nieuws

Waarschuwing voor nieuwe bouwcrisis: ‘nu ingrijpen op woningmarkt’

woningbouw 10538

Waarschuwing voor nieuwe bouwcrisis: ‘nu ingrijpen op woningmarkt’

Deskundigen waarschuwen voor een nieuwe crisis op de woningmarkt als het kabinet niet ingrijpt. “De bouwproductie moet fors omhoog, maar dreigt juist weer omlaag te gaan.” Ze vinden dat het kabinet de bouw van huizen in binnenstedelijke gebieden moet aanjagen met stimuleringsmaatregelen en adviseren de hypotheekrenteaftrek nu al verder af te bouwen en niet pas in 2020.

Schaarste, torenhoge huizenprijzen, mensen die met tientallen anderen in de rij staan voor een woning. En voorlopig wordt het ook niet beter, eerder slechter.

Deskundigen zien het helemaal misgaan op de woningmarkt, onder wie Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems en directeur van het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. “Het dreigt helemaal uit de hand te lopen.”

Boelhouwer reageert op de woningmarktbrief die minister Kajsa Ollongren vorige week naar de Tweede Kamer stuurde. In die brief kondigt de minister aan dat het Rijk zich actiever met de woningmarkt gaat bemoeien. Ollongren belooft onder meer afspraken te maken over de bouwproductie met de gemeenten Amsterdam en Utrecht.

“Veel te mager”, stelt Peter Boelhouwer. “De minister kan wel zeggen dat ze gaat onderhandelen met gemeenten, maar als je puur naar de productiestatistieken kijkt, dan weet je dat je het daarmee nooit gaat redden. Management by speech kan werken als het goed gaat, maar niet in dit soort situaties.”

Peter Boelhouwer vorig jaar tijdens het Cobouw Café in Zoetermeer. (Foto: Suzanne van de Kerk)

Boelhouwer meent dat de onderhandelingen met gemeenten alleen kans van slagen hebben, als de minister de bouwproductie aanjaagt met een zak geld.

“Nergens hoor ik de regering over stimuleringsmaatregelen of subsidies. Maar, als je afspraken wilt maken met regionale bestuurders, zal je ook wisselgeld mee moeten nemen. Temeer omdat iedereen inzet op binnenstedelijke groei. Begrijpelijk, maar dat maakt het er niet goedkoper op. Je zult de lucht in moeten en veel moeten slopen, dat is ontzettend duur.”

Naar jaarlijks 75.000 woningen

De komende jaren moet de bouwproductie omhoog naar jaarlijks 75.000 woningen. Boelhouwer ziet het huidige productiecijfer (nu tussen de 45.000 en 55.000 woningen, red) echter eerder dalen dan stijgen.

“De harde plannen raken op. Veel plancapaciteit is de afgelopen jaren al naar voren gehaald. Om nog maar te zwijgen over de lange levertijden van materialen en de personeelskrapte in de bouw.”

Nu al krijgen corporaties hun bestekken voor 2019 niet meer rond gerekend, gaat Boelhouwer verder. “En de bevolking groeit ieder jaar harder dan instituten zoals het CBS en het Planbureau vooraf becijferen.”

Militaire operatie

Boelhouwer adviseert het kabinet nu in te grijpen. “Het kabinet moet de hypotheekrenteafrek nu afbouwen en niet pas in 2020. Nu is de rente namelijk laag. Wacht je tot 2020 dan loop je het risico dat de vraag uitvalt juist op het moment dat de productie eindelijk op stoom is. Dan heb je pas echt een probleem.”

Ook aan de aanbodkant zijn volgens de hoogleraar acuut maatregelen vereist. “Ollongren moet vol inzetten op innovatie én de bouwproductie stimuleren. Hoe? Dat kan bijvoorbeeld met locatiesubsidies.”

Onvermijdelijk is volgens hem verder dat de minister ook woningbouw buiten de bebouwde kom toestaat.  “Langs infrastructuurassen en aan de randen van de stad kan dat prima. Of een militaire operatie nodig is? Zo wil ik dat niet noemen, maar vergeleken met de opgave van na de Tweede Wereldoorlog is deze een stuk ingewikkelder.”

‘Rutte III onderschat problemen’

75.000 woningen per jaar? Ook Nico Rietdijk, directeur van de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB)) vraagt zich af of dat aantal haalbaar is zonder concrete hulp uit Den Haag.

“Het zou fantastisch zijn als we dat aantal gaan halen, maar in de Randstad is al bewezen dat we dat binnenstedelijk niet kunnen. Wie garandeert ons dat het met een actievere minister wel gaat lukken?”

Nico Rietdijk.

NVB-directeur Nico Rietdijk

Rutte III onderschat de problemen, stelt Rietdijk. En dat begon in zijn ogen al bij het vertrek van de laatste minister voor Wonen, Stef Blok.

“Ik ben klaar met de klus, zei hij in een interview, maar als er iets niet klaar is, dan is het de woningmarkt wel. Het is dan ook erg jammer dat we geen aparte minister voor wonen meer hebben. Ik doe het er even bij, zal Ollongren denken, dat is ook haar taak, maar tegelijkertijd doe je daarmee een heleboel mensen te kort. In Duitsland speelt dezelfde problematiek, maar daar staat het onderwerp nu wel hoog op de agenda bij alle politieke partijen.”

1,6 miljoen woningen, niet 1 miljoen

Rietdijk benadrukt dat er de komende jaren niet 1 miljoen, maar 1,6 miljoen woningen nodig zijn (inclusief vervangende nieuwbouw). Dat provincies de regie blijven houden, stelt hem niet gerust.

“Ik heb niet de indruk dat zij altijd de juiste keuzes maken. Neem nou Noord-Holland; je zou verwachten dat de productie daar enorm groeit, maar het tegendeel is waar, puur door een gebrek aan bouwlocaties. Ga maar rustig slapen, zegt de provincie, het komt wel goed, maar het komt helemaal niet goed. Ongetwijfeld opereert een ieder met de beste bedoelingen, maar het loopt gierend uit de hand met hele rare prijsbewegingen en kopers die speculatief woningen kopen.”

Commissie huizenprijzen

De directeur van de NVB herinnert zich de parlementaire commissie huizenprijzen. Die commissie was tijdens de crisis opgetuigd om buitensporige prijsopdrijving door schaarste in de toekomst te voorkomen. Rietdijk en Boelhouwer hebben het gevoel dat politieke leiders die adviezen alweer vergeten zijn. Rietdijk geeft minister Ollongren vooralsnog toch het voordeel van de twijfel. “Laten we het erop houden dat ze hoopvol begint.”

Het rapport van de enquêtecommissie Huizenprijzen heeft niet geleid tot een gloedvol woningbouwdebat.

Fries Heinis, algemeen directeur van Bouwend Nederland, sluit zich daar graag bij aan. “Deze enorme bouwopgave van jaarlijks 75.000 woningen is haalbaar, mits we met zijn allen onze schouders er onder zetten.”

Anders dan Rietdijk en Boelhouwer heeft Heinis wel het idee dat dit kabinet de problemen op de woningmarkt serieus neemt.

Blij met de minister

“Ik ben daarom ook zeker blij met de eerste brief van minister Ollongren. Het is ook keurig in lijn met het kennismakingsgesprek dat Maxime Verhagen en ik vorige week maandag met haar hadden. Dat het Rijk zich actiever met de woningmarkt gaat bemoeien, klinkt ons als muziek in de oren”, duidt Heinis.

Hij vervolgt: “Ik vind dit ook meer dan een signaal. We werden al verblijd met het regeerakkoord en de brief van de minister bevestigt dat de woningmarkt bij dit kabinet in goede handen is. Alleen al het feit dat de minister de woningmarkttafel verbreedt van uitsluitend middeldure huur naar de hele woningmarkt getuigt daarvan.”

Fries Heinis, directeur Bouwend Nederland

 

Bouwen buiten de gebouwde kom

 

Nico Rietdijk (links) en Jan Fokkema.

Nico Rietdijk en Jan Fokkema (archieffoto)

Ook Jan Fokkema, directeur bij de vereniging van Nederlandse projectontwikkeling NEPROM is optimistisch over de ambities van Ollongren. “De eerste klappen zijn raak, in de roos. Ik ben heel positief over de eerste woningmarktbrief van de minister. In korte tijd laat ze zien dat ze begrijpt dat er echt iets moet gebeuren aan de woningmarktproductie. Met overheden en lagere overheden wil ze een versnelling aanbrengen zonder dictaat. Dat juichen wij toe. Daarnaast vinden wij in deze brief steun voor het net opgetuigde programma stedelijke transformatie.”

‘Maak woningbouw crisisbestendig

Fokkema is wel van mening dat bouwen buiten stedelijk gebied ook weer mogelijk moet zijn. Daarnaast waarschuwt ook hij dat de situatie op de woningmarkt snel kan veranderen.

“Dat aantal van 75.000 woningen per jaar is haalbaar, maar nog niet eens zo heel lang geleden zaten we in de put. Kijk je nu naar Utrecht en Amsterdam, dan is het ineens weer hollen geblazen. De bouw trekt dat haast niet en je moet je daarom nu ook al afvragen hoelang deze jubelstemming nog duurt.”

Fokkema dringt aan op een woningmarktproductie die minder extreme pieken en dalen vertoont. Om dat te bereiken zijn volgens hem afspraken met de overheid nodig die ook in een eventuele nieuwe crisis hout snijden. “Nu kan de markt best offers brengen en rendement inleveren om bepaalde doelgroepen te bedienen, maar wees tijdens magere tijden als overheid dan ook bereid om de markt te ondersteunen.”

‘Praat elkaar niet in de put’

Fries Heinis van Bouwend Nederland besluit dat een beetje vertrouwen ook wonderen kan doen. “We zijn er nog lang niet. Maar dat productiecijfer van 75.000 tot 80.000 woningen per jaar is haalbaar. Of liever gezegd: dat moeten we gewoon halen. Starters kunnen nauwelijks toetreden en gezinnen kunnen amper doorstromen. Maar, we moeten elkaar niet in de put praten. Er zijn genoeg redenen om optimistisch te zijn nu.”

Minister Ollongren

Fokkema sluit zich daar graag bij aan. “De bouw is zo sterk als de zwakste schakel. Als de vraag komt, volgt de productiecapaciteit vanzelf. Maar, marktpartijen hebben wel investeringszekerheid nodig. Als de woningbouwproductie achterblijft, heeft vooral de consument daar last van. Die moet dan ook leidend zijn in deze discussie: de consument.”

 

 

 

Reageer op dit artikel