nieuws

Grondbanken marktpartijen goed voor minstens 400.000 woningen

woningbouw 1428

Grondbanken marktpartijen goed voor minstens 400.000 woningen

Bouwers, ontwikkelaars en beleggers kunnen 400.000 woningen ontwikkelen op percelen die ze in handen hebben. Het grootste deel van de posities ligt in buitengebieden van gemeenten met sterke woningmarkten.

Dat blijkt uit onderzoek van het Kadaster in opdracht van vakblad Vastgoedmarkt. De marktpartijen bezitten minimaal 16.000 hectare grond die geschikt is voor woningbouw. Met die grondbanken kunnen de marktpartijen op papier vijf jaar voldoen aan de opgave van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar uit de Nationale Woonagenda.

Lang niet alle grond leent zich nu al voor woningbouw. Van het totale bezit is 3.000 hectare bestemd voor nieuwbouw van vooral woningen. Voor het grootste deel van de andere percelen, 13.000 hectare, zou eerst de bestemming moeten veranderen. Het gaat om agrarische grond of grasland.

Hoeveel woningen er op die grond kunnen komen, zal per locatie verschillen. In Vinex-wijken kan de gemiddelde dichtheid op 25 woningen per hectare liggen. Daarmee zouden de grondbanken van in totaal 16.000 hectare goed zijn voor 400.000 woningen.

Maar als voor de stedelijke locaties (25 procent van de grondposities) dichtheden van 75 woningen per hectare gekozen wordt, wat volgens de raad voor de leefomgeving en infrastructuur goed mogelijk, zouden er veel zelfs 600.000 woningen gebouwd kunnen worden.

BPD grootste grondbezitter

BPD blijkt van alle vastgoedpartijen de grootste grondbank te hebben. De ontwikkelaar is geheel of gedeeltelijk eigenaar van in totaal minimaal 2.100 hectare grond die geschikt is voor woningbouw. Er zouden ongeveer 52.000 woningen op kunnen verrijzen wanneer er 25 per hectare komen.

Hoeveel grond BPD binnenstedelijk in bezit heeft, blijkt niet uit het onderzoek. Maar dat de projectontwikkelaar die bekend is van de Vinex-wijken ook erg actief is in de stad, staat buiten kijf. “Wij zijn by far de grootste binnenstedelijke ontwikkelaar”, zei Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling onlangs tegen Cobouw. Ongeveer de helft dat BPD in Nederland ontwikkelt is volgens haar appartement. In Nederland leverde BPD in 2017 zo’n 6.000 nieuwbouwwoningen op. Dat aantal groeit de komende jaren naar 7.500 à 8.500 woningen.

Nummer twee in de ranglijst met grondposities is Roosdom Tijhuis. De ontwikkelaar bouwer uit Rijssen, nummer 31 in de Cobouw50, heeft ruim 900 hectare in bezit, vooral in het oosten van het land. De grondbank kan goed zijn voor een productie van 23.300 woningen.

Andere ontwikkelaars met aanzienlijke woningbouwposities zijn AM (650 hectare), Verwelius (400 hectare), Heijmans (350 hectare), Klok (250 hectare) en Ballast Nedam (250 hectare).

De top-15 bevat ook twee beleggers: vermogensbeheerder Bouwinvest (350 hectare) en Amvest (250 hectare). Een van de partijen in de top van de ranglijst kan geen werk maken van zijn grondposities: het failliete Megahome (350 hectare). In de lijst staan opvallend veel partijen die naast ontwikkelen ook bouwen.

Kans op succesvolle ontwikkeling woningen groter

De kans dat projecten niet tot ontwikkeling komen omdat de grond in de verkeerde regio ligt, is volgens Vastgoedmarkt afgenomen. Tijdens de crisis constateerden marktpartijen dat ze woningmarktposities hadden in regio’s waar ze weinig toekomst voor zagen. Van dat bezit hebben ze afscheid genomen, zegt Friso de Zeeuw, emeritus praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Technische Universiteit Delft tegen het vakblad.

BPD heeft volgens het onderzoek veel grond in de woningmarkten die het nu goed doen. Behalve in de traditioneel sterke woningmarkten Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Leiden, Breda en Tilburg bezit de ontwikkelaar ook posities in Flevoland en de regio Assen.

Roosdom Tijhuis richt zich op het Noordoost-Nederland, de grondposities van Bouwinvest liggen vooral in de centrale stedenring. Verwelius concentreert zich op het het midden en westen. AM beperkt zich hoofdzakelijk tot de lijn Alkmaar-Arnhem en het gebied ten zuiden daarvan. Heijmans heeft opvallend veel grond ten zuidoosten van Almere.

 

 

Hoe donker een gebied, hoe meer grondbezit marktpartijen hebben. Als het grondbezit in alle postcodegebieden bij elkaar opgeteld worden, dan zit het bovenste kwart (75-100 procent) de meeste grond en in het laagste kwart (0-25 procent) het minste. Bron: Kadaster

 

Grondbezit BPD: overal in het land. Bron: Kadaster/Vastgoedmarkt

 

Grondbezit Roosdom Tijhuis. Vooral veel grond in het Oosten. Bron: Kadaster/Vastgoedmarkt

 

Grondbezit AM: veel in Randstad. Bron: Kadaster/Vastgoedmarkt

Grondbezit Heijmans: Veel in Flevoland, plukjes in Groningen. Bron: Het Kadaster/Vastgoedmarkt


De kunst om grond te hebben waar de vraag is

Ruim driekwart (78 procent) van de grondposities van bouwers, ontwikkelaars en beleggers ligt buiten de stad, blijkt uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) eerder dit jaar. Woningbouw in de stad is de norm, maar aannemers en ontwikkelaars bezitten vooral weilanden. In sommige regio’s, zoals Groot-Rijnmond, Groot-Amsterdam en Utrecht ligt het percentage zelfs op 80 tot 90 procent. Op regionaal niveau loopt het grondbezit wel gelijk op met de te verwachten vraag naar woningen. In regio’s met veel behoefte aan woningen hebben ontwikkelaars en bouwers veel grond in handen en daar waar minder behoefte is, hebben ze minder grond.
Nederland moet tot 2040 een miljoen nieuwe woningen bouwen om de groeiende bevolking te kunnen huisvesten. Voor 2030 moeten in de steden al 500.000 nieuwe woningen gebouwd worden. De projectontwikkelaars hebben daar een hard hoofd in. “Dat zijn 40.000 woningen per jaar op complexe locaties. Het zou een fantastische prestatie zijn als dat lukt”, zei Neprom-voorzitter Bart van Breukelen tijdens de Dag van de Projectontwikkeling in mei. Maar er is ook nog zoiets als het “laadvermogen” van steden. Hoeveel verdichting kan een stad aan? In Amsterdam lijkt de grens soms al bereikt, horen de ontwikkelaars. Van Breukelen: “Er moet ook lucht blijven in de stad.”
In de Randstad bevindt volgens het PBL zich bijna de helft (43 procent) van alle grondposities van bouwers en ontwikkelaars. Het meeste grond ligt in de regio’s Utrecht, Groot-Amsterdam, Groot-Rijnmond, Flevoland, Noordoost / Zuidoost Noord-Brabant en Arnhem/Nijmegen. Het merendeel van de posities die door ontwikkelaars en bouwers in de grote gemeenten worden ingenomen liggen precies tegen de stadsrand aan en zijn relatief omvangrijk. Projectontwikkelaars riepen onlangs op meer werk te maken van woningen aan de rand van de stad.
Ontwikkelaars en bouwers hebben aan de randen van Nederland een overschot aan grond. Zo zouden ontwikkelaars in Zuid-Limburg vijf maal de verwachte totale woningbehoefte kunnen invullen. Ook in Oost-Groningen, Zuidoost Drenthe, Midden-Limburg en Zeeland kan alleen al op huidige grondposities van bouwers en ontwikkelaars meer gerealiseerd worden dan er vraag is.
Ondanks dat marktpartijen veel grond hebben in de grote stadsregio’s, is er toch sprake van een mismatch, concludeerden de onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving. Een mismatch tussen waar overheden willen bouwen – binnenstedelijk – en daar waar bouwers en ontwikkelaars veel grond hebben verworven, namelijk buiten het stedelijk gebied. Een “bouwspagaat”.
De lobby van projectontwikkelaars om meer in het weiland te bouwen, heeft behalve een ruimtelijke reden – te weinig ruimte in de stad, woonvoorkeuren – dus ook een commerciële reden: buiten de stad kan met grond een grotere waardesprong gemaakt worden dan binnenstedelijk.
Reageer op dit artikel