nieuws

14 nieuwe dingen die je moet weten over de woningmarkt

woningbouw 5203

14 nieuwe dingen die je moet weten over de woningmarkt

De bouw van kleine, verplaatsbare woningen neemt een vlucht; starters worden vaker door hun ouders bijgestaan, corporaties bouwen nog steeds te weinig en nog elf dingen die je moet weten over de woningmarkt.

Hoe staat de woningmarkt ervoor? Minister Ollongren stuurde dinsdag maar liefst twaalf nieuwe rapporten naar de Tweede Kamer. Hieronder de meest opvallende zaken.

1. Starter koopt vaker, maar minder in grote stad

In de vier grote steden kunnen starters moeilijker een woning vinden dan in 2015. Het aandeel starters op de woningmarkt dat een woning koopt, en niet eerst een periode huurt, is echter wel toegenomen van 26% naar 34% tussen 2015 en 2018. Hoe dat komt? Deels door punt 2.

2. Geld van ouders

Starters worden bij de koop van een huis in toenemende mate geholpen door vermogensoverdracht van ouders. Koopstarters (19%) kregen veel vaker dan doorstromers (10%) een schenking om de aankoop van hun woning mogelijk te maken.

3. Lang wachten op sociale huurhuis

Kun je desondanks geen woning kopen? Dan moet je wachten. Langer dan drie jaar geleden. De zoek- en wachttijden voor woningzoekenden zonder urgentie zijn in alle regio’s toegenomen.

4. Corporaties bouwen slechts 15.100 nieuwe woningen

Kunnen die corporaties dan niet meer woningen bijbouwen? Jawel, maar ze bouwen veel minder dan ze van plan waren. Dat gaat al jaren zo. In 2018 werden 15.100 nieuwe corporatiewoningen gebouwd, terwijl 30.000 de bedoeling was. Voor de crisis werd nog 28.000 gehaald. Gaat het dan niet vooruit? Jawel. De afgegeven bouwvergunningen aan corporaties zijn in 2018 met 6 procent toegenomen, waardoor de bouwproductie in 2019 licht zou kunnen toenemen. Het aantal bouwvergunningen voor corporaties bedroeg in 2018 circa 7.000. Dit getal is een onderschatting omdat bouwende partijen soms vergunningen aanvragen in opdracht van corporaties. Verwacht wordt dat de vergunningverlening voor corporaties zal oplopen naar 20.000 in 2023 als gevolg van vernieuwing en verduurzaming van de voorraad door sloop en nieuwbouw. Nog steeds te weinig om de nieuwbouwambitie te halen dus.

5. Bouw kleine flexwoningen neemt vlucht

Doen corporaties dan alles fout? Nee hoor. Ze zijn opvallend druk bezig met flexwoningen. Dat zijn kleine tijdelijke woningen die vaak ook nog verplaatsbaar zijn. De nieuwbouw van kleine, maar duurzame flexibele woningen door corporaties nam een vlucht in 2017 en 2018 naar 10 procent van de totale woningbouwproductie. In totaal kwamen er in 2017 1.450 kleine verplaatsbare woningen bij met een gebruiksoppervlak van gemiddeld 39 m2 bij eengezinswoningen (22% van het totaal) en 33 m2 bij appartementen (78% van het totaal). In 2018 is er een stijging te zien naar ruim 1.500 woningen. Deze woningen zijn een soort van buitencategorie voor corporaties: ze komen voor driekwart tot stand buiten de reguliere plancapaciteit, op locaties met een andere bestemming dan wonen. 19 procent van de corporaties biedt alternatieven aan voor de gewone huis-tuin-en-keukenwoning in de vorm van corporatiehotels, short stay faciliteiten en, dus, tijdelijke woningen.

6. Corporaties bouwen goedkoper

Corporaties bouwen niet alleen meer flexibele woningen. De focus in de nieuwbouw verschuift bij corporaties ook steeds meer naar betaalbaar. Voor de vijfjaarperiode vanaf 2018 wordt 70 procent in dit segment gepland, terwijl dit in 2014 voor de vijf daarop volgende jaren slechts 28 procent was.

7. …en bouwen ook kleiner

De betaalbare nieuwe huurwoningen zijn ook meestal kleine sociale huurwoningen. Eengezinswoningen zijn met gemiddeld 95 m2 in 2018 ongeveer 12% kleiner dan vier jaar geleden, appartementen zijn met gemiddeld 69 m2 zelfs 23% kleiner dan in 2014.

8. Bouwkosten omhoog: aanbestedingen gestaakt

Meer betaalbare woningen bouwen is in de huidige tijd een hele toer. De bouwkosten (exclusief grond) van een woning zijn in 2017 toegenomen met 6,3% en in 2018 met 8,6%. Het kosteneffect van verplicht gasloos bouwen is 4,5% voor eengezinswoningen, 7% voor portiekwoningen en 8,5% voor galerijwoningen. De bouwkosten per m2 stegen in 2017 tot en met 2018 met 29%, zowel bij appartementen als bij eengezinswoningen. De gemiddelde stichtingskosten stegen in 2018 naar 164.000 euro per woning en stijgen in 2019 sterk naar 182.000 euro per woning als gevolg van de gestegen bouwkosten. Deze stijging vertaalt zich ook in tegenvallende aanbestedingen en uitval van projecten, met name van kleinere projecten.

9. Kleiner bouwen is geen panacee

Kleiner bouwen is niet evenredig goedkoper: elke woning heeft een relatief dure keuken, badkamer en toilet nodig, ook al worden de verblijfsvertrekken kleiner. De materiaal- en loonkosten stegen met 5,3% in twee jaar tijd. De grondkosten voor sociale huurwoningen zijn gemiddelde met 1,2% verhoogd bij de nieuwe projecten uit 2019

10. Meer bouwplannen, dus als het goed is daalt het woningtekort

Wat doen gemeenten en provincies dan? Die moeten toch locaties aanwijzen en projecten de ruimte geven? Gemeenten en provincies doen op hun manier ook hun best om een steentje bij te dragen. Ze hebben hun ambities voor de woningbouw volgens minister Ollongren opgeschroefd naar jaarlijks 76.000 woningen. Dat is hoger dan de doelstelling van 75.000 woningen in de Nationale Woonagenda. Als de plannen worden uitgevoerd, valt het woningtekort – nu nog 3,8 procent –  in 2030 lager uit dan in eerdere prognoses: 2,4 procent in plaats van 2,6 procent.

11. Heel Holland bouwt te weinig

Niet ieder provincie lukt het echter om voldoende nieuwe woningen in te plannen. In de provincies Noord- en Zuid-Holland ligt het aandeel harde plannen in de totale plancapaciteit tot 2025 nog te laag: rond de 75 procent. Rekening houdend met planuitval en vertraging dient nog een groot deel van de plannen hard gemaakt te worden in deze drie provincies. Zuid-Holland heeft recent besloten dat er 30 procent meer plannen moeten komen dan er op grond van bevolkingsprognoses nodig is. Er vallen namelijk altijd wel projecten uit.

12. Nul-op-de-meter valt tegen

Duurzaamheid krijgt meer aandacht dan nieuwbouw bij de prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders. Toch vertaalt die aandacht zich maar beperkt in nul-op-de-meternieuwbouw. In de periode 2013-2017 zijn ruim 4.400 nul-op-de-meter (NOM) woningen gerealiseerd, met een versnelling in 2017. Deze zeer energiezuinige woningen (goed geïsoleerd, met zuinige installaties en zonnepanelen) werden met name in de nieuwbouw en in de sociale huursector gerealiseerd.

13. Kleine gemeenten spreken liever niets af over nieuwbouw

Nieuwbouw blijkt trouwens niet voor alle gemeenten een issue. Met name kleinere gemeenten spreken met corporaties niets over over de bouw van nieuwe huizen. Nadere analyse laat zien dat bij 34 gemeenten helemaal geen nieuwe jaarafspraken over nieuwbouw zijn gemaakt. In 55 andere gemeenten zijn met een deel van de aanwezige corporatie geen afspraken over nieuwbouw gemaakt.

14. 697.000 woningen erbij in 2030 – dat moet genoeg zijn

De Primos-prognose 2019 verwacht op basis van trends in de woningbouwproductie en de geïnventariseerde plancapaciteit een toename van de woningvoorraad in de periode 2019-2030 met 697 duizend woningen; dat is een uitbreiding van de voorraad met 8,9%. De verwachte voorraaduitbreiding is daarmee hoger dan de voorziene huishoudensgroei (7,4%). Indien de woningvoorraad daadwerkelijk in deze mate uitbreidt zal het woningtekort op termijn voor een deel worden ingelopen. De afname van het woningtekort wordt na 2020 verwacht. Vooral in de regio’s Leiden, Eindhoven, Amsterdam en Gouda wordt een sterke afname van het tekort voorzien. In deze regio’s zijn relatief veel plannen in voorbereiding. Niet in alle woningmarktgebieden wordt een afname van het tekort verwacht. In het bijzonder in de regio Nijmegen, die al een hoog tekort kent, wordt een toename van het tekort verwacht.

 


Bronnen:

  1. Rapport Staat van de Volkshuisvesting
  2. Ontwikkeling van de leegstand in krimpregio’s, ABF
  3. Inventarisatie plancapaciteit 2019
  4. Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt 2019
  5. De bouw van tijdelijke woningen, Expertisecentrum Flexwonen
  6. Monitor Nieuwbouw Sociale huurwoningen 2019.
  7. Jaarverslag 2018 Expertteam Woningbouw
  8. Monitor Prestatieafspraken 2019.
  9. Stand van de woonruimteverdeling.
  10. Ruimte en Wonen, Thema WoON 2018.
  11. Ruimte voor wonen” Kernpublicatie Woon 2018.
  12. Woningmarkt en leefbaarheid in krimpgebieden.
Reageer op dit artikel