nieuws

Eigen Haard-directeur wil stijgende bouwkosten bezweren: ‘Nieuwbouw wel kleiner, maar niet soberder. No way’

woningbouw 1470

Eigen Haard-directeur wil stijgende bouwkosten bezweren: ‘Nieuwbouw wel kleiner, maar niet soberder. No way’

Door sterke stijgende bouwkosten dreigt woningcorporatie Eigen Haard een deel van de nieuwbouwplannen te moeten schrappen. Directeur Bert Halm doet er alles aan om dat te voorkomen. De Amsterdamse corporatie bouwt maar vier maten nieuwbouwwoningen: 45, 60, 75 of 90 vierkante meter, vertelt hij.

Nieuwbouw? “Wij willen investeren, maar niet tegen elke prijs”, stond er begin deze maand dreigend in het jaarverslag van Eigen Haard, een van de grootste corporaties van Nederland met 55.000 woningen. De corporatie kampt met sterk stijgende bouwkosten en waarschuwt voor het mogelijk heroverwegen van nieuwbouwplannen. De stijging van de bouwkosten blijft in 2018 en de jaren erna aanhouden, verwacht Eigen Haard.

Alle corporaties hebben sterk te lijden, blijkt uit het rapport de Staat van de volkshuisvesting, dat minister Ollongren recent naar de Tweede Kamer stuurde. De bouwkosten van corporatiewoningen zijn in 2018 per vierkante meter 15 procent (eengezinswoningen) tot 22 procent (gestapelde bouw) hoger in vergelijking met 2016.

Herkent u dit beeld: 15 tot 22 procent hogere bouwkosten?

Bert Halm: “Ja. De getallen wisselen per project. Dat het stijgt, is volstrekt helder. Het is echt een gespannen markt aan het worden en dat vraagt om andere maatregelen.”

Die maatregelen kondigen jullie in het jaarverslag aan: als de bouwkosten sterk stijgen, gaan jullie de nieuwbouwplannen heroverwegen. Is dat schrappen of uitstellen?

“We willen heel graag groeien als corporaties, dus het stoppen met nieuwbouw of het niet door laten gaan van een project is echt het laatste redmiddel. Dus we moeten zorgen dat we op een slimme manier het proberen op te lossen, zodat nieuwbouw wél mogelijk is.

Wat is die oplossing?

“We hebben de laatste jaren gewerkt aan een nieuw woonconcept. We gaan kleiner bouwen, in een andere mix, zo efficiënt mogelijk. Als wij een andere vraag aan een bouwer stellen, dan kan een project goedkoper worden gerealiseerd per vierkante meter. Dat is een een hele belangrijke ontwikkeling. Dus niet alles opnieuw uitdenken, maar eigenlijk veel meer standaard realiseren. Dat helpt.”

Wat zijn dat voor standaarden?

“We hebben bijvoorbeeld standaard vierkante meters. Soms hebben we een studio van 30 vierkante meter, maar eigenlijk begint het bij ons bij 45 vierkante meter, òf 60, òf 75 òf 90 vierkante meter. Een concept dat keurig per kamer 15 vierkante meter extra betekent en helemaal is uitgedesignd. Een architect hoeft dan helemaal niet meer na te denken over: waar zullen we dat stopcontact eens doen? Dat is gewoon allemaal standaard. En hoe zullen we de badkamer eens handig indelen? Natuurlijk heb je bij inbreidingslocatie altijd nog wat maatwerk, maar we zetten er eigenlijk legoblokken in, waarbij je aan de randjes slim moet nadenken. En over die legoblokken proberen we zo min mogelijk opnieuw na te moeten denken. En dat werkt.”

Gaan die bouwkosten daarmee omlaag?

“Ja. De relatieve bouwkosten gaan daarmee omlaag. We hebben meerdere projecten gehad waarbij we ten opzichte van de eerste ideeën ineens 10 procent meer woningen konden creëren. Dat is natuurlijk de makkelijkste manier van verdienen. Zorgen dat je slimmer bouwt, slimmer indeelt en meer woningen op hetzelfde plot kunt maken.”

Dus jullie kunnen die stijgende bouwkosten wel aan?

“Voor een stukje zijn we hierop voorbereid. Het andere stukje, waar we niet mee uitkomen, is als we een bouwer relatief laat in het traject om een offerte vragen. Dan komt daar steeds meer spanning op of je daar financieel uit kunt komen. Dus je moet externe bouwers niet op het laatst vragen een offerte uit te brengen. Dan kun je de aanbesteding gewoon nietig verklaren. Dat gaat niet lukken. Je zult meer met vertrouwde partners moeten werken, waarmee je vroeg in het traject aan tafel gaat. Ook moet je meerdere projecten bij één aannemer neerleggen.”

Waarom meerdere projecten bij één aannemer?

“Wij vroeger een aannemer van onze verduurzamingsprojecten: ‘Wat is nou jouw belangrijkste financiële driver om goed te kunnen draaien?’ Die zei: ‘Niet tussen twee projecten in drie weken niks hebben.’ Dus we hebben gezegd: als wij nou eens een treintje organiseren, met gevelisolatie, dakisolatie en bodemisolatie en als wij nou garanderen dat je altijd aansluitend het volgende project kan doen? Maar dan hebben wij ook een wens: dan willen we dat je elk project steeds iets slimmer doet. Dus dan gaan we jou afrekenen op innovatie en een steeds slimmere aanpak. Daar tegenover staat dat wij dus garanderen dat jij geen leegloop meer hebt.”

Dat slimmer is natuurlijk ook goedkoper voor jullie.

“Dat kan, maar het is in ieder geval slimmer naar de bewoner toe. De manier waarop aannemers met de bewoners omgaan, dat dat nog minder last geeft. Een verbouwing is nooit leuk voor een bewoner, maar als dat proces steeds beter gaat, doordat huurders bijvoorbeeld steeds korter uit hun huis hoeven, of maar even een wisselwoning in gaan. Dat is enorm belangrijk voor onze bewonerstevredenheid en daar doen we het voor. En natuurlijk als je over duizenden woningen praat, dan speelt prijsvorming ook een rol. Dat is voor ons ook belangrijk in deze gespannen markt.”

Een treintje heeft al gauw duizend woningen?

“Ja, we praten als het gaat over verduurzamingsprojecten snel over projecten van 500 waarbij, als het nodig is, we er een paar tegelijkertijd in de markt zouden kunnen zetten. We hebben een vrij brede kring met bouwbedrijven waarmee we verschillende soorten projecten doen. Maar ook een kring van partijen waarmee we keer op keer goede ervaringen mee hebben. Je moet bij bestaande partners kijken hoe je het spel steeds slimmer en daardoor ook goedkoper of minder kostenverhogend kunt spelen.”

Goedkoper of minder kostenverhogend, daar zit nu de spanning dus?

“Ja, die bouwkostenstijging moet echt heel redelijk blijven, binnen de marges, dat is nu het allerbelangrijkst.”

Wat is heel redelijk?

“Dat is per project echt heel verschillend, maar we rekenen natuurlijk in onze eigen meerjarenbegroting dat het leven elk jaar wat duurder wordt. Dat vertellen we ook aan onze huurders, in verband met de jaarlijkse huurverhoging. Dat betekent ook dat onze aannemers elk jaar wat extra’s willen hebben. De kunst is vooral om het slimmer te doen en daardoor de prijsstijging heel beheerst en redelijk te kunnen houden.”

Klagen sommige aannemers de laatste tijd bij jullie over dure zzp’ers en dat ze hogere kosten moeten doorbelasten omdat het anders niet meer te doen is?

“Zeker.”

En vragen ze tijdens de rit om een gunst van jullie kant?

“Nou, tijdens de rit is natuurlijk echt niet professioneel, als je dingen hebt afgesproken houden we elkaar daaraan. Maar dat iedereen door de crisis zich op een andere manier organiseert en soms te afhankelijk is geworden van onderaannemers die ze niet in de klauwen hebben, of metselaars die ze niet meer kunnen krijgen – daar hebben sommige partijen meer last van dan anderen.”

Ook de aannemers bij Eigen Haard?

“Ook bij ons. De aannemers die in de crisis alle onderaannemers of heel veel uitvoerend werk hebben wegbezuinigd, moeten nu soms op individueel niveau mensen weer binnenharken. Dat is toch duur.”

Door anders samen te werken met bouwers kun je de kosten in de klauwen houden?

“Onze aanpak is niet alleen kostengericht, maar ook tempogericht. We willen enorm verduurzamen de komende jaren, met isolatie, met decentrale opwekking en daar heb je partners voor nodig die dat kunnen invullen.”

De woningen worden soberder en kleiner?

“Ja, dat zit in het woonconcept. Soberder klinkt alsof het geen mooie woning meer wordt. Het wordt zeker geen uitgeklede woning. No way. Wel soberder als het gaat om architectenuren en ingenieursuren. Daar willen we slimmer in zijn. Dat een product echt een goed product is, maar dat het niet drie keer opnieuw wordt uitgedacht.”

Zeggen we niet over twintig  jaar: dat zijn van die standaard corporatiewoningen die er overal hetzelfde uitzien?

“Nee, het grappige is dat je met het concept praat over indelingen. Als iemand praat over een woning als hij door de stad fiets, dan praat hij zelden over de indeling van een woning, maar over de uitstraling aan de buitenkant en de sfeer die het oproept. En die sfeer dat is altijd maatwerk. De manier waarop je je gevel maakt, de keuze voor materialen, de uitstraling – dat bepaalt of de buurt mooi is. Dat is voor ons ongelooflijk belangrijk: het moeten leefbare, mooie, prettige buurten zijn. Dat wij bij de indeling één keer in plaats van zes keer over de plaats van het stopcontact denken, daar heeft geen huurder last van.”

Uw aannemers zijn ook blij met deze manier van werken?

“De goede aannemers wel. Wij zitten in een business van honderd jaar, we bouwen, exploiteren, vernieuwbouwen. Wij hebben altijd een heel lang tijdsperspectief, omdat we een stad aan het ontwikkelen zijn en woningen voor zoveel mogelijk huurders betaalbaar willen houden. Een goede aannemer die een lange termijn visie heeft, die gaat heel goed mee met onze werkwijze mee. Die weet ook dat je beter kunt zorgen voor een relatie waarin je de komende tien jaar veel werk hebt, dan dat je één project binnenhaalt met 1 miljoen euro extra winst. Degenen die dat willen, daar komen we niet meer mee uit, want die zoeken de bovenkant van de markt: dat zijn de corporaties die het meest met hun handen in het haar zitten. En dat zijn wij niet.”

Hebben jullie aannemers die niet aan jullie verwachtingen voldeden al moeten inwisselen?

“Ja, maar ik ga geen namen noemen. We kijken steeds scherper naar welke aannemer waar goed in is. Een nieuwbouwaannemer is niet hetzelfde al een renovatie-aannemer. En een renovatietraject waar de huurders even niet wonen is weer heel wat anders dan een project in bewoonde staat. We zien dat aannemers zich steeds meer specialiseren. Als aannemers ergens heel goed in zijn, krijgen ze bij ons meer van dat soort projecten.”

Terug naar de bouwstop. Die komt er dus niet?

“Wij willen een bouwstop voorkomen, dat doen we door op een slimmere manier opdrachtgever te zijn en door op een slimmere manier partnerrelaties met onze aannemers op te bouwen.”


Bert Halm

Bert Halm is sinds 1 maart 2015 directeur-bestuurder van Eigen Haard. Daarvoor was hij een paar jaar directeur vastgoed bij zorgorganisatie ’s Heeren Loo. Hij begon zijn loopbaan na een studie bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam als adviseur bij Berenschot. Sindsdien werkte hij onder andere voor Pink Roccade, Eneco, het ministerie van Defensie, de Nationale Spoorwegen en OAD.

Aannemers Eigen Haard

Eigen Haard is een van de grootste woningcorporaties van Nederland met 55.000 woningen. In 2017 werden 706 nieuwe woningen opgeleverd en 567 in aanbouw genomen.
De belangrijkste aannemers van Eigen Haard zijn:
Nieuwbouw: BAM, Dura,  Ballast Nedam, Van Wijnen, Era Contour, Era Bouw, Thunissen, Vink, Ooms, de Nijs, Maarssen’s Bouwbedrijf, Waal Bouw, Vlasman, Horsman, Slokker, UBA, HSB, Huib Bakker Bouw,  Heddes, Beelen, Oranje, Bottelier, VSM, Smit’s Bouwbedrijf
Renovatie: Hemubo, BAM, Mercuur, Dura Vermeer, Ballast Nedam, Braam Minnesma, Vios, Vorm, De Nijs, Volker Wessels Stroomversnelling, Vastbouw, Coen Hagedoorn, Qbuild de Jong Bouw, Slokker, Bouwgroep, HSB, Heddes, De Heemraad.

Cobouw organiseert op 21 juni een Praktijkdag over industrialisatie in de bouw.

Reageer op dit artikel