nieuws

Analyse | De dorpen lopen leeg omdat de bouwprojecten maar niet loskomen

woningbouw 1498

Analyse | De dorpen lopen leeg omdat de bouwprojecten maar niet loskomen
Nieuwbouwwoningen in Hoofddorp. Foto: Hollandse Hoogte

Het planaanbod voor de komende jaren is ontoereikend om het woningtekort weg te werken, blijkt uit een studie van het EIB. Kunnen we in Nederland niet plannen of is er iets anders aan de hand? Over schaamteloos vertragen van bouwprojecten, hindermacht en een boeggolf aan planoptimisme.

“Zachte plancapaciteit, harde plancapaciteit…uiteindelijk moet het gewoon omgezet worden in woningen. Dat is waar mensen op zitten te wachten.” Minister Ollongren sprak eind november vorig jaar in een zaaltje in de Tweede Kamer over de woningmarkt en leek even genoeg te hebben van een discussie wat nu precies harde en zachte plannen waren. Kamerlid en woningbouwterriër Erik Ronnes (CDA) had haar vlak daarvoor toegebeten dat te veel regio’s de komende drie jaar niet eens een harde plancapaciteit van 100 procent laat staan 130 procent halen.

Die 130 procent kwam niet uit de lucht vallen. Uit onderzoek blijkt dat 30 procent van alle woningbouwplannen te maken krijgt met vertraging of uitval. Ollongren weet dat. Overprogrammeren is daarom nodig, zei ze. Zeker in de spanningsregio’s.

Dat zal nodig zijn, werd deze week pijnlijk duidelijk. In de helft van alle provincies worden minder woningen gebouwd dan vereist is om het woningtekort weg te werken, blijkt uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw in opdracht van Bouwend Nederland. Vooral Zuid-Holland en Utrecht hebben te weinig bouwprojecten op stapel staan. Zo heeft Zuid-Holland 61.000 woningen in harde plannen voor de periode 2019-2024 staan, maar zijn er 105.000 woningen gewenst. Utrecht heeft bijna 29.000 woningen hard gepland, maar heeft er 49.000 nodig.

In marmer gebeitelde woningbouwplannen zijn geen garantie

Zelfs met harde, in marmer gebeitelde woningbouwplannen ben je er nog lang niet. “In de praktijk is er een boeggolf aan plannen die steeds opschuift”, constateert Jos Feijtel, actief in het aanjaagteam woningbouw van minister Ollongren. De grond is soms niet bouwrijp, of niet in eigendom of vervuild. Ook kunnen er nog procedures bij de Raad van State lopen.  “Meer dan de helft van de gemeenten heeft last van planoptimisme”, zei Feijtel onlangs in Cobouw.

Minister Ollongren heeft als doel 75.000 woningen per jaar te bouwen. Ruim een jaar na die belofte, signaleert het EIB echter dat die ambitie nooit wordt gehaald als er niet snel meer plannen bij komen. “Tot 2025 zijn er plannen voor 300.000 woningen, terwijl er 450.000 woningen nodig zijn”, waarschuwden de bouweconomen eerder deze week. “Bijna de helft van de plannen is nog niet in bestemmingsplannen opgenomen”, waarschuwde Taco van Hoek, directeur van het EIB maandag. Hij roept gemeenten en provincies op snel meer plannen concreet te maken. Daarmee moet het risico van planuitval worden tegengegaan.

Het botert niet tussen gemeenten en provincies

Voor gemeenten zal dat lastig zijn. Het capaciteitstekort bij gemeenten staat met stip op nummer één op de ranglijst met grootste knelpunten voor woningbouw bij de G40 (de grootste veertig gemeenten van Nederland) bleek in april uit onderzoek van RVO. Nummer twee is de beperkte productiecapaciteit bij bouwbedrijven. Dus al plannen de gemeenten nog zo goed, soms kunnen de bouwers gewoon niet sneller bouwen.

Saillant in het onderzoek van RVO is het derde knelpunt: het botert niet tussen de provincies en de gemeenten. De strakke programmering van de provincies zit gemeenten in de weg. Door te werken met zogeheten contingenten (een soort productiequotes per gemeente of regio) is er soms weinig ruimte voor nieuwe plannen, klagen sommigen gemeenten. Andersom geldt dat provincies vinden dat gemeenten te snel de provincie als hindermacht aanwijzen, terwijl ze zelf het afgesproken aantal te bouwen woningen niet eens halen.

Tekenend voor de stroeve relatie tussen gemeenten en provincies was een debat in aanloop naar de provinciale verkiezingen dit voorjaar. “Waarom moet de provincie zich bemoeien met tien woningen aan de rand van Waarland?”, zei Jelle Beemsterboer (CDA), wethouder in Schagen over de regelzucht van de provincie Noord-Holland. “De gemeenten moeten wél met hun plannen komen”, kaatste gedeputeerde Joke Geldhof de bal terug.

Hoe meer bouwplannen, hoe meer kans dat er een doorgaat

Een gemeente in het oosten van het land klaagde onlangs bij het CPB dat vroeger meerdere plannen tegelijk in procedure werden genomen. “Dan had je de kans dat er altijd wel een doorging”. Maar omdat je als gemeente nu van bovenaf wordt beperkt in je harde plancapaciteit, ga je dat niet doen. Je moet van de provincie focussen op één plan. “Als dat vertraagt, droogt een dorp op en loopt het dorp weg.”

Het EIB voegt aan deze drie knelpunten nog een aantal interessante struikelblokken toe. Zo moet de drang om zoveel mogelijk binnenstedelijk te bouwen, zoals de Ladder Duurzame Verstedelijking voorschrijft, het ontgelden. Het valt het EIB namelijk op dat in de regio’s waar de druk op de woningmarkt groot is, meer dan 80 procent van de geplande woningen zich binnenstedelijk bevindt. Dit soort plannen wordt vaker vertraagd of gaan helemaal niet door. De kans op bezwaren van omwonenden is bijvoorbeeld groter.

Ontwikkelaars doen aan zelfcensuur: een plan om buiten de stad te bouwen gaat de ijskast in

De drang om vooral binnenstedelijk te moeten bouwen leidt volgens het EIB ook tot “zelfcensuur”: ontwikkelaars met bouwplannen voor eengezinswoningen buiten de dichte bebouwing zien er weinig heil in om daar werk van te maken. Daarvoor is de kans te klein.

Ook leidt de voorkeur voor binnenstedelijk bouwen bijna automatisch tot appartementen, constateert het EIB, terwijl in gebieden waar de druk op de woningmarkt veel minder is veel meer eengezinswoningen worden gebouwd. Het CPB voegde daar vorige maand aan toe dat beleidsmakers niet zo goed zijn in het inschatten van woonwensen. Bemoei je wat minder met de woningmarkt en met de mensen, zou je bijna kunnen lezen uit het advies van het EIB en het CPB.

Het EIB stelt bovendien dat de Ladder Duurzame verstedelijking ook op een andere manier de rem op de bouwproductie heeft gezet. Provincies kiezen bewust voor een klein planaanbod. Zo zouden de plannen sneller “Raad van State-proof” zijn. Deze werkwijze is volgens het EIB “de opmaat voor de creatie van schaarste”. Provincies zouden dit kraptebeleid uitvoeren op advies van “bepaalde adviesbureaus”. “Een schaamteloze aanbeveling”, oordeelde EIB-directeur Taco van Hoek een aantal jaar geleden al. “In wezen zeg je: ga maar schaarste creëren. Dat vind ik heel kwalijk.” Door woningschaarste stijgen de prijzen van woningen, is het keuzeaanbod beperkt en worden mensen opgejaagd bij het nemen van grote aankoopbeslissingen.

Dashboard nodig om te zien wat er gebouwd wordt

Behalve ervan langs geeft het EIB ook adviezen over hoe het planaanbod op niveau te krijgen is. Daarvoor is het nodig meer inzicht te hebben in de haalbaarheid en de voortgang van woningbouwprojecten. Zowel op gemeentelijk, als op provinciaal en Rijksniveau. Zowel het EIB als ook ABF Research hebben grote moeite een goed overzicht te krijgen van wat er precies in de pijplijn zit, bekennen ze.

Ook moeten de risico’s van de plannen duidelijker zijn, aldus het EIB. Is de planaanbod bijvoorbeeld niet te afhankelijk voor een paar megaprojecten? En wat als die grote projecten uit- of afgesteld worden? Worden er dan nog wel voldoende woningen gebouwd?  Mogelijk doelt het EIB op het werken met een dashboard met rode, oranje en groene seinen, zoals in Alkmaar gebeurt. Alle plannen worden in de Noord-Hollandse gemeente in de gaten gehouden: Huur, koop; goedkoop, duur; gestapeld, grondgebonden. Vervolgens wordt bijgehouden welke stoplichten op groen, rood en oranje staan, dat wil zeggen, welke stappen nog genomen moeten worden bij elk project.

Realisme en voorgebakken broodjes

Maar a fool with a tool is still a fool. Er is meer nodig dan een dashboard. “Soms zijn gemeenten niet vooruit te branden”, constateerde oliemannetje Feijtel eerder dit jaar. Waar dat aan ligt? “Aan mensen.” Volgens hem gaat het erom de “mindset” binnen de gemeenten te veranderen. “Iedereen moet in de meewerkstand. Dat is een kwestie van trainen. Ook moet er bestuurlijke lef zijn.”

In plaats van planoptimisme moet er dus meer planrealisme komen. Of misschien wel planpessimisme. Feijtel adviseert gemeenten “voorgebakken broodjes” in huis te hebben. Dat zijn woningbouwplannen die je achter de hand houdt en snel tot uitvoering kunnen komen als je ze nodig hebt.

Aan de gemeenten is het nu om te zeggen: komt voor de bakker.

10.000 woningen te weinig gebouwd in 2018

De woningbouwproductie van de afgelopen jaren blijft achter bij de ambitie van minister Ollongren om 75.000 woningen per jaar toe te voegen. Hoewel de productie de afgelopen jaren in de lift zit, lag deze in 2018 ongeveer 10.000 woningen lager dan de ambitie, aldus het Economisch Instituut voor de Bouw. Dit speelt met name in enkele grote provincies, waar de druk op de woningmarkt hoog is, zoals Zuid-Holland en Utrecht. In de regio’s met minder sterke druk lijkt de woningbouwproductie gaandeweg steeds beter aan te sluiten bij de ambities.

ABF Research constateerde eerder dit jaar dat er tot en met 2020 voldoende harde plannen in Overijssel, Gelderland en Noord-Brabant liggen. In Zuid-Holland (93 procent), Noord-Holland (80 procent) en Utrecht (67 procent) moeten er echter snel meer plannen concreet gemaakt worden. Dat wil zeggen: de verhouding tussen harde plancapaciteit en de toename van de woningbehoefte moet minstens 130 procent zijn. Op de wat langere termijn is de verhouding tussen harde plannen en de toename woningbehoefte volgens ABF Research het laagst in Noord-Holland en Utrecht.

 

Reageer op dit artikel