laag. Desondanks zijn de marges bij bouwers nog steeds laag. Bij complexe, risicovolle projecten zijn tijd- en kostenoverschrijdingen eerder regel dan uitzondering. Onder prijsdruk van tenders wordt scherp ingeschreven en voor de extra kosten draaien bouwers vaak zelf op. Hoe kan het dat bouwers geen betere winstgevendheid kunnen realiseren?

Het aantrekken van de economie gaat hand in hand met het op gang komen van de bouw, nadat in de crisisjaren weinig is gebouwd. Waar de economie sinds 2009 met ruim 10 procent *1 is gegroeid (BBP), loopt de bouw nog bijna 7 procent achter ten opzichte van het niveau van 2009.
Een toename in het aantal bouwprojecten lijkt daarom een welkome gelegenheid voor bouwbedrijven, maar tot grote winsttoename heeft dit nog niet geleid. Vooral grote complexe infra projecten, zoals de Noord-zuidlijn en de HSL-zuid, zijn vaak de bottelneck en kampten met gigantische tijd- en kostenoverschrijdingen. Ook bij veel andere bouwprojecten waren er overschrijdingen, resulterend in significant margeverlies bij de bouwers, aangezien de extra gemaakte kosten vaak bij de bouwer komen te liggen.

Bouwers zitten in de knel

Bouwbedrijven zitten in de knel tussen stijgende personeel- en materiaalkosten die vaak niet doorberekend kunnen worden aan de opdrachtgever aan de ene kant en veeleisende opdrachtgevers en prijsdruk door aanbestedingen aan de andere kant, waardoor marges constant onder druk staan.
Voor de huidige problemen in de bouwsector zijn twee belangrijke oorzaken aan te wijzen:
1. Bouwbedrijven weten stijgende personeel- en materiaalkosten te beperkt of niet in de projectprijs te verwerken.
2. Bouwbedrijven onderschatten risico’s of berekenen deze te beperkt door in de projectprijs, vooral bij complexe projecten.

1. Stijgende kosten bij een vaste projectprijs
Door de afname van projecten in de financiële crisis verdwenen veel bouwbedrijven en hadden minimaal 80.000 bouwvakkers geen baan. Een groot deel hiervan liet zich omscholen of ging verder als zzp’er *2. Nu er weer meer gebouwd wordt, kampt de sector met een personeelstekort. Door het tekort aan personeel kunnen de bouwvakkers meer geld vragen en stijgen de cao-lonen *3. Tarieven van de vakman gaan hard omhoog door de aanhoudende tekorten *4/5.

Door de groeiende bouwnijverheid is er ook meer vraag naar bouwmateriaal, met prijsstijgingen tot gevolg. De inschatting is dat bouwmateriaal, samen met de cao-lonen, dit jaar 2.5 procent duurder wordt *3. In de afgelopen vijf jaar zijn bijvoorbeeld heipalen gemiddeld bijna 20% duurder geworden *6.

Veel bouwers hebben moeite om de verwachte stijging van kosten voldoende door te vertalen in projectprijzen, met veel margedruk tot gevolg. Door de ontbrekende indexatie van kosten, kunnen overschrijdingen moeilijk worden opgevangen en vallen er bouwprojecten stil omdat de prijs aan de voorkant vast staat. Arjen Brasz, Senior Director bij Simon-Kucher & Partners: “Bij de bouwprojecten die wel indexatie kennen, blijkt deze vaak ontoereikend, met alle gevolgen van dien. ” Zo is dit jaar bijvoorbeeld de bouw van een bioscoop in Leeuwarden gestopt, omdat de kosten te hoog zijn opgelopen.

Om te voorkomen dat de marge weglekt zijn er meerdere mogelijkheden zoals het vooraf vastleggen van prijzen met leveranciers bij het afgeven van projectprijzen, het inprijzen van de verwachte materiaal en uurkosten in de projectprijs en een bandbreedte voor prijsindexatie wanneer prijzen een vlucht nemen. Kortom, in de huidige marktdynamiek moeten bouwers veel bewuster met hun prijzen omgaan om de winstgevendheid op peil te houden.

2. Breng risico’s in verhouding met projectprijs
Risicobeheersing is een cruciaal onderwerp bij bouwers en in ieder jaarverslag is terug te lezen hoe dit aangepakt wordt. Tegelijkertijd moeten bouwers de risico’s kennen maar ook doorvertalen in projectprijzen. Onder concurrentiedruk van tenders wordt er veel risico genomen voor een te lage prijs. Vooral de grote en complexe infra en utiliteit bouwprojecten zijn hier debet aan en drukken stevig op het resultaat van veel bouwbedrijven. Zo leidde een verkeerde risicoschatting bij de bouw van een inventieve zeesluis voor BAM en VolkerWessels tot nu toe tot een gezamenlijk verlies van €138 miljoen *7.

De kern van de oplossing zit in het in lijn brengen van risico en projectprijs. Enerzijds door de focus van activiteiten te herijken, anderzijds door het risico door te vertalen in projectprijzen of gedeeld risico met de opdrachtgever.

Hoogrisicoprojecten links laten liggen

Voor complexere, vaak prestigieuze, projecten zal een hogere premium moeten worden gevraagd en is het niet mogelijk om scherp aan de wind te varen. In plaats van een standaardmarge voor alle projecten zullen hoogrisico projecten een hogere marge moeten hebben om mogelijke overschrijdingen op te vangen. “Bij hoogrisico projecten is de nadruk op pricing en een solide risico- en contractmanagement des te belangrijk”, aldus Arjen Brasz.

Delen van risico’s met opdrachtgever

Momenteel is bij projecten vrijwel al het risico voor de bouwer, er zijn ook mogelijkheden om hiervan een gedeelte neer te leggen bij de opdrachtgever en zo een gedeelde verantwoordelijkheid te dragen voor het project.

Een combinatie van het in lijn brengen van projectprijzen op risicovolle projecten dan wel het verlagen van risico op projecten zal resulteren in betere marges voor bouwend Nederland. Het is nu aan de bouwers om te profiteren van de groeiende markt.