nieuws

Aedes-baas Marnix Norder over rekening van 108 miljard: ‘Nul-op-de-meter kost nu ruim een ton’

woningbouw Premium 1811

Aedes-baas Marnix Norder over rekening van 108 miljard: ‘Nul-op-de-meter kost nu ruim een ton’

Corporaties willen gemiddeld 25.000 woningen per jaar naar nul-op-de-meter renoveren tot aan 2050. Een probleem: wie gaat dat betalen? De corporaties hebben onvoldoende geld, legt Marnix Norder, voorzitter van corporatiekoepel Aedes uit. “De investeringen in duurzaamheid staan op gespannen voet met investeringen in nieuwbouw en betaalbaarheid. Het vraagt om keuzes maken.”

Met jaloerse ogen wordt naar de corporaties gekeken, de koplopers in verduurzaming, zei Marnix Norder dinsdagmiddag. Door ziekenhuizen, scholen, theaters, sportaccommodaties, commerciële woningverhuurders – allemaal hebben ze nog geen klimaatrouteplan. Zo’n 350 woningcorporaties hebben als eerste een routekaart neergelegd om te komen naar een CO2-neutraal woningbezit. “Nog niet in beton gebeiteld, het zijn de eerste contouren”, zei Norder erbij op het kantoor van Aedes in Den Haag. De routekaart gaat mee naar Diederik Samsom, die hij later die middag gaat spreken aan de Klimaattafel Gebouwde Omgeving.

Zo’n beetje alle corporaties (87 procent) hebben hun rekenwerk gedaan. De opdracht: wat ga je als corporatie doen om in 2050 CO2-neutraal te zijn en hoeveel geld kost dat? “Moeten we rekenen met het geld dat we hebben, of moeten we gewoon uitrekenen wat het kost om CO2-neutraal te worden?”, kreeg Norder de vraag terug. “Dat laatste”, reageerde Norder.

De uitkomst verraste hem positief. Corporaties gaan 38 procent van hun woningen, in totaal 806.000 stuks, renoveren naar nul-op-de-meter. “Dat is echt wel veel.” Nog eens 38 procent (804.000) woningen worden “maximaal” geïsoleerd en behangen met zonnepanelen. De overige half miljoen woningen worden geïsoleerd. Bij elkaar opgeteld komen de corporaties op 70 procent CO2-reductie. De laatste 30 procent moet komen door verduurzaming van de energievoorziening waar de corporatiewoningen gebruik van maken. Dat vraagt een “flinke inspanning” van de energiebedrijven.

Hagelnieuwe woningen bouwen is het makkelijkste

De corporaties verwachten tot 2050 380.000 nieuwe woningen te bouwen, gemiddeld 12.000 per jaar. “Slopen en hagelnieuwe woningen terugbouwen is het makkelijkste deel. Dat is altijd nul-op-de-meter en gasloos”, aldus Norder, hoewel er bij “pijplijnprojecten” nog wat minder ambitieuze woningen neergezet zullen worden.

Bij elkaar gaat de transitie 108 miljard euro kosten, 52.000 euro per woning. De grote vraag is: wie gaat dat betalen? “Allemaal, echt allemaal maken de corporaties zich zorgen over geld”, zei de Aedes-voorzitter over hoe corporaties tegen hun opgaven aankijken. Het belang van de energietransitie is duidelijk, al is het “enthousiasme voor verduurzaming bij de ene corporatie groter dan bij de andere corporatie. Het zijn net mensen.”

De corporaties kunnen het in ieder geval niet betalen, maakte de voormalige Haagse wethouder duidelijk. Om CO2-neutraal te worden heb je volgens de corporaties tot 2050 elk jaar 3,4 miljard euro nodig. Dat geld gaat volledig op aan verduurzaming; het normale onderhoud en renovatiewerk is niet meegerekend. Corporaties kunnen wel wát betalen. Maar dit niet. “Dat gaan we niet redden”, concludeerde Norder.

Investeringen in duurzaamheid staan op gespannen voet met nieuwbouw

Aedes heeft niet geturfd hoeveel corporaties het wel en niet zelf aankunnen. Maar op basis van recent onderzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is het volgens Norder wel uit te tekenen wat de financiële polsstok is. Het WSW rekende uit dat corporaties jaarlijks 3,7 miljard euro nodig hebben om label B te halen in 2021. Dan moest wel al het geld in duurzaamheid gestoken worden. Geld voor nieuwbouw en het betaalbaar houden van woningen houdt je bijna niet over. Onrealistisch natuurlijk. Nieuwbouw en betaalbaarheid staan volgens Norder hoger op het prioriteitenlijstje bij corporaties. “Duurzaamheid komt daar vlak achteraan.” Vooral in de grote steden is de druk groot om bij te bouwen.

Met welke randvoorwaarde kunnen corporaties de rekening voor een CO2-neutraal bezit wel betalen? Norder: “Als de voorgenomen lastenverzwaring (ATAD, red.) van tafel gaat, denk ik dat je een heel eindje kunt komen.” Die mogelijkheid is sinds dinsdag een stuk kleiner. De Tweede Kamer stemde tegen een motie van de SP om corporaties te ontzien bij deze belasting.

En een extra huurverhoging om de investeringen te betalen? Daar willen de corporaties niet aan. “De huren zijn door alle huurverhogingen al pittig. Daar is een grens bereikt.” Maar de huren verhogen op een “epv-achtige manier” zit hij wel zitten, niet alleen bij nul-op-de-meterwoningen.

Waarom tekende Aedes eigenlijk voor de Nationale Woonagenda, terwijl de gemeenten dat niet deden omdat die zorgen hebben over de financiën van corporaties. Bovendien weten de corporaties toch dat ze niet én heel veel woningen kunnen bouwen én veel aan duurzaamheid kunnen doen. Norder verschool zich even achter de intenties van de woonagenda, ook zou minister Ollongren nog niet toe zijn aan de inbreng van de corporaties. De routekaart die Aedes dinsdag publiceerde had ze nog niet gezien. “Dat zal ze wel in de kranten lezen.”

Keuzes willen de corporaties als groep ook nog niet maken. Dat zal het kabinet moeten doen. Norder waarschuwde alvast: “Je kunt niet alles belangrijk vinden. De investeringen in duurzaamheid staan op gespannen voet met investeringen in nieuwbouw en betaalbaarheid. Het vraagt om keuzes maken.”


Hoe goed is het rekenwerk van de corporaties?

Het EIB rekende in haar studie over de weg naar Parijs uit dat het tot 2050 gemiddeld maximaal 35.000 euro kost een woning te renoveren tot een bijna energieneutrale woning (BENG). Dat vindt Aedes te positief. De corporaties houden het op 60.000 euro voor een renovatie naar een nul-op-de-meterwoning. Het EIB is de positief, meent Norder. “Als je nu een woning naar nul-op-de-meter renoveert kost dat je ruim een ton”, zei Norder dinsdagmiddag bij de presentatie van de routekaart naar een CO2-neutrale omgeving. De prijs vanwege technologische vooruitgang zakken, daarom gaat Aedes uit van 60.000 euro gemiddeld tot 2050.
Veel licht zit er verder niet tussen de plannen van de corporaties en de analyse van het EIB, die door Maxime Verhagen van Bouwend Nederland van harte werd onderschreven. Net als het EIB gaan de corporaties er vanuit dat er in 2050 nog steeds woningen zijn die energie verbruiken. Vandaar ook het rekensommetje dat 30 procent van de CO2-reductie moet komen uit duurzame energie die de huishoudens gaan gebruiken.
Reageer op dit artikel