nieuws

Tien tips voor minister Ollongren (en de bouw) om de nieuwe woningbouwcrisis aan te pakken

woningbouw Premium 2860

Tien tips voor minister Ollongren (en de bouw) om de nieuwe woningbouwcrisis aan te pakken

Na de genadeloze woningbouwcrisis moeten er 75.000 woningen per jaar gebouwd worden om het woningtekort weg te werken. Maar dat halen we nog lang niet. Aan welke knoppen moet minister Kajsa Ollongren draaien om de bouwproductie een zwieper te geven?

Gordiaanse knoop of kwestie van lange adem: Hoe moet Kajsa Ollongren de woningbouw aanslingeren? Woensdagmiddag praat de minister met de Tweede Kamer over de bouwopgave in Nederland. Eerst maar eens de verwachtingen temperen, moet ze gedacht hebben. Ollongren schrijft in haar brief van begin november aan de Tweede Kamer “dat bouwplannen niet in één dag zijn getekend, dat huizen niet binnen een week worden gebouwd en dat de uitwassen in de huursector niet in een maand zijn opgelost. Het verbeteren van de woningmarkt vergt een lange adem.”

Dat is zo. Minister Ollongren kan geen ijzer met handen breken. Maar de nood is er niet minder om. Tijdens de crisis zijn vele tienduizenden woningen te weinig gebouwd. In 2014, op het dieptepunt van de crisis, werden slechts 45.000 woningen per jaar gebouwd. Begin 2017 was er een tekort aan 255.000 woningen (ABF).

De woningbouw klimt inmiddels uit het dal: in 2017 zijn 63.000 woningen gebouwd. 2018 lijkt uit te komen op 68.000 woningen, verwacht Ollongren. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht voor 2019 dat er circa 73.000 woningen worden gebouwd en ongeveer 80.000 per jaar voor de periode 2020-2023.

Puin van Stef Blok ruimen

Voordat we naar oplossingen gaan kijken, eerst nog een korte terugblik. Ollongren moet de puin van haar voorganger Stef Blok opruimen, als we Taco van Hoek, directeur van het EIB, moeten geloven. De helft van ellende die de bouw voor haar kiezen kreeg, werd volgens hem veroorzaakt door overheidsbeleid, zo sprak hij vorig week tijdens een congres over de personeelsproblemen in de bouw. Het kabinet gooide tijdens de crisis olie op het vuur, onder andere door kredietrantsoenering, de verlaging van de hypotheekrenteaftrek en de komst van de verhuurdersheffing.

Consequentie was onder meer dat de bouwproductie van de corporaties meer dan halveerde. Bouwden de sociale huisvesters tijdens de crisis nog 40.000 woningen per jaar, waarvan 30.000 sociale huurwoningen; nadat Rutte II met Stef Blok als minister van wonen aantrad, was het snel gedaan met de bouwdrift. De nieuwe Woningwet, die er kwam na de schandalen in de sector, beoogde een sobere en kleinere sector. Corporaties gingen op de rem staan, onzeker dat ze waren over wat ze nog wel en niet mochten bouwen. En ook onzeker dat ze waren over wat ze nog konden betalen met die verhuurdersheffing van 2 miljard euro in het vooruitzicht. De markt zou volgens minister Blok voor middenhuur zorgen. Die markt kwam inderdaad op gang, maar veel langzamer en beperkter dan Blok voorzien had. Gevolg is een woningmarkt waar weinig plaats is voor de middeninkomens. En door de stijgende prijzen van koopwoningen ook steeds minder plaats is voor starters en lagere inkomens.

Heel dapper legde minister Ollongren in mei van dit jaar de lat op 75.000 woningen per jaar voor de Nationale Woonagenda, die eigenlijk Nationaal Woonakkoord moest heten. Maar de gemeenten gingen niet akkoord, en de handtekening van de corporaties was eigenlijk ook halfbakken. De sociale huisvesters wilden geen spelbreker zijn, maar wilden alleen volop bouwen als verlost zouden worden van de zware last van de vennootschapsbelasting (ATAD) en de verhuurdersheffing.

Nieuw bouwcrisis

De bouw is inmiddels in een nieuwe bouwcrisis belandt. De sector heeft een historisch hoog tekort aan personeel, heeft te kampen met snel stijgende bouwkosten en een gebrek aan bouwlocaties. Tijdens de crisis verdwenen bijna 200.000 vakmensen uit de bouw. Slechts een op de zeven keerde na de crisis terug. Doordat vele duizenden bedrijven verdwenen, veel vanwege faillissementen, stegen de bouwkosten na de crisis hard. De wet van (veel) vraag en (weinig) aanbod. Omdat de gemeenten ook hadden gesnoeid op planologen ontstond een groot tekort aan mensen die bouwlocaties door de ambtelijke molen konden halen.

Genoeg getreurd. Wat kunnen minister Ollongren en de bouw doen om de woningbouw aan te zwengelen? Tien tips.

1. Vliegende brigades met ambtenaren

Beginnen bij het begin. Gemeenten hebben een groot tekort aan projectleiders, planeconomen en planologisch adviseurs. Ook moeten er genoeg ambtenaren zijn om bouwlocaties aan te kiezen, bestemmingsplannen te wijzigen, onderzoek te doen, te onderhandelen met marktpartijen, en de waarde van grondposities te bepalen. Het werk stapelt zich op. “Wij kunnen ons werk nog steeds goed doen. Maar mijn afdelingshoofden puzzelen doorlopend hoe ze het rond moeten krijgen”, zei Martijn Mentink, sectorhoofd Ruimtelijke Expertise onlangs in Binnenlands Bestuur. In Apeldoorn zijn ze vanwege het tekort aan ambtenaren zelf mensen aan het opleiden. Ollongren zet in op vliegende brigades. De brigade is een flexibele pool van de Metropoolregio Amsterdam die uitgevlogen wordt naar behoeftige gemeenten. Noord-Holland heeft 14 miljoen euro gekregen om een brigade samen te stellen. Die moet ervoor zorgen dat bijvoorbeeld vergunningen voor het bouwen van woningen sneller worden afgehandeld. Helemaal op gang is de brigade nog niet. In oktober is de eerste flexkracht in Zaandam gestart. De vraag rijst: is het misschien een idee om gepensioneerde en afgedankte ambtenaren (tijdelijk) terug te halen?

2. Fabriekswoningen

Industrialisatie zal de prijs van woningen verlagen. Het bouwen van woningen in de fabriek zorgt voor eenvoudigere taken waardoor lager opgeleiden ook aan de slag kunnen, dus de groep met potentiële arbeidskrachten groter wordt en dus de arbeidsmarkt ruimer. Vooruitstrevende corporaties zijn enthousiast over verplaatsbare fabriekshuizen. “Het traditioneel bouwen ontspoort volledig, waardoor de prijzen van nieuw te bouwen woningen niet meer zijn op te brengen”, zei Woontij-directeur Jan van Andel eerder dit jaar in Cobouw. De markt voor verplaatsbare fabriekswoningen lijkt langzaam maar zeker te groeien. Bedrijven die fabriekswoningen maken zijn onder andere Nezzt, Jan Snel, Finch, Hodes, Heijmans (One), Think Wonen, Barli, Cubicco en Plekvoor. Buitenlandse bouwers uit België en Estland hebben zich in 2017 ook op deze markt gestort. Naar schatting is de markt goed voor een paar duizend woningen per jaar. Maar de nieuwe woningmakers zijn optimistisch. Zoals Jeroen Troost van Plekvoor. Een huis koop je volgens hem straks zoals een Billy-boekenkast bij Ikea. “Klassieke woningbouwers hebben huizen te ingewikkeld gemaakt”, zei hij vorig jaar tegen Cobouw. Er zullen meer huizenmakers zoals Plekvoor op de markt kansen krijgen, verwacht en hoopt Troost. “Die zullen voor een sneeuwbaleffect op de woningbouwmarkt zorgen. Over vijf jaar hebben nieuwe bedrijven de helft van de markt in handen. Daar houdt de gevestigde orde absoluut geen rekening mee”.

3. Buitenlandse woningbouwers

Henk Jagersma zei het in 2016 als directeur van Syntrus Achmea REF al: “De Nederlandse bedrijven hebben tijdens de crisis hun capaciteit ingekrompen en kunnen de grote vraag niet aan. Ze zeggen: we zitten vol.” Nederland heeft buitenlandse woningbouwers nodig. Jagersma wilde de grenzen wel openen. “Ik vind het wel een gezonde ontwikkeling. Als er wat meer concurrentie komt, dan moet men elkaar wat meer elkaar gaan uitdagen over hoe je je keten in elkaar zet. Daarin is nog veel te winnen.”

Maar het blijft angstvallig stil bij de grens. Het Duitse bedrijf Züblin heeft zich in Nederland gevestigd, maar draaide de afgelopen jaren mega-verliezen. “Het is niet heel eenvoudig om in de Nederlandse cultuur te werken”, gaf de Züblin-directeur toe na problemen het geëscaleerde Y-Towers-project in Amsterdam. Dus blijft de markt gesloten. Uitzondering zijn de eerder genoemde buitenlandse bouwers van fabriekshuizen, zoals Skilpod en Nordic Houses. Wat als Ollongren een Europees reisje zou maken om buitenlandse bouwers te interesseren om naar Nederland te komen, zoals Michèle Blom, directeur-generaal Rijkswaterstaat ook tijdens de crisis deed voor infraprojecten? Een beetje meer concurrentie zou gezond zijn.

4. Zoek niet naar de geijkte bouwvakker

De bouw heeft 94.000 vaklieden nodig. Waar halen we die in hemelsnaam vandaan? Die vraag stelden we deze week naar aanleiding van nieuwe cijfers over de personeelstekorten in de bouw. De krapte op de arbeidsmarkt wordt de komende twee jaar nijpender. De bouw moet verder zoeken dan ze gewend is. Statushouders, jongens uit Amsterdam-West, misschien wel meer buitenlandse vakkrachten. Veel ideeën werden geopperd op een congres over de bouwarbeidsmarkt vorige week. Ook meer zendingswerk op school en wat sluikreclame met een “bonk van een bouwvakker” met een rol in GTST. Vrouwen zijn ook een vergeten groep. Waarom kom je in het buitenland veel meer vrouwen tegen op bouwplaatsen? Zwaar werk waar veel spierkracht voor nodig is – niks voor vrouwen, murmelt menige Nederlandse bouwdirecteur. Een ouderwetse gedachte natuurlijk. Sterke vrouwen zijn er genoeg. En als de bouw slimmer werkt, is er sowieso minder spierkracht nodig. Bovendien als de bouw meer fabriekshuizen zou maken en meer robots zou gaan gebruiken, is er misschien zelfs ook weer plaats voor de oudjes die in de crisis afgedankt werden. Minister Ollongren en de bouw moeten dus ruimte maken voor de niet-geijkte bouwvakker: de statushouders, de Amsterdamse jongens, 50-plussers en de vrouwen.

5. Middenhuur ook door corporaties laten bouwen

Beleggers kunnen het probleem met middeldure huurwoningen niet alleen oplossen. Ze willen wel bouwen, maar meestal alleen als de huren niet begrensd worden. De oplossing is om in de Randstad-corporaties woningen tot 1.000 te laten bouwen en verhuren, opperde Leon Bobbe, directeur van de Amsterdamse corporatie De Key onlangs.

Dan hebben we het nog niet eens gehad over de financiële situatie waarin veel Randstad-corporaties verkeren. De sociale huisvesters met de grootste bouwopgave hebben de minste financiële armslag, en andersom. Ollongren moet dus een slimmere manier vinden om de opbrengsten uit de verhuurdersheffing te verdelen over corporaties. Ook moeten de corporaties genoeg geld overhouden voor de grote verduurzamingsopgave.

6. Bestuurlijke moed

Provincies en gemeenten moeten moeilijke besluiten durven nemen. Dat is lastig in een tijd van NIMBY (Not In My Backyard). Taco van Hoek van het EIB waarschuwde een paar jaar geleden als dat partijen “geharnast” in de discussie zitten over waar te bouwen: in het weiland of binnenstedelijk? Gevolg: een beleid dat zich richt op het begrenzen en beperken. Er bestaat volgens Van Hoek weinig besluitvaardigheid over ontwikkelingslocaties. Robert Kohsiek, directeur van de kleine ontwikkelaar Wonam, zei iets vergelijkbaars deze maand in Cobouw. “Soms is er ook een beetje bestuurlijke moed nodig om te zeggen: ‘Nou jongens, hup! We moeten een beetje gas geven in dit gebied. Kom op!’ Begrijp me niet verkeerd, we leven hier niet in een dictatuur. Maar soms moet je een beetje durven. Het is voor een goede zaak: dat we meer woningen met zijn allen bouwen.”

7. Bouw in weiland

Er zijn nu onderzoeken genoeg geweest die bewijzen: Nederland kan de huishoudensgroei niet volledig kan accommoderen in de steden. De houding van verboden-te-bouwen-in-het-weiland heeft duidelijke nadelen, waarschuwde Taco van Hoek eerder. “Je krijgt schaarste, oplopende woningprijzen en mensen die moeten inleveren op woonkwaliteit. Ze moeten bijvoorbeeld klein gaan wonen, terwijl ze dat liever niet willen. De rekening komt zo bij de woonconsument te liggen.” Bouwen in het weiland moet dus ook. Er zijn genoeg verrommelde stukjes Nederland die zich lenen voor mooie woningbouw.

8. Bundelen woningvraag

De bouwkosten zijn de laatste jaren gierend uit de hand gelopen. Door de eis gasloos te bouwen zal de kostprijs van nieuwbouwwoningen hier en daar nog wel hoger komen te liggen. Door industrialisatie, zoals het bouwen van fabriekswoningen, kun je de kosten omlaag krijgen. Het bundelen van de vraag naar woningen, zou ook een oplossing zijn. BAM-topman Rob van Wingerden opperde dat al eerder dit jaar. Bouwers hebben zekerheid nodig om te kunnen innoveren en lagere prijzen af te geven. In het zuiden van het land is een groep corporaties al aan het onderzoeken of ze gezamenlijk woningconcepten kunnen inkopen.

9. Meer zelfbouw

De Almere-methode. Tijdens de crisis bleef particulier opdrachtgeverschap overeind. Sterker nog: het aantal bouwprojecten met particuliere opdrachtgevers groeide. Hoe kleiner de projecten, hoe wendbaarder. Almere heeft de afgelopen jaren laten zien dat er veel behoefte is aan bottom-up ontwikkeling. Oosterwold is daar een recent voorbeeld van. Waren er maar meer Adri Duivesteijns in Nederland.

10. Niets doen

Niet in paniek raken. De “groeistuipen” waar de bouw volgens VolkerWessels-topman Jan de Ruiter momenteel te maken mee heeft, zijn tijdelijk van aard. Uiteindelijk doet de markt zijn werk en is het personeelstekort weggewerkt en het woningtekort ook. Kan zo zijn, maar in de tussentijd ziet het beeld er nog niet goed uit. Zoals De Ruiter bij zijn bedrijf en zijn collega’s constateert: “dat de tijd tussen het verkrijgen van de opdracht en de start bouw langer wordt”. Voor bouwbedrijven misschien niet erg, maar voor de Nederlanders die ergens leuk willen wonen voor een prijs die ze kunnen betalen geen fijn vooruitzicht. Niets doen is dus geen serieuze optie.

Woensdag debatteert de Tweede Kamer om 16.00 uur met minister Ollongren over de bouwopgave. Heeft u ook tips om de woningbouw aan te zwengelen, laat het redacteur Marc Doodeman (E-mail: marcdoodeman@vakmedianet, Twitter @marcdoodeman) weten. De lijst met tips kan worden uitgebreid. 

 

Reageer op dit artikel