nieuws

Kavels wind-op-zee werken ook voor klimaatneutraal: ‘Tender 500 huurhuizen tegelijk’

woningbouw Premium 1118

Kavels wind-op-zee werken ook voor klimaatneutraal: ‘Tender 500 huurhuizen tegelijk’

De windmolens op zee konden al heel snel zonder subsidie draaien. Van zo’n  tenderaanpak droomt het Rijk nu ook voor het verduurzamen van 4 miljoen huurhuizen. “Zorg wel voor kavels van minimaal 500 gelijksoortige huizen.”

Directeur Kees van der Leun van klimaatadviesbureau Ecofys, onderdeel van Navigant, kreeg samen met de TUEindhoven de opdracht om de succesvolle aanbesteding van de windparken te kopiëren naar een tenderaanpak voor het CO2-neutraal maken van huurwoningen.

Vliegwiel-effect

De uitkomst is een  renovatieversneller in vier rondes. De voorstudie hoort bij de klimaatplannen die Ed Nijpels vandaag presenteert. De conclusie is glashelder: Die kavel-tactiek moet lukken. Het vliegwiel-effect gaat ervan uit dat tot en met 2022 de eerste 100.000  corporatiewoningen aan de beurt komen.

Dat is al snel, wanneer komen de eerste kavels op de markt?
“Idealiter volgend jaar al. De ambities liggen hoog en het is de bedoeling al deze kabinetsperiode al een heleboel huizen te verduurzamen. Er wordt toegewerkt naar 200.000 woningen per jaar.”

Hoe ziet zo’n tender eruit?
“Corporaties selecteren blokken van 100 gelijksoortige woningen en bundelen die tot kavels van minimaal 500 huizen. Bij de renovatie en vergroening geven ze een budget af. Bouwers kunnen inschrijven op die kavels. In eerste instantie zal daar geld van het Rijk bij moeten om de zogenoemde onrendabele top te financieren. De projecten die het minste subsidie nodig hebben, worden als eerste gegund.”

Hoe ziet dat contract er dan uit?
“De TU Eindhoven gaat ons helpen om dat nog verder uitwerken, maar niet elke bouwer kan zomaar inschrijven. Daarvoor zullen we een pakket van eisen formuleren. Dat geldt ook voor het ambitieniveau van de woningen. Redelijker wijs wordt daarna gegund op de laagste prijs. Onderhandelen met een duurdere inschrijver mag ook, maar het subsidiebedrag zal dan niet verhogen.”

Hoe bepaal je die ambitie?
“Het zal een mix zijn van isoleren en ventileren, in combinatie met een pakket om all-electric of met warmtenetten om te kunnen koken en verwarmen. Mogelijk komt er een eis in termen van kilowattuur warmtevraag per vierkante meter.”

Wachten corporaties op de wijkaanpak van Samsom?
“Nee, dat duurt veel te lang. Waarschijnlijk gaat het nog een paar jaar duren voordat de objectgebonden financiering rond is, zodat groene investeringen aan een huis zijn gekoppeld in plaats van aan een persoon. Corporaties hoeven daar niet op te wachten en kunnen grote blokken huizen aanwijzen.”

Kees van der Leun: “De insteek was de succesvolle aanpak van wind-op-zee te kopiëren naar het klimaatneutraal maken van huurwoningen. (Foto: Ton Borsboom)

De corporaties zijn proefkonijn?
“Eigenlijk wel, maar deze kavelaanpak is al een stuk slimmer en goedkoper dan dat alle corporaties zelf het wiel uitvinden met hier en daar een plukje huizen. Het tempo ligt nog erg laag en de kosten zijn nog behoorlijk hoog. De verwachting is wel dat particuliere eigenaren profiteren van de innovaties die bij huurhuizen worden opgedaan. Denk bijvoorbeeld aan warmtepompen die slimmer en goedkoper zullen worden. Zo is het eerder gegaan met zonepanelen en led-lampen.”

Willen corporaties dat wel?
“Zeker, we hebben veel bestuurders gesproken. De een is wat enthousiaster dan de ander, maar we hebben de indruk dat er straks een bulk van kavels op de markt komt. Overigens mogen de corporaties zelf combinaties maken van logische kavels en budgetten vaststellen. We zetten in op homogene kavels zodat bouwers profiteren van het repeteereffect en kunnen investeren in slimme innovaties door het grote volume. Maar het is logisch om het verduurzamen te combineren met gepland onderhoud en meteen ook het keukenblok of de gevel te vervangen.”

In een big-bang?
“Het idee is de subsidie alleen te verstrekken als een huis voldoet aan de eisen van 2050. Anders moet je twee keer gaan verbouwen. Of daar nog andere klussen aan worden gekoppeld, mag de corporatie bepalen.”

Willen bouwers dat ook?
“Die reageren ook positief. We hebben met diverse grote en middelgrote bouwers gesproken over welke voorwaardes zij nodig hebben om te kunnen opschalen tegen steeds lagere kosten. Dan is een constante werkstroom de belangrijkste eis, gevolgd door de eis van grote kavels van minimaal 500 gelijksoortige woningen en de wens om gefaseerd in treintjes te kunnen werken, zonder harde keiharde opleveringsdata.”

Is er dan ruimte voor innovatie?
“Ja juist, want het is de bedoeling steeds goedkoper te gaan werken. Bij elke volgende tender zou minder subsidie nodig moeten zijn.”

Wie is de zwakste schakel?
“Het gaat om de driehoek markt, corporaties en Rijk. Die moeten elkaar in evenwicht houden en elkaar versterken. Een zwakke schakel kunnen we niet gebruiken. Maar de windparken op zee hebben bewezen dat zo’n tactiek werkt.”

Hoeveel subsidie is ervoor uitgetrokken?
“Dat weten we nog niet, dat gaan we nog bespreken met het ministerie van Binnenlandse Zaken.”

Hoeveel geld is nodig?
“Dat weten we ook niet. Maar bij de windparken op zee was in eerste instantie ruim subsidie opzij gezet. Dat gaf de markt het vertrouwen vol in te zetten op die kavels waardoor na de derde kavel al geen subsidie meer nodig was. Bij woningen ligt dat allemaal een stuk ingewikkelder en ligt het tempo waarschijnlijk een stuk lager, maar het basisidee is gelijk.”

Er is best nog veel onzeker en onduidelijk.
“Dat is waar. Dit advies is slechts op hoofdlijnen. We hebben samen met alle betrokken partijen gekeken hoe het concept van de kavels op zee ook zou werken voor huurwoningen. Dat is de focus geweest.”

Hoe kun je dan tempo maken?
“Door te beginnen met verschillende kavels van verschillende soorten huizen, grondgebonden of juist gestapeld. En uit verschillende bouwperiodes. Dan zal vanzelf blijken welke kavels het meest kansrijk zijn en het minste subsidie nodig hebben.”

Maar volgend jaar gaat het al om 10.000 woningen?
“Ja, zoals gezegd, de ambities liggen hoog. Maar het kan snel gaan als er gespecialiseerde bouwteams voor worden vrijgemaakt.”

Is er wel genoeg capaciteit op de markt?
“We hebben geen signalen gekregen dat dit niet kan. Bouwers dringen juist aan op een grote constante werkstroom. Maar het zal moeten blijken hoe snel het lukt om de kavels in de praktijk uit te voeren. Misschien moet het tempo omlaag geschroefd door capaciteitsproblemen, maar liever niet.”


Lessen uit de Wind op Zee-aanpak

  • Zekerheid over marktvolumes voor een reeks van jaren
  • Verbeterde afstemming van beleidsinstrumentarium met markt
  • Dekking van de onrendabele top, met commitment om deze te verlagen
  • Samenwerking tussen overheid en sector
  • Concurrentie op prijs en kwaliteit
  • Innovatie: technologische, institutionele, systeem- en procesinnovaties
  • Internationaal samenwerken en leren

Eerst 100.000 energierenovaties:

  • 2019   10.000 woningen
  • 2020   20.000 woningen
  • 2021   30.000 woningen
  • 2022   40.000 woningen

 

Reageer op dit artikel