nieuws

‘Woning kan voor de helft van de prijs worden gebouwd’

woningbouw Premium 10860

‘Woning kan voor de helft van de prijs worden gebouwd’

Nieuwbouwwoningen kunnen 25 tot 50 procent goedkoper als er met standaardmaten van woningonderdelen wordt gewerkt. De bereidheid in de sector groeit. Een groepje leveranciers en ontwikkelaars neemt het voortouw. “We variëren ons dol. Niemand zegt: wat zit jouw trapgat op een geweldige plek.”

De bouw heeft een probleem. De bouwkosten stijgen zo snel dat corporaties en ontwikkelaars steeds minder graag nieuwe woningen neerzetten. “Als de bouw niet zorgt voor betere prijzen, sta ik op het punt om te zeggen: we stoppen even, we gaan even geen opdrachten meer doen. Deze prijzen zijn niet verantwoord. Bouwers en leveranciers zouden dat moeten beseffen”, waarschuwde Maarten Sas, bestuurder van de Zeeuwse corporatie RWS in december namens veel corporaties. Ook ontwikkelaars hikken tegen de hoge kosten aan bleek begin maart in Amsterdam, waar een woningbouwproject on hold werd gezet.

En dat terwijl de roep om veel meer woningen te bouwen steeds luider klinkt. Niet voor niets is wonen een belangrijk thema bij de aankomende gemeenteraadsverkiezingen. Er moeten tot 2030 1 miljoen woningen gebouwd worden. Tijdens de crisis werden er zo’n 50.000 nieuwbouwwoningen gebouwd, terwijl een productie van 70.000 woningen nodig was.

De link met de auto-industrie is snel gemaakt

Het woningtekort loopt de komende jaren met 30.000 woningen op. In 2020 zijn er 235.000 huizen te weinig. Hoe krijg je de woningproductie omhoog, als de schaarste aan personeel oploopt? Fabrieksmatig bouwen, wordt al een tijdje geroepen. Dat is sneller en efficiënter. In één adem kan standaardisering genoemd worden. Denk aan standaardmaten van vloeren, plafondhoogte, trapgaten, keukens en badkamers. Dus niet elke woning als uniek project, maar werken met vaste maten. De link met de auto-industrie is snel gemaakt.

Eduard van der Meer, directeur van betonnen vloerenproducent VBI spreekt liever niet van standaardmaten maar van voorkeursmaten. Want standaardmaten roepen associaties op met Oost-Europese eenvormigheid en plattenbau. Dat veroorzaakt allergische reacties in Nederland.

Van der Meer is een groot voorstander van standaardisering. “De kostprijs van een woning kan 25 tot 50 procent omlaag”, stelt hij. Hij baseert die uitspraak op een recente bijeenkomst van toeleveranciers over het onderwerp. Binnen de Nederlandse Vereniging van Toeleveranciers voor de Bouw (NVTB) staat het onderwerp standaardisering al jaren op de agenda. Het zijn vooral de faalkosten die je gigantisch omlaag kunt brengen, meent de vloerendirecteur. Afstemmingsproblemen in de versnipperde bouw, waardoor fout op fout wordt gestapeld. De bouw is er berucht om.

Door de lage kostprijs gaat de vraag en ook de omzet juist stijgen

Sommige toeleveranciers zijn niet zo dol op standaardmaten, geeft Van der Meer toe. “Hun verdienmodel zit juist in de variantie.” Maar hij is ervan overtuigd dat door de lage kostprijs de vraag en ook de omzet juist gaan stijgen. Belangrijker dan de prijs die gehalveerd kan worden, is de snelheid die je kunt maken met bouwen. Als je sneller kunt bouwen, wordt sloop-nieuwbouw een serieus alternatief voor renovatie van oude woningen. “Die woningen zijn vaak meuk, de tranen springen je in ogen. Dan kun je beter de overgebleven muurtjes het laatste tikje geven”, zegt de VBI-directeur niet zonder eigenbelang.

Door wanden, vloeren en andere woningonderdelen te standaardiseren kun je ook meer continuïteit krijgen in de productie. “Voor producenten is het nu hollen of stilstaan”, zegt Van der Meer. Tegenwoordig is het hollen. Met als gevolg de eerder genoemde stijgende bouwkosten. “De uitdaging is continuïteit”, zegt Van der Meer. Door met standaardmaten te werken, kunnen producenten op voorraad produceren.

In 2018 is Hegeman zover dat driekwart van de productiewaarde in één dag wordt geplaatst. (Foto’s: Hegeman)

“We moeten naar mass customization”, stelt Van der Meer voor. “Laten we een aantal dingen in de bouw doen die niemand in de weg zitten en toch het leven een stuk makkelijker maken. Jij en ik zijn nog nooit op een verjaardag geweest waarbij mensen zeggen: mijn wc zit vijf centimeter meer naar links. En wat zit jouw trapgat op een geweldige plek. De kern is: wat is de toegevoegde waarde voor de eindgebruiker? Ik ben voor variëren, maar alleen waar het toegevoegde waarde heeft. Bij een trapgat is de meerwaarde van variëteit vaak nul. En de uniformiteit is op dit moment ook nul. Kortom: we variëren ons helemaal dol.”

Laat de bouw zich spiegelen aan keukenkastjes. “Iedereen vindt de 60 cm- keukenkastjes heel normaal. Misschien dat iemand een keer 58 cm-kastjes wil, maar je haalt het niet in je hoofd om dat te doen. Dan moet je je apparatuur aanpassen, dus daar begin je niet aan. Die 60 centimeter is briljant. Maar het betekent niet dat voor iedereen die keuken hetzelfde is.”

Vooral het afgelopen decennium was er een wildgroei aan woningconcepten

Woningbouwers lijken steeds meer oog te krijgen voor de voordelen van standaardvloeren, wanden, trappen, keukens, badkamers en installatie- units. Dat leidde vooral het afgelopen decennium tot een wildgroei aan woningconcepten. Het werken met woningconcepten heeft de kostprijs van een woning de afgelopen tien jaar misschien wel 20 procent goedkoper gemaakt, zei Fons van der Klok onlangs tegen Cobouw.

Maar iedereen ging zijn eigen bouwsysteem maken, met zijn eigen maten. Gesprekken om die standaarden te uniformeren leidden tot nu toe tot niets. “De bouw is te versnipperd georganiseerd. Er is geen enkele partij die een dominerende invloed heeft”, zegt Van der Meer. Een situatie die veel weg heeft van het prisoner’s dilemma. Partijen weigeren samen te werken, wat voor beiden een suboptimaal resultaat tot gevolg heeft. Toch moet er een strijd om de standaard komen, zoals Hennes de Ridder een aantal maanden geleden in Cobouw in een interview aangaf, waarin hij en passant de bouw verwijtte niet of nauwelijks te leren.

De standaard moet ontstaan door bedrijven te laten concurreren om die standaarden, zei De Ridder. “De beste aanbieder bepaalt de eerste standaard. De legostukjes worden bepaald door de staalfabriek en de betonfabriek. Het ontwikkelen van de standaard is evolutie”, legde de hoogleraar uit. “De opdrachtgever geeft vrijheid en vertrouwen; de competitie doet zijn werk.”

‘Als je voor elk bouwwerk een nieuwe BIM maakt, ga je het schip in’

Over het initiatief om tot voorkeursmaten te komen in de woningbouw is De Ridder kritisch. Volgens hem staat of valt het met het werken met vaste geometrische relaties, maar ook relaties aangaande akoestiek, constructie, bouwfysica, klimaat en energiegebruik. “De standaard voor alleen de geometrische bouw is dus een eenmalige BIM waarmee je een miljoen totaal verschillende huisjes kan bouwen.” Als je voor elk bouwwerk een nieuwe BIM maakt, ga je volgens hem het schip in.

“Het zou wenselijk zijn als corporaties bij de uitvraag naar nieuwe woningen vragen naar het productiemodel achter de woningconcepten en dat mee laten wegen in de emvi-score bij de beoordeling”, kopt Rik van Dieren de voorzet van De Ridder in. Hij is namens ontwikkelende bouwer Hegeman Bouwgroep uit Almelo bezig met het neerzetten van een standaard voor de markt. Door de productiewijze en het woningontwerp in de aanbesteding mee te nemen, kunnen corporaties bouwers stimuleren om zich te organiseren en steeds goedkoper te worden.

Goedkoper is wat van Dieren betreft niet het doel van standaardisering. Liever heeft hij het over een betere woning voor dezelfde prijs. Energieneutraal in plaats van een “blote-billen-uitgeknepen woning”, waarmee hij een woning bedoelt die net een rapportcijfer 5,5 haalt.

Corporaties en bouwers houden elkaar op dit moment gevangen

De corporaties en de bouwers houden elkaar op dit moment volgens Van Dieren gevangen. Tijdens de crisis waren het de bouwers die naar de pijpen van de corporaties moesten dansen. Corporaties wilden goedkopere woningen en kregen die ook. Nu is de beweging de andere kant opgaan voor nieuwe woningbouwprojecten. De bouwprijzen gaan snel omhoog en corporaties moeten slikken.

(Foto: Hegeman)

Volgens Van Dieren moeten bouwers maar eens vaart maken met de arbeidsproductiviteit. Terwijl die in andere sectoren fors is verbeterd, schiet de bouw nauwelijks op. “De bouw staat al veertig jaar stil. Dat moet je je aantrekken als sector.”

Bij Hegeman Bouwgroep en ketenpartners hebben ze daarom het streven om in een week een woning te vervangen met een nul-op-de-meterwoning, voor de prijs van een basiswoning. “Dat is nog lang niet volledig gelukt”, geeft Van Dieren toe. Toch zijn er de afgelopen jaren al grote stappen gemaakt. In 2014 lukte het al om een casco in één dag te plaatsen voor een corporatie in Deventer. Hegeman Bouwgroep was daarmee sneller dan de Morgenwonen-woning van Dik Wessels, wist Hegeman-directeur Evert van Kooten later trots te melden.

Hegeman hoopt met de gebruikte maten voor onderdelen de standaard te zetten voor de hele bouw

In 2018 is Hegeman zover dat driekwart van de productiewaarde in één dag wordt geplaatst. Vloeren, muren, gevels, meterkast-toiletmodule, trap-installatiemodules, kant-en-klare trapgaten en ten slotte de kap. Het Twentse bedrijf hoopt met de gebruikte maten voor onderdelen de standaard te zetten voor de hele bouw, zegt Van Dieren. Maar als het niet lukt is het ook goed. “Het beste idee mag wat ons betreft winnen.”

De Bouwagenda van Bernard Wientjes lijkt oog te hebben voor de behoefte van de bouwers om een continue productiestroom op gang te krijgen. Al legt de Bouwagenda de nadruk op de vraagkant in plaats van op de aanbodkant. “Het is belangrijk dat er meer schaal komt in de uitvraag”, aldus Rob van Wingerden, de bestuursvoorzitter van BAM die in de taskforce van de Bouwagenda zit. “De sector is meer geneigd te investeren in innovatie als er in een keer drieduizend woningen worden gevraagd, in plaats van hier tweehonderd en daar driehonderd”, sprak hij bij de toelichting op de jaarcijfers van BAM eind februari. Volgens hem zijn corporaties, ontwikkelaars en overheden over dit onderwerp in gesprek. “Corporaties moeten hun vraag bundelen over corporaties heen”, vindt hij.

Standaardisering uitkomst voor kleine corporatiewoningen

Van Dieren ziet het voor zich. “Locatie-overstijgend tenderen van basisconfiguraties. Pas daarna locatiespecifieke architectuur.” Zo eenvoudig kan het zijn. Van Dieren denkt dat standaardisering een uitkomst is voor kleine corporatiewoningen waarvoor passend toewijzen geldt. En dat er straks vijf tot tien woningvarianten daarvoor zijn, die alle bouwers kunnen leveren. “Daar is de tijd wel rijp voor.”

Dan zijn de woningen nog lang niet hetzelfde. De gevels kunnen variëren. En de beukmaat en de diepte zullen volgens Van der Meer altijd kunnen meebewegen met de grootte van de kavels. Maar dan in stapjes van 30 centimeter bijvoorbeeld.

Nee, bang zijn voor Oost-Europese toestanden is echt niet nodig.  Van der Meer hoopt het dat er na jaren soebatten eindelijk beweging vanuit de kant van de bouw komt om die vraag uit te lokken. “Het zou een gigantische revolutie zijn.”

Reageer op dit artikel