nieuws

Adviesraad: Geen quick fix wegwerken woningtekort

woningbouw Premium 808

Adviesraad: Geen quick fix wegwerken woningtekort

Minister Ollongren moet zich bij de versnelling van de woningbouw concentreren op regio’s met de grootste, aanhoudende woningtekorten. De productiecapaciteit in de woningbouw is niet groot genoeg om in heel Nederland op volle kracht een inhaalslag te maken. Bovendien zorgt het bovenmatig aanjagen van de woningbouw voor snel stijgende prijzen.

Dat is een van de aanbevelingen die de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) donderdag aan minister Ollongren (wonen) doet om in de buurt te komen van de 75.000 nieuwe woningen per jaar zoals afgesproken in de Woonagenda. De regio’s waar de nood het hoogst is zijn Metropoolregio Amsterdam, Utrecht-Amersfoort, Den Haag-Delft en Groningen.

“Stop daar je energie in”, zegt commissievoorzitter Pieter Hooimeijer, tevens hoogleraar sociale geografie en demografie aan de Universiteit Utrecht. In andere regio’s is de woningnood “minder dramatisch”. Dat wil zeggen dat het woningtekort op middellange termijn (2025-2030) weggewerkt is. Er is volgens de raad sprake van een redelijk tekort als dat 2 procent van de woningvoorraad bedraagt.

“Je hebt eigenlijk een beetje een tekort nodig om je markt goed te laten functioneren. Maar als het tekort te hoog wordt gaat het weer slechter functioneren”, aldus Hooimeijer.

Vraag of 75.000 woningen realistisch is

Volgens de adviesraad is het de vraag of 75.000 woningen per jaar realistisch is. “Het betekent dat je ongeveer 10.000 woningen extra per jaar zou moeten bouwen op zeer korte termijn”, zegt Hooimeijer. De bouwkosten stijgen nu al hard door het tekort aan personeel. En het duurt even voordat de in de crisis ingekrompen capaciteit bij bouwers, corporaties, ontwikkelaars en gemeenten weer op sterkte is. “Wees realistisch, schep geen verwachtingen”, adviseert Hooimeijer. Het in opmars zijnde mantra bouwen-bouwen-bouwen suggereert dat er een quick fix is. Die is er volgens de raad niet.

Om sneller woningen te bouwen beveelt de Rli ook aan meer woningen bouwen op locaties waar al een globaal bestemmingsplan voor is. Hooimeijer: “Zo kun je meer woningen krijgen in dezelfde tijd.” Extra verdichting dus. “Denk aan de Merwedekanaalzone achter het Jaarbeursterrein in Utrecht. Daar zijn nu plannen voor 6.000 tot 10.000 woningen. Daar zit nog keuzeruimte. Hogere dichtheden betekent niet per se hoogbouw. Met 75 woningen per hectare zijn ook eengezinswoningen mogelijk. Er zijn zelfs voorbeelden dat 100 woningen per hectare kan, zoals op Borneo Sporenburg in Amsterdam. Al kun je discussiëren over de ruimtelijke kwaliteit aldaar; het is wel heel stenig.”

Weg met pieken en dalen bouwproductie

De denktank wil dat Ollongren ook gaat sturen op een minder conjunctuurgevoelige bouwproductie. Weg met al te grote pieken en dalen. De raad wijt de huidige achterstand in de woningbouw deels aan het kabinetsbeleid. “Als we kijken naar de ingestorte woningbouw dan is dat mede te wijten aan het Rijksbeleid. We zien dat de schotten op de woningmarkt opgetrokken zijn. Corporaties zijn qua investeringsruimte beknot, maar ook qua werkgebied. Ze moeten zich beperken tot hun eigen regio en hun de kerntaak, sociale huur. In het middensegment hebben ze geen positie gekregen.”

Een korting op de verhuurdersheffing voor corporaties die meer bouwen en renoveren kan de woningbouw een steun in de rug geven, stelt de raad. “Naast een capaciteitsprobleem hebben ze ook een financieel probleem. Om te kunnen bouwen is extra investeringsruimte nodig”, zegt Hooimeijer.

“Corporaties zijn heel kort gehouden, terwijl corporaties tijdens de recessie de enige zijn die tempo hadden kunnen maken. Er is op die plekken waar we het over hebben een groot tekort aan sociale huurwoningen en een groot tekort aan middenhuurwoningen. De corporaties konden de laatste jaren tegen buitengewoon goede condities vermogen aantrekken en hadden dat ook kunnen gebruiken om tegen de cyclus meer te investeren in óf de voorraad ofwel in de nieuwbouw.”

De raad ziet een systeem van communicerende vaten voor zich. Corporaties zouden in slechte tijden middenhuurwoningen moeten kunnen bouwen en in goede tijden zouden ze een deel van hun bezit kunnen uitponden om eigen vermogen te versterken en meer aan de markt kunnen overlaten.

Corporaties hebben gouden kansen laten liggen

Hooimeijer: “Corporaties hebben onder dwang gouden kansen laten liggen. Na 2010 zijn de stichtingskosten in een vrije val beland. Als je dan woningen bouwt, ben je spekkoper. Ons punt is: het beleid van het Rijk is procyclisch geweest, heeft het dal dieper gemaakt en nu piekt het als het gaat om prijzen. Daar is niemand bij gediend. Ik denk dat de doorsnee bouwondernemer met bloedend hart afscheid heeft genomen van zijn personeel. En nu redelijk wanhopig is of hij zijn personeel terug kan krijgen of nieuw personeel kan werven.”

Een reeks aanbevelingen heeft de denktank ook over de infrakant van woningbouw. Om nieuwe woningbouwprojecten sneller van de grond te krijgen beveelt de raad ook aan snel te besluiten over bereikbaarheidsoplossingen, omdat de financiering daarvan in de praktijk vaak het grootste struikelblok is bij gebiedsontwikkeling. Het zou helpen als woningen dichter bij werk en voorzieningen worden gebouwd. Zo kan het hoofdwegennet worden ontlast.

De infragelden moeten niet alleen gebruikt worden om knelpunten op het hoofdwegennet aan te pakken, meent Hooimeijer. “Het gaat erom dat je budget overhevelt om tot regionale oplossingen te komen, ook in de sfeer van het OV, waardoor je uiteindelijk bespaart op asfalt. Een concreet voorbeeld: als je Merwedekanaalzone ontwikkelt met 10.000 woningen heb je het project Rijnenburg nog niet nodig. Dan kun je het geld dat daaraan gealloceerd was, gaat toehalen naar het project waarmee je aan de slag.” Overhevelen en re-alloceren van budgetten kan de boel regionaal versnellen.

Gemeenten moeten over gemeentegrenzen heen kijken

En wat te doen met 100.000 nieuw te bouwen woningen waarvoor vergunningen zijn afgegeven en die maar niet gebouwd worden, omdat de grondeigenaren liever nog even willen wachten bijvoorbeeld, maar misschien ook omdat ze geen geld hebben. De Rli wil dat er een bepaling komt in de Aanvullingswet grondeigendom, waarbij in de toekomst het beroep op zelfrealisatie wordt gekoppeld aan een bouwplicht. Grondeigenaren moeten dan binnen een bepaalde termijn woningen realiseren, anders worden ze alsnog onteigend.

De denktank waarschuwt ervoor dat de versnelling in de bouw niet ten koste gaat van de kwaliteit. Naast aantallen woningen is ook aandacht nodig voor onder andere energietransitie, sociale samenhang en een gezonde leefomgeving. Het gevaar is verder dat sommige gemeenten buiten de rode contouren willen bouwen, ook als de vraag ontoereikend is, omdat ze er financieel beter van worden omdat ze daar grondposities hebben. Ze zouden over de gemeentegrenzen heen moeten kijken om gezamenlijk bouwplannen te maken. “De woningmarkt is niet lokaal maar regionaal”, meent Hooimeijer.

Corporaties stemmen in de regio’s hun plannen af met gemeenten en huurders. “Maar gemeenten zijn niet verplicht onderling af te stemmen. Een provincie hoor daarop toe te zien. Onze boodschap is: ga niet a priori uit van alleen maar verdichten of alleen maar in het weiland bouwen. Maar kijk naar wat nodig is op korte en lange termijn. Wat is dan verstandig als je kijkt naar de overige opgaven zoals mobiliteit en energietransitie?”

Reageer op dit artikel