nieuws

Onderzoek: beleid middenhuur werkt averechts

woningbouw Premium 1333

Onderzoek: beleid middenhuur werkt averechts

De doorstroming van de woningmarkt in Amsterdam loopt gevaar door het 40-40-20-beleid, blijkt uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

De middenhuurwoning lijkt een uitkomst voor de stroef lopende woningmarkt. Minister Ollongren heeft beleid in de maak, beleggers hebben steeds meer bouwplannen voor huurwoningen en Amsterdam lijkt het pad te effenen met het zogeheten 40-40-20-beleid, dat inhoudt dat bij nieuwbouw 40 procent sociaal gebouwd moet worden, 40 procent middenhuur en 20 procent duur.

Maar projectontwikkelaars waarschuwden al langer dat het Amsterdamse beleid niet gaat werken. Cobouw hoorde al over projecten waarbij ontwikkelaars de tender overslaan. Met het nieuwe rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw is er nog meer tegengas voor het quotum voor middenhuur.

Doorstroming woningmarkt wordt achilleshiel

Het EIB bekijkt het vraagstuk niet eens vanuit de bouwers en ontwikkelaars maar vanuit de woningmarkt en de bewoners. Op de bouwproductie heeft het middenhuurbeleid namelijk geen effect.

Maar des te meer op de doorstroming. Dat wordt de achilleshiel, waarschuwen de bouweconomen. De Amsterdamse woningmarkt is niet gebaat bij het stimuleren van een middenhuursegment middels het 40-40-20-beleid. Het leidt weliswaar tot jaarlijks 1.300 nieuwe woningen in het middensegment, met name huurwoningen. Maar het zal ook leiden tot ruim 1.600 dure woningen per jaar minder. En dat zorgt voor minder doorstroming op de woningmarkt, beredeneert het EIB. De afgelopen jaren was 35 procent van alle nieuwbouw sociale huur, 20 procent was middelduur en 45 procent duur.

Goed beschouwd is er in Amsterdam nauwelijks een tekort aan middeldure huurwoningen, kijkend naar de WOZ-waarden, analyseert het EIB. Ongeveer 45 procent van de woningen in Amsterdam heeft een marktwaarde van 150.000 tot 250.000 euro. Deze huizen zouden op de markt voor 700 tot 1.000 per maand doen. Het tekort is dus “administratief van aard”. Een deel ervan wordt nu in het sociale segment verhuurd door corporaties.

Het argument dat middenhuur nodig is omdat middeninkomens op dit moment tegen te hoge woonkosten aanlopen, blijkt niet uit de cijfers van zittende bewoners. Bijna 90 procent besteedt minder dan 40 procent van het netto-inkomen aan woonlasten inclusief energie. Ter vergelijking: voor de groep lage inkomens heeft ruim de helft woonlasten ter grootte van meer dan 40 procent van het netto-inkomen. Het betaalbaarheidsprobleem is geconcentreerd bij een beperkte groep middeninkomens in (vooral) het dure huursegment. Dat zijn ruim 10 procent van de middeninkomens.

Helft middeninkomens is scheefhuurder

Mogelijk dat een deel van de middeninkomens eigenlijk al woont in een middenhuurwoning van een corporatie. Twintig procent van de huishoudens in de hoofdstad heeft in middeninkomen. De helft van de middeninkomens woont in een sociale huurwoning. Ook van de iets rijkere Amsterdammers (jaarinkomen 52.500 tot 70.000 euro) woont 35 procent in een sociale huurwoning.

Dat Amsterdam te maken heeft met woningnood, komt dus niet door een gebrek aan middeldure huurwoningen, maar door “algehele schaarste” aan woningen. “Er is sprake van krapte op de Amsterdamse woningmarkt, maar dit speelt in vrijwel alle categorieën en niet specifiek in het middensegment.”

De moeite die de gemeente Amsterdam zich getroost om tot meer middeldure huurwoningen te komen, zorgt voor een derving van minstens 80 miljoen euro aan grondopbrengsten op jaarbasis. Dat geld moet betaald worden door de Amsterdamse belastingbetaler, waaronder veel huishoudens met een laag inkomen. De Amsterdammer gaat dus betalen voor een woonbeleid waar hij straks verder mee van huis is.

Reageer op dit artikel