nieuws

Zestig vrachtwagens aan poeren en 52 sliders: het aardbevingsbestendige optimisme van het Groningse Nijestee

woningbouw 2382

Zestig vrachtwagens aan poeren en 52 sliders: het aardbevingsbestendige optimisme van het Groningse Nijestee
Geveke bouwt de Helix voor de Groningse woningcorporatie Nijestee

Corporaties krijgen de laatste tijd veel te verduren, maar het gemoed van het Groningse Nijestee is ondanks de gekte op de woningmarkt, de stijgende bouwkosten, de grote verduurzamingsopgave en de aardbevingen opmerkelijk optimistisch. Een dag op pad met Jan Jaap Vogel, directeur vastgoed bij Nijestee. “Het zijn interessante tijden.”

In de Grunobuurt in Groningen vertellen de huizen de geschiedenis van de volkshuisvesting en het verhaal van de Groningse corporatie Nijestee. Jan Jaap Vogel, zelf geboren in Bedum, wijst op de trap van de bouwkeet van Trebbe naar de rijk gedetailleerde huurwoningen van voor de crisis. Een kwartslag naar rechts worden sobere sociale huurwoningen uit het tijdperk van minister Stef Blok gebouwd. “Een crisisblok”, zegt de directeur vastgoed van Nijestee.

En achter een bouwhek moeten straks middenhuurwoningen verrijzen, vertelt hij onder zijn bouwhelm, waar de regen fanatiek vanaf druppelt. De honderd jaar oude, gammel geworden arbeiderswoninkjes voor spoorwegwerknemers, die wegens grote woningnood na de eerste wereldoorlog waren gebouwd, werden vlak voor de crisis gesloopt om plaats te maken voor grootschalige wijkvernieuwing. Tijdens de crisis kwam het project even stil te liggen, maar inmiddels zit het tempo er flink in.

Drie à vier keer zoveel wapening als in gewone woning

Behalve een crisis had de Groningse corporatie te maken met aardbevingen. In de stad Groningen is er weinig aan de hand, maar toch moeten nieuwbouwwoningen beducht zijn op aardbevingsschade. Dus worden de nieuwe woningen voorzien van seismische muren en seismische poeren, legt Lambert Postma, projectleider van Trebbe op de bouwplaats uit. In de woningen zit drie à vier keer zoveel wapening als in een gewone woning.

Tien seismische poeren, waarvan een van 90 kuub en negen van 50 kuub, betekent zestig vrachtwagens. Doordat de seismische muren veel dikker zijn dan gewone muren en zes meter boven het maaiveld uitkomen, blijft er in de woningen minder leefruimte in de woningen over, zegt Marco Waijer, projectleider bouwen van Nijestee.

Zwaar bewapende gevel van De Helix. Foto: Geveke/Nijestee

‘Near collapse’: nieuwbouwwoning stort (net) niet in bij aardbevingen

De plannen voor het woonblok met 101 woningen dat nu in aanbouw is stammen uit 2008 en moesten vanwege nieuwe richtlijnen voor aardbevingsbestendig bouwen terug naar de tekentafel. Een blok moest in vier losse delen geknipt worden. Dilatatie is nodig, omdat bij onverhoopte zware aardbevingen het complex geen kaartenhuis moet worden. De losse rijtjes worden “near collapse” gebouwd: bij een aardbeving van 5,1 op de schaal van Richter storten de woningen (net) niet in en moeten de bewoners veilig uit hun woning kunnen komen. Wel zullen de huizen na de zware beving gesloopt moeten worden.

Het project kost 14,5 miljoen euro. 2,5 miljoen euro daarvan is nodig om de woningen aardbevingsbestendig te maken, zegt Vogel. NAM betaalt daarvan het overgrote deel. Dat Nijestee extra kosten maakt heeft ook te maken met de langere duur van het project. Een normaal woningbouwproject zou zo’n 15 maanden in beslag nemen, nu duurt het project 18 maanden, leggen de mannen in de keet uit. Vogel: “De NAM betaalt geen vertragingskosten.” Nijestee moet de woningen drie maanden later opleveren, dus derft drie maanden aan huurinkomsten. Toch kunnen Postma en Waijer er ook wel van genieten. Want het zijn geen dertien in een dozijn-projecten, het komt aan op vakmanschap.

Groningers hoor je niet zeuren, Nijestee ziet juist kansen

Het bizarre van het aardbevingsbestendig bouwen is dat de contourlijnen van het aardbevingsbevingsgebied inmiddels het laatste jaar weer verschoven zijn in de richting van het Noordoosten en dat in de stad Groningen lagere eisen worden gesteld ten aanzien van aardbevingsbestendig bouwen. Doordat de regering minder gas gaat winnen, is de kans op aardbevingsschade minder, is de gedachte. Bij project in de Grunobuurt kan er echter geen pondje staal vanaf. Het project is inmiddels op een point of no return; de poeren, de seismische muren en de dilataties zijn al in volle glorie zichtbaar.

Jan Jaap Vogel van Nijestee neemt een kijkje in de kelder van de Helix naar één van de 52 sliders van de woontoren. De in Italië gemaakte schalen schuiven in geval van aardbevingen licht heen en weer, zodat de kracht van de aardbeving niet wordt doorgegeven aan de gebouwconstructie en het gebouw dus niet instort. Geveke is de hoofdaannemer van de Helix.

Stijgende bouwkosten? Verhuurdersheffing? Nieuwe woningwet? Aardbevingen? De Groningers verzetten zich waar het kan, maar over zaken die ze niet kunnen beïnvloeden hoor je ze niet zeuren. Het is zoals het is. Eenmaal een pad ingeslagen, wordt daaraan vastgehouden. Met opmerkelijk veel optimisme. “We hebben een opgave waar we volledig voor gaan. We zien kansen en willen ondernemend bijdragen aan de ontwikkeling van de ongedeelde stad.” Natuurlijk zijn er wel grenzen, beaamt Vogel. “We zijn continu op zoek naar manieren om ons werk rendabel en verantwoord te blijven doen.”

Nijestee investeert maximaal

Nijestee is met 13.500 huurwoningen de grootste corporatie in de stad Groningen. De huurders betalen volgens de Aedes Benchmark voor een sociale huurwoning gemiddeld 478 euro per maand. De huur van een sociale huurwoning ligt in Nederland op gemiddeld 516 euro per maand. De “instandhoudingskosten” zijn bij Nijestee 1.955 euro per woning per jaar (Nederland 2.341 euro). Huurders geven Nijestee een 6,5 voor de ervaren woningkwaliteit. In de periode 2018-2022 wil Groningse corporatie een kleine tweeduizend nieuwe woningen hebben gebouwd. In december 2018 kreeg Nijestee van de visitatiecommissie een compliment over het maximaal inzetten van haar vermogen. “Dat was precies onze bedoeling: we wilden niet dat het geld op de bank stond, we wilden investeren in goede en betaalbare woningen”, reageerde algemeen directeur Pieter Bregman.

De Groningse corporatie bouwt twee- à driehonderd woningen per jaar en verduurzaamt er drie- tot zeshonderd, vertelt Vogel. Dat heeft de stad gewoon nodig. Ook in de stad Groningen, dat wel eens een eiland in Noord-Nederland wordt genoemd, is de druk op de woningmarkt groot. Vogel: “Wij gaan wel door, al kost het ons misschien wel meer. Het is in deze veranderende tijden zoeken naar innovatieve oplossingen om onze opgave toch te kunnen realiseren.”

Misschien wil Vogel daarom wel de bouwketen anders organiseren in Groningen. Zowel ontwikkelaars als bouwers wil hij aan Nijestee binden. Vogel werkte tot een half jaar geleden bij de Amsterdamse corporatie Ymere en was daar een van de grondlegger voor co-creatie, oftewel ketensamenwerking.

Vogel wil rond de zomer met Nijestee een uitvraag doen om aannemers en andere “partners” te zoeken met wie hij minstens vijf jaar kan samenwerken zonder aanbestedingen. Werken zonder wantrouwen en ondertussen de stijgende bouwkosten weten te dempen – wie wil dat niet? Het beperkte groepje corporaties dat in Nederland aan ketensamenwerking doet is er enthousiast over, weet Vogel. De proeftuin voor Groningense co-creatie wordt de Grunobuurt, waar nog jarenlang gebouwd gaat worden. Maar ook voor woningverbetering wil Vogel straks bouwtreintjes inzetten.

Nijestee wil samenwerkingen met ontwikkelaars die hart voor de stad hebben

We rijden met Vogel naar een ander project van Nijestee, een woontoren met de naam de Helix. Vogel vervolgt zijn verhaal. Ook ontwikkelaars wil hij graag binden aan Nijestee. Maar wel het soort met hart voor de stad, dus niet voor de snelle winst gaat. Samen voor de ongedeelde stad gaan. Nee, daarvoor is het niet altijd per se noodzakelijk dat minimaal 30 procent van de nieuwbouw sociale huur wordt. Soms is 15 procent ook goed, bijvoorbeeld als er al extreem veel sociale huur in een wijk zit en er “verdund” moet worden. Minister Ollongren geeft de ruimte om ook weer middenhuur te bouwen. “Wij zien een rol voor onszelf om daaraan bij te dragen.”

Een terrein waarop zeker een bijdrage van Nijestee wordt verwacht is duurzaamheid. No regret is het uitgangspunt, zegt Vogel. Van isoleren krijg je geen spijt en nul-op-de-meter is te duur en nog niet bewezen.  “Een ontdekkingsreis”, noemt hij de zoektocht naar de beste duurzaamheidsoplossingen. Veel woningen zullen aan het warmtenet gekoppeld worden of een wko-installatie krijgen. Waar Nijestee wat precies aan duurzaamheid gaat doen hangt van de wijkenergieplannen die alle Nederlandse gemeenten in 2021 rond moeten hebben. “Daar waar het nog niet duidelijk is, wachten we even”, zegt Vogel.

3,7 kilometer aan palen onder jongerenwoningen Helix

We komen aan bij de Helix, een achthoekige flat in aanbouw van 22 verdiepingen met ruim tweehonderd jongerenwoningen, waarbij de ligging van de appartementen per verdieping iets verspringt. Ook dit gebouw, dat al voor de crisis op papier was verrezen, moet voldoen aan de eisen voor aardbevingsbestendig bouwen. Daarom staat de Helix op 147 palen van 26 meter. Totale lengte aan: 3,7 kilometer. In de kelder, die is ondergelopen met water dat nog net niet in onze bouwlaarsen loopt, zien we 52 zogeheten sliders. Schalen die geval van aardbevingen licht heen en weer kunnen schuiven, zodat de kracht van de aardbeving niet wordt doorgegeven aan de gebouwconstructie en het gebouw dus niet instort. De sliders, van Italiaanse makelij, ontkoppelen het woongebouw van de fundering, waardoor het gebouw volledig los staat. De sliders kunnen een zijwaartse beweging van 8 centimeter opvangen.

De sliders konden niet direct de goedkeuring van NAM wegdragen. “Moet je een gebouw nu bij wijze van spreken als een rietje laten buigen of moet het star zijn en kunnen schudden?” vat technisch directeur Jacob Prins van Geveke de discussie over de oplossingsrichtingen met de NAM samen. Geveke koos voor het laatste. De NAM zag na wat mitsen en maren uiteindelijk geen bewaren. “We kunnen niet zeggen dat het niet goed is”, zouden ze volgens Prins gezegd hebben.

De Helix in aanbouw, foto: Geveke/Nijestee

Heerlijk, vindt Vogel de uitdagingen waar Nijestee voor staat

Geveke heeft de sliders bij andere gebouwen ook al toegepast, zegt Prins. Ook de gevels van de Helix zijn op bevingen voorbereid. De 192 gevelelementen hebben dubbel zoveel wapening en wegen 25 tot 32 ton per element, weet Arjan Luchies, projectleider Bouwen bij Nijestee. De elementen worden gemaakt in Duitsland, vlak over de grens.

Terug in de auto. “Nijestee heeft in het verleden heel veel betekent voor de stad. En wil dat blijven doen”, zegt Vogel. “Heerlijk”, zegt hij over alle uitdagingen waar de corporatie voor staat. “Het zijn interessante tijden.” Hij wijst nog eens op de co-creatie die eraan komt. “Er is nog wel wat te doen. Maar we doen niet alles in één keer. Stap voor stap.”

Hoe kijkt Jan Jaap Vogel naar ketensamenwerking?

Hoe kijkt Jan Jaap Vogel naar ketensamenwerking?

Reageer op dit artikel