nieuws

Hoe Ymere het volhoudt met haar co-makers (en de co-makers met Ymere)

woningbouw Premium 2578

Hoe Ymere het volhoudt met haar co-makers (en de co-makers met Ymere)

Woningcorporatie Ymere (77.000 woningen) werkt al sinds 2011 met co-makers en voegde begin februari HSB als extra bouwbedrijf toe. Een gesprek met alle co-makers en Ymere. “Te lief voor elkaar? Nee, we houden elkaar scherp.”

Op de 17de verdieping van de ADAM Toren, met uitzicht op hun Amsterdamse huizen, wordt het glas geheven. HSB uit Volendam mag zich na wat proefdraaien officieel co-maker van Ymere noemen. Dura Vermeer, Thunnissen en Coen Hagedoorn Bouwgroep waren dat al een tijdje en blijven het de komende vijf jaar ook. De sfeer is zo goed dat iedereen zich na afloop in de karaoke-lift propt op weg naar een restaurant om een broodje te eten.

Ymere-directeur Viviane Regout had tijdens het toasten de band met de co-makers een latrelatie genoemd. Ze had wel eens gehoord dat iemand het vergeleek met een huwelijk, maar dat gaat haar te ver. “Het is een relatie die tegen een stootje kan, waarbij de partners elkaar uitdagen en het soms gaat schuren”, vatte ze het samen.

De bouw heeft een handicap

En soms stopt zo’n relatie, gaf ze na de toast toe. ERA Contour was aanvankelijk ook co-maker, maar haakte na een poosje af. “De relatie bracht niet wat beide partijen ervan hadden verwacht. Dat gebeurt soms. En daar moet je realistisch in zijn. Ook in een lat-relatie groei je soms uit elkaar”, zei Regout. Helemaal uit is het overigens niet. ERA Contour bouwt nog steeds voor Ymere, alleen niet meer in co-making.

Het enthousiasme voor ketensamenwerking is bij Regout door de jaren heen niet minder geworden. Sterker nog, honderd procent van alle bouwwerkzaamheden wordt bij de Amsterdamse corporatie door co-makers vervuld. “De bouw is ontzettend fragmentarisch. Dat is een handicap. En dat doorbreek je enigszins met co-making”, is haar overtuiging. “We doen geen aanbestedingen meer.”

De selectie van de bouwpartners ging zorgvuldig. Geen speeddate, maar via een aanbesteding werd in 2010 een brede uitvraag in de markt gedaan. Ymere deed interviews en bezocht de bedrijven.

Geen gedoe over wie wat doet

Maandelijks zitten de co-makers nu bij elkaar. Wie welk werk doet, bepalen ze zelf in goed overleg. Wie heeft er tijd en capaciteit, wie is waar goed in? “Tot nu toe is er geen gedoe over”, zegt Regout. De bouwers gunnen elkaar wat. Bovendien heeft iedereen zijn specialiteit. Coen Hagedoorn is sterk in renovatie en neemt vaak de panden in het centrum van Amsterdam voor zijn rekening. HSB is goed in nieuwbouw en zal daar veel werk in krijgen. Dura is van alle markten thuis en bouwt op dit moment bijvoorbeeld een groot wooncomplex met 133 appartementen op Overhoeks, vlak achter de Adam Toren.

Ymere heeft als randvoorwaarde dat de omzet die de bouwers behalen bij Ymere nooit meer dan 30 procent van hun totale omzet mag zijn. Bouwers moeten niet te afhankelijk worden van Ymere en de corporatie niet van de bouwers. Bij het grote Dura Vermeer (1,2 miljard omzet) zal die grens minder snel bereikt zijn dan bij het kleinere Thunnissen (89 miljoen euro), merkt Regout op.

Dura-Vermeer bouw 133 sociale huurwoningen voor Ymere bij Overhoeks in Amsterdam-Noord. Foto: Ronald Bakker

‘Discussies over meerwerk hebben we niet meer’

Bart Maas, directeur van Thunnissen, is een co-maker van het eerste uur. Hij herinnert zich het begin nog goed. “Laten we onszelf verrassen. En een beetje beloven dat we veel kunnen”, zeiden de Heemstedenaren tegen elkaar. “We waren onzeker. Ik denk iedereen.” Want eigenlijk wist Maas niet wat hij moest verwachten. Ketensamenwerking was relatief nieuw in de bouw. Alleen Havensteder (toen nog ComWonen) durfde het aan. Dura Vermeer is nog steeds co-maker voor de Rotterdamse corporatie.

Inmiddels is een deel van de organisatie van Thunnissen volledig toegewijd aan Ymere en is de bouwer er ten goede door veranderd, zegt Maas. “Heel veel functies zijn vervallen. En discussies over meerwerk, dat doen we niet meer.” André Köster, directeur bouw en vastgoed bij Dura Vermeer, zag de eigen organisatie ook veranderen. “Een enorme verrijking.”

De teams zijn op elkaar ingespeeld, ziet Regout. “Het lijkt een open deur, maar de continuïteit van de teams is super belangrijk. Je merkt dat als bijvoorbeeld iemand een nieuwe baan krijgt, dat een ongelooflijke impact heeft op een project.”

Voor de bouwers is ketensamenwerking een andere wereld, merk je aan alle antwoorden. Niet meer van rennen en stilstaan, aanbestedingen, uitknijpen en meerwerk. Maar van stabielere werkstromen en veel werkplezier.

Camiel Honselaar (HSB), Bart Maas (Thunnissen) , Martin Veerman (Coen Hagedoorn Bouwgroep), André Köster (Dura Vermeer) en Viviane Regout (Ymere). Foto: Ymere | Martine-Goulmy

Bouwers nemen voor lief dat ze minder verdienen dan op de vrije markt

Winst? Die schommelt minder dan in de vrije markt en is bij Ymere afhankelijk van de prestaties van de bouwers. Ymere meet vijf kpi’s (key performance indicators): betaalbaarheid, samenwerking, klanttevredenheid, kwaliteit en duurzaamheid. Verder kan de winstmarge stijgen als de bouwers de kosten omlaag weten te krijgen.

Maar wat blijft er nog over van die winst als de bouwkosten maar blijven stijgen? Ymere beweegt mee met de markt, zegt Regout. Maar niet helemaal. De golfbewegingen, Regout noemt ze amplituden, die een crisis teweegbrengen, worden in een co-makership afgezwakt. Dat wil zeggen dat Ymere tijdens de crisis de bouwers meer betaalde dan ze in de markt konden krijgen. Andersom geldt nu dat de bouwers voor lief moeten nemen dat ze niet zoveel krijgen als ze op de markt zouden kunnen verdienen – opverende bouw of niet. Dat is inherent aan ketensamenwerking.

Je kunt corporaties volgens Regout namelijk niet vergelijken met projectontwikkelaars. “Die kunnen de kostenstijging aan de opbrengstenkant goedmaken door de prijzen van koopwoningen te verhogen. Bij ons is er wel ergens een grens waarbij we niet verder kunnen.” Corporaties kunnen de kosten niet terugverdienen met de sociale huren. “Kostprijs is echt wel een thema.”

Onderaannemers minder aangehaakt dan gedacht

Om die kostprijs in de hand te hebben, proberen de bouwers zelf ook vaste onderaannemers en toeleveranciers aan zich te binden waarmee ze de projecten bij Ymere aanpakken. Maar door de grillen van de economie gaat het soms anders dan gedacht. “Dan blijkt soms dat partners minder aangehaakt zijn dan we dachten”, kijkt Köster van Dura Vermeer terug. In een opgaande markt kiezen die onderaannemers bijvoorbeeld voor hogere winsten elders boven de zekerheid van werk in een keten.

“Juist die zekerheid zorgt ervoor dat je efficiënter werkt”, zegt Camiel Honselaar, commercieel directeur van HSB. Dat vindt Martin Veerman, technisch directeur van Coen Hagedoorn Bouwgroep ook. “Wat een vierkante meter aan funderingsherstel kost, kunnen we nu efficiënter berekenen.”
Niet alleen efficiënter, het werk dat de co-makers afleveren wordt ook beter. Want als co-maker dien je niet je eigen belang, maar dat van Ymere, zeggen alle co-makers. Geen dubbele agenda? Anders val je vroeg of laat door de mand.

Delen van kennis, zonder iets achter te houden

Delen van kennis, zonder iets achter te houden, hoort daarbij. “Dat vraagt wel een andere cultuur, andere genen”, weet Köster. Honselaar durft gerust een vinger op te steken als hem iets niet zint. “Je bent veel meer een adviseur.” Daardoor gaat het in de relatie met Ymere niet steeds over de laagste prijs. “Maar om de beste prijs-kwaliteitsverhouding.”

Maar als de sfeer zo goed is, is het gevaar dan niet dat de co-makers te lief voor elkaar en voor Ymere worden? Dat de relatie gaat boven inhoud? Regout is daar duidelijk over. “Nee, we houden elkaar scherp door twee belangrijke zaken in het proces: de project-kpi’s worden vastgesteld door het projectteam en gedeeld met alle co-makers. En er is een onafhankelijke, externe bouwkostenadviseur aangesteld.”

Graag een paar hardnekkige nee-knikkers

Bart Maas van Thunnissen geeft toe dat het in het verleden wel voorkwam dat zijn bouwbedrijf het moeilijk vond om te escaleren. Köster van Dura Vermeer knikt. “Dat is wel het gevaar als je de verantwoordelijkheden vrij diep in de organisatie legt.” Daarom is het volgens hem belangrijk dat er in de teams voldoende kritische mensen zitten. Liever een paar hardnekkige nee-knikkers, dan vooral dezelfde type mensen.

Eigenlijk gek dat zo weinig corporaties werken met co-makers, besluiten de bouwers. Al denkt Köster dat een groep corporaties wel een vorm van ketensamenwerking toepast, door met veel met min-of-meer vaste bouwpartners te werken. Maar dat gaat volgens hem nooit zo ver als co-making bij Ymere.

Volgens Maas wordt er bij corporaties en in de bouw wel veel gepraat over vernieuwing, maar ontbreekt het nog aan actie. Hij vindt het moeilijk om te zeggen, maar zegt het toch: “Er is toch een bepaalde lafheid in de branche.”

Coen Hagedoorn Bouwgroep: 'Wij hebben hier geen kip met het gouden ei rondlopen'

Coen Hagedoorn Bouwgroep: 'Wij hebben hier geen kip met het gouden ei rondlopen'

'Gouden tijden voor de bouw? Deze tijd is lastiger dan tijdens de crisis'

'Gouden tijden voor de bouw? Deze tijd is lastiger dan tijdens de crisis'

Thunnissen geeft graag een geengezeikgarantie

Thunnissen geeft graag een geengezeikgarantie

‘Bouwkosten stabiliseren, daardoor minder discussies met opdrachtgevers’

‘Bouwkosten stabiliseren, daardoor minder discussies met opdrachtgevers’

 

Reageer op dit artikel