nieuws

Waarom we steeds minder middelgrote woningen bouwen (maar wel meer kleine en grote)

woningbouw Premium 5637

Waarom we steeds minder middelgrote woningen bouwen (maar wel meer kleine en grote)

Kleine woningen en grote woningen worden steeds vaker gebouwd. Middelgrote woningen raken echter in de verdringing, blijkt uit onderzoek van het Kadaster in opdracht van Cobouw.

Hoe gezond is de woningmarkt na de crisis? Wordt er voldoende gebouwd in het middensegement? Bouwen we grotere of juist steeds kleinere huizen? Worden steden als Amsterdam vooral overspoeld met studentenwoningen en studio’s of is er ook plaats voor grote woningen? Cobouw vroeg Kadaster onderzoek te doen naar deze en andere vragen. Dat leidt tot een aantal opvallende conclusies.

1. Vergeten: de middenklasser van de nieuwbouw

In Nederland bouwen we steeds meer kleine huizen (kleiner dan 50 vierkante meter). Vorig jaar 8.700. Dat is 37 procent meer dan in 2013. Bijna altijd (97 procent) gaat het om appartementen. Grote huizen (150 tot 200 m2) doen het de laatste jaren helemaal goed. In 2017 werden in vergelijking met 2013 ruim twee keer zoveel woningen (+123 procent) opgeleverd: 8.900.

Woningen in het middensegment worden echter steeds zeldzamer, blijkt uit de cijfers van het Kadaster. Vooral woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter lijken het stiefkind van het Haagse woonbeleid: van deze woningen werden er vorig jaar 39 procent minder gebouwd in vergelijking met 2013.

Projectontwikkelaars bouwen vaker kleinere woningen omdat er meer eenpersoonshuishoudens komen en omdat de kleinere woningen financieel haalbaarder zijn voor kopers dan middelgrote woningen. Voor beleggers renderen kleinere huurwoningen meer dan grotere huurwoningen. “Het middensegment lijkt wat vergeten”, constateert onderzoeker Martin Tillema van het Kadaster.

Naast de problemen van starters op de koopmarkt, is ook de nieuwe Woningwet oorzaak dat de middelgrote woning in een verdomhoekje terecht is gekomen. Corporaties moeten zich concentreren op sociale woningbouw en zijn steeds kleiner gaan bouwen. Een gemiddelde nieuwe eengezinswoning bij corporaties was vorig jaar 100 m2 groot, tegen 110 m2 in 2014. Nieuwe meergezinswoningen krompen van 90 m2 (2014) naar 74 m2 (2017), blijkt uit onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken van Thijs Luijkx van Wat kost de bouw van een huurwoning. Nu corporaties het middensegment aan de markt moeten overlaten, is het aan beleggers om het middensegment in te vullen. Gezien het vergeten middensegment, lijkt dat (nog) niet te lukken.

2. Nieuwbouwwoning 9 vierkante meter groter

Niet alleen werden er meer kleine en meer grote woningen gebouwd. Kleine woningen blijken ook kleiner te worden en de grote woningen groter. Gemiddeld was een in 2017 opgeleverde nieuwbouwwoning 113 m2, tegen 104 m2 in 2013, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Dat komt omdat er meer eengezinswoningen worden gebouwd en minder appartementen (zie punt 5). En ook omdat grote woningen steeds groter worden. Nieuwe hoekwoningen zijn vier vierkante meter groter sinds 2014 en waren in 2017 gemiddeld 128 vierkante meter. Tussenwoningen groeiden met vier vierkante meter naar 124 vierkante meter. Appartementen werden juist kleiner: 78 m² in 2013 en 66 m2 in 2017. Opvallend is dat vrijstaande woningen ook kleiner zijn geworden: een gemiddeld vrijstaand huis was in 2013 nog 214 m² groot; in 2017 werd genoegen genomen met 192 m².

3. Bouwproductie in vierkante meters ook omhoog

Als we alle gebouwde vierkante meters aan nieuwbouwwoningen bij elkaar optellen, komen we in 2017 uit op 6,7 miljoen m2. Dat is 5 procent meer dan 2016 toen 6,3 miljoen m2 aan opgeleverde nieuwbouwwoningen gehaald werd. Volgens het Kadaster, die zijn gegevens uit BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) haalt, steeg de bouwproductie in woningaantallen ook: van 56.277 naar 59.210; een stijging van 5 procent. Vergeleken met 2013 steeg het aantal vierkante meters aan nieuwe woningen met 24 procent, terwijl er 15 procent meer woningen werden gebouwd.

Het CBS houdt het trouwens op ruim 62.000 nieuwe woningen die in 2017 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Volgens het Kadaster zit het verschil voornamelijk in dat bij nieuwbouw in een aantal gevallen het woningtype (nog) niet kan worden bepaald. Deze woningen zijn niet meegenomen in het onderzoek. Woningen van 500 vierkante meter of groter zijn ook buiten beschouwen gehouden.

4. Meer grote woningen: ouderen dominanter op de woningmarkt

Grote woningen worden na 2013 steeds meer gebouwd. Het aandeel opgeleverde nieuwbouwhuizen van 150 vierkante meter en groter was in 2013 nog 14 procent; in 2017 was het aandeel gestegen naar 22 procent. De vergrijzing is een van de redenen waarom de grotere woningen het steeds beter doen. In 2017 was bijna 38 procent van de volwassenen de 55 jaar gepasseerd, vergeleken met nog geen 33 procent in 2007, stipten Nic Vrieselaar en Christian Lennartz van Rabobank onlangs aan. De groep 35-44-jarigen kromp juist, en zoals verwacht nam hun aandeel in het aantal woningverkopen (bestaande en nieuwe woningen) ook af. Voor jongeren tot 25 jaar geldt echter een ander verhaal. Die maakten in 2017 vrijwel net zo’n groot deel uit van de bevolking als in 2007, maar toch dook hun aandeel op de huizenmarkt fors omlaag, aldus Vrieselaar en Lennartz. De stijgende woningprijzen en aangescherpte leennormen voor hypotheken zijn de usual suspects die ervoor zorgen dat de jonge starter het moeilijk heeft. Het Kadaster constateert dat bij nieuwe koopwoningen het aantal starters in absolute aantallen de afgelopen jaren ongeveer stabiel is gebleven. Wel neemt hun aandeel af. Dat komt omdat veel meer doorstromers een woning kopen; hun aandeel neemt wel toe.

Volgens de Rabobank-economen moeten we meer in ogenschouw nemen dan alleen de stijgende woningprijzen en de aangescherpte leennormen. Ze wijzen erop dat 55-plussers langer doorwerken en jongeren langer studeren. Ook zijn jongeren vaker single en werken meer dan vroeger als uitzendkracht, zzp’er of met een (half)jaarcontract. Vrieselaar en Lennartz verwachten dat ouderen vanwege deze structurele trends steeds dominanter worden op de woningmarkt.

De ouderen floreren dus op de woningmarkt, terwijl de jongeren wegkwijnen. De woningen waar jongeren naar zoeken zijn sinds het dieptepunt in 2013 van de crisis volgens de NVB, de vereniging van ontwikkelende bouwers, 25 tot 50 procent in prijs gestegen, terwijl hun leencapaciteit slechts met 8 procent toenam. “Zonder een rijk familielid of suikeroom is het bemachtigen van een koopwoning voor hun nagenoeg onmogelijk geworden”. aldus Nico Rietdijk, directeur van de NVB. Ook Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw heeft zich meermaals beklaagd over het afknijpen van de leencapaciteit van jongeren. “In Nederland zijn huizen voor jongeren wel betaalbaar (door de lage rente) maar niet benaderbaar.”

5. Appartementen leggen het af tegen eengezinswoningen

In 2017 werden er 30 procent minder appartementen gebouwd in vergelijking met 2013, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Daarentegen werd de eengezinswoning 70 procent vaker opgeleverd. “Opvallend, gezien de woningvraag en de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens”, zegt onderzoeker Martin Tillema van het Kadaster.

De opleving van de eengezinskoopwoning kan deels verklaard worden door de hiervoor (punt 4) genoemde groeiende dominante van de 55-plussers op de woningmarkt. Maar de spurt van de eengezinswoning vanaf 2013 heeft ook te maken met de woningmarktcrisis, waarin voor de (potentiële) doorstromers niet door wilden en konden stromen. Ze durfden nog geen tweede huis te kopen, voordat ze hun eigen huis hadden verkocht. Doorstromers werden zittenblijvers. Starters hadden daar geen last van. Tussen 2010 en 2014 werd de helft van de koopwoningen door starters gekocht, blijkt uit eerder onderzoek van het Kadaster voor Cobouw. Volgens de NVB ziet de wereld er inmiddels anders uit. De doorstromers trekken de kar op de nieuwbouwmarkt. Uit recent onderzoek van RIGO blijkt bovendien dat de eengezinswoning onverminderd populair is.

De NVB ziet ook een verklaring in de voorkeur van gemeenten voor eengezinswoningen met een tuin. “Uit zorg voor onverkoopbare projecten hebben gemeenten en ontwikkelaars in de crisis de appartementenmarkt massaal de rug toegekeerd.”

De neergang van het aantal gebouwde appartementen zal ook te verklaren zijn door de lagere bouwproductie van woningcorporaties: in 2017 werden 15.000 sociale huurwoningen gebouwd, dat is ruim de helft minder dan de 30.800 huurwoningen die in 2013 werden gebouwd.

6. Amsterdam: nog meer kleine woningen

De gemeente Amsterdam, in het bijzonder wethouder wonen Laurens Ivens, juicht over het recordaantal woningen dat in Amsterdam in aanbouw is genomen: 7.200 in 2017. Als we de cijfers van het Kadaster bekijken, blijkt dat Amsterdamse woningbouwproductie het steeds meer moet hebben van kleine woningen, ook wel microwoningen genoemd. In 2017 werden volgens het Kadaster 3.100 woningen die kleiner waren dan 50 m2 opgeleverd. Dat is 44 procent van alle nieuwbouw. In 2013 waren dat er nog 650. De gemeente Amsterdam constateert dat er vooral vanaf 2015 heel veel eenkamerwoningen zijn gebouwd. Behalve beleggers die zich op de lucratieve woningmarkt hebben gestort, zijn ook corporaties daar verantwoordelijk voor. Door klein te bouwen voor studenten en jongeren, hopen ze woningmarkt toegankelijk te houden.

Woningen van 50 tot 75 m2 werden volgens Kadaster in 2017 in de hoofdstad ook opvallend veel opgeleverd, terwijl het landelijke beeld voor deze categorie vrij stabiel is. Grote woningen (meer dan 125 m2) worden in Amsterdam nauwelijks gebouwd. De bestaande woningvoorraad is veel gelijkmatiger verdeeld: woningen van 50 tot 60 vierkante meter komen in de hoofdstad het vaakst voor.

7. Meer tiny houses en andere kleine vrijstaande woningen

Hoe zit het nu met tiny houses en andere kleine, vrijstaande huizen? Is er sprake van een opmars, of zijn de aantallen nog te verwaarlozen? Lastig te beoordelen, vindt onderzoeker Martin Tillema. “We zien wel dat het aantal kleine vrijstaande woningen de laatste jaren iets toe neemt. Al gaat dat om kleine aantallen. Dit zijn deels tiny houses, maar ook betreft ook andere woonconcepten.” In Rotterdam bestaan er sociale woonconcepten in de vorm van kleine vrijstaande huisjes, weet hij, maar dat zijn dus geen tiny houses. Ook houdt Tillema er rekening mee dat tuinhuisjes omgebouwd zijn in volwaardige woninkjes. In totaal telde het Kadaster in 2017 141 nieuwe kleine, vrijstaande huisjes. In 2013 waren dat er slechts 13. Een stijging, maar duidelijk te weinig om van een serieuze opmars te spreken.

8. Vrijstaande woningen steeds kleiner

Met de gestage opmars van tiny houses zal het dus niet te maken hebben, maar opvallend is wel dat vrijstaande huizen steeds kleiner worden. Van 213 m2 in 2013 naar naar 190 m2 in 2017. In Blaricum, de snelst bouwende gemeente de afgelopen jaren, constateerde wethouder Annemarie Kennis dat de kleinste kavels het snelst verkopen. Die kavels worden dan maximaal benut, waardoor krappe tuintjes aan de orde van de dag zijn. “Mensen hebben geen tijd om grote tuinen te onderhouden.” Ieder zijn kleine kasteeltje.

9. Kleine particuliere verhuurders bouwen kleinere woningen dan grote particuliere verhuurders

Klinkt logisch. Kleine beleggers (2 tot 50 woningen) bouwen kleinere woningen dan grote beleggers (meer dan 50 woningen). Het scheelt zeven vierkante meter. Kleine beleggers bouwen nieuwbouwwoningen die gemiddeld 79 vierkante meter groot zijn. Grote beleggers investeren in woningen die gemiddeld 86 vierkante meter bemeten. Woningcorporaties bouwden in 2017 woningen van gemiddeld 83 vierkante meter. In 2015 waren de woningen zo’n vier vierkante meter groter.

Voor koopwoningen geldt een tegengestelde beweging. In 2015 was 140 vierkante meter nog de norm. In 2017 was een koopwoning al zeven meter groter.

Reageer op dit artikel