nieuws

Corporatie geeft huurders zeggenschap bij experimenteel zelfbouwproject

woningbouw 357

Corporatie geeft huurders zeggenschap bij experimenteel zelfbouwproject
Foto: Maartje van Berkel

Huurders in de sociale huursector hebben doorgaans weinig te willen. Ze mogen blij zijn dat ze na jaren wachten dan eindelijk betaalbare woonruimte hebben gekregen. Als die ruimte aansluit bij hun wensen is dat mooi meegenomen, maar het is geen uitgangspunt. De Limburgse corporatie Wonen Zuid gaat daar verandering in brengen met Area-M, een CPO-project voor huurders in Roermond.

“Bij nieuwbouw krijgen huurders een kant-en-klaar product, waarvan we ons afvragen of ze dat wel willen. Sommigen beginnen met de keuken eruit te halen en te vervangen. We hielden te weinig rekening met de wens van de huurder. We werkten meer aanbod- dan vraaggestuurd. Je levert iets op en dat is het dan”, zegt Gé Vos, een van de projectleiders van Wonen Zuid. Bij een nieuwbouwproject op het terrein van de voormalige Campina-fabriek aan de rand van het centrum draait Wonen Zuid die werkwijze om door ook huurders zeggenschap te geven in een experimenteel zelfbouwproject, maar wel binnen vaste kaders.

In tegenstelling tot het zuiden van Limburg heeft het midden van de provincie nog geen last van krimp. Omdat het aantal huishoudens nog groeit en daarmee de behoefte aan sociale huurwoningen, blijft Wonen Zuid het woningbezit voorlopig jaarlijks uitbreiden. Dan gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook bijvoorbeeld om transformatie en aankoop.

Hoe meer punten, hoe meer kans op een woning

Area-M omvat 42 nul-op-de-meterwoningen met warmtepompen en zonnepanelen: tien basis- en zes stadswoningen met een eigen tuin, vijftien appartementen, zeven tiny houses, vier appartementen boven een gezamenlijke werk- en ontmoetingsruimte voor kleine ondernemers en een gedeelde binnentuin. Om gericht huurders te zoeken die ook bereid waren om een actieve rol te spelen bij de ontwikkeling van de woningen, maakte Wonen Zuid gebruik van sociale media. Potentiële huurders die zich aantoonbaar inzetten voor de projecten konden punten verdienen door mee te doen aan voorbereidende activiteiten. Hoe meer punten, hoe meer kans op een woning. Vos: “Zo wordt betrokkenheid beloond.” De beoogde doelgroep ‘postmoderne hedonisten’ (vooral jongeren, avontuurlijk, ondernemend en individualistisch) schoof allengs wat meer op in de richting van ‘postmaterialisten’ (wat ouder, wat groener en maatschappelijk bewogen). De indeling is gebaseerd op een leefstijlenmodel van Motivaction.

Area-M startte met wat Vos een “swipefase” noemt om erachter te komen “wat het DNA van de bewoners was”. Net als bij tinder konden geïnteresseerden door een reeks beelden scrollen, in dit geval op zoek naar een huis dat hen het meeste aansprak. Daar deden een paar honderd mensen aan mee. Zo ontstond een duidelijk beeld van de voorkeuren: combineren van wonen en werken, sociaal, gemeenschappelijk, industrieel, maar tegelijkertijd warm. Toen er eenmaal bijeenkomsten georganiseerd werden waar de toekomstige huurders mee konden praten en beslissen, filterde de doelgroep zich vanzelf uit tot een min of meer harde kern van twintig tot dertig mensen. Ze kozen gezamenlijk de Brabantse architect Vermeer uit de drie geselecteerde bureaus. Tijdens het ontwerpproces zijn allerlei keuzes steeds voorgelegd aan de toekomstige huurders. “Het moest wel binnen de financiële kaders passen”, zegt Vos. Een aantal mensen viel daarom af in die fase, zoals degenen die graag gezien hadden dat er met stro gebouwd werd.

Kosten

De kosten van Area-M vallen volgens Vos niet substantieel hoger uit dan bij een vergelijkbaar project van die omvang. De bouwkosten zijn ongeveer gelijk, verwacht hij. De ontwikkelkosten liggen iets hoger vanwege de grote differentiatie aan woningtypes. “Daardoor zoeken we de grenzen van de huurprijs op. We zitten tegen de bovengrens aan.” Die huurprijzen liggen tussen de 590 en 710 euro. De meerkosten van het project zitten vooral in extra personeel en extra ondersteuning op het gebied van communicatie, marketing en sociale media. “Dat is ook een leerproces. Er is daarvoor extra budget vrijgemaakt. Het geld komt niet ten laste van het project, maar van de organisatie.”

De meeste woningen zijn inmiddels gereserveerd. Na de zomervakantie begint de bouw. Bij de keuze van de aannemer (BAM) kregen ze geen inspraak, maar tijdens de bouw zullen er zo’n zes momenten zijn waarop de huurders een kijkje kunnen nemen op de bouwplaats. Het ontwerp van de meeste woningen is ook af, met uitzondering van de tiny houses. Die zijn gaande het traject steeds groter geworden, onder meer vanwege de wens dat ze een inpandige berging moesten hebben. Of de aannemer ze gaat bouwen of dat er een kant-en-klaar concept gekozen worden, is nog een punt van overweging.

‘Het is heel bijzonder om als huurder met de architect om de tafel te zitten om te bepalen wat je wilt’

Eén van de nieuwe bewoners is Rian Crins. De termen van de beoogde doelgroepen zijn nieuw voor haar. Crins (rond de 40) kan er wel om lachen, “maar ik vind het niet zo prettig om in een hokje gestopt te worden”. Ze heeft een optie op een van de stadswoningen. “Het is heel bijzonder om als huurder met de architect om de tafel te zitten om te bepalen wat je wilt”, vindt ze. Crins heeft inderdaad wat wensen op haar lijstje, die afwijken van de standaard, zoals een andere indeling van de keuken, een goede werkruimte en een grotere badkamer, waarvoor ze een van de slaapkamers wil opofferen. “Die aanpassingen betaal je zelf.”

De definitieve prijslijst van de gewenste ingrepen krijgt ze nog. Dat wordt nog een lastige afweging, want hoewel Crins erg te spreken is over de buitenkant van de woningen, is aan de binnenkant volgens haar wel te zien dat het om een woningbouwwoning gaat. Zo is er standaard een eenvoudige keuken en eenvoudig sanitair. Crins: “De kosten spelen een grote rol. Wat ik mooi vind zit er niet bij. Dat wordt dus een kwestie van goed rekenen. Wat wil en kan ik investeren? Blijf ik lang genoeg dat het de moeite loont om te investeren? Daar ben ik nog niet helemaal uit. We hebben de droomfase gehad. Nu komt de realiteit. De droomfase was leuker.”

‘Je moet zorgen voor heldere communicatie en verwachtingsmanagement’

Het is één van de lessen die Wonen Zuid de afgelopen periode geleerd heeft, zegt Vos. “Je moet zorgen voor heldere communicatie en verwachtingsmanagement. Ons basispakket biedt bijvoorbeeld geen hangend toilet. Mensen verwachten dat wel en zijn dan teleurgesteld. Dan hebben wij dat niet duidelijk benoemd.” Ook vanwege enige verwarring over de exacte huurprijs per type woning ontstond aanvankelijk irritatie.

Over de grote zeggenschap van de huurders is Crins erg positief. Doordat de bewoners al vroegtijdig betrokken zijn bij de ontwikkeling van hun woningen is er al een hechte groep ontstaan. Allerlei sociale activiteiten op het nog braakliggende terrein de afgelopen periode hebben dat gevoel alleen nog maar versterkt. “Je kent je buren en hebt het idee dat iedereen er samen wat van wil maken. Dat is een leuke start.”

Of zelfbouw voortaan de standaard wordt bij Wonen Zuid is nog te vroeg om te beoordelen, meent Vos. “Ik weet niet of we het in deze vorm blijven doen, maar ik weet zeker dat we meer vraaggestuurd gaan werken.” Sociale media zijn in ieder geval een goed middel gebleken om jongeren te laten participeren, heeft hij gemerkt. Rian Crins zou meer CPO-projecten van harte toejuichen. “Er zouden veel meer van dit soort trajecten mogen zijn. Zo krijg je veel meer betrokkenheid van bewoners.”

Reageer op dit artikel