nieuws

NEPROM doet Utrecht een ‘risicovol’ voorstel over woningproductie

woningbouw 1295

NEPROM doet Utrecht een ‘risicovol’ voorstel over woningproductie

Ontwikkelaars en beleggers maken zich zorgen over de woningproductie in Utrecht. Om het bouwtempo hoog te houden hebben NEPROM en IVBN daarom een investeringsakkoord opgesteld met het voorstel bij elk nieuwbouwproject 40 procent van de woningen onder de marktprijs te verhuren of te verkopen. Een plan dat volgens voorzitter Bart van Breukelen van NEPROM voor ontwikkelaars ‘best ver gaat’.

In veel steden is de druk op de markt groot. Waarom komen jullie dan juist met een voorstel voor Utrecht?
“Klopt, bij veel gemeenten heeft het tekort aan middenwoningen op dit moment hoge prioriteit. Er is grote behoefte aan dit soort woningen en veel steden maken op dit moment plannen de tekorten op te vullen. In Utrecht kwam het College onlangs met een voorstel  om een zeer strikte regulering van middeldure huurwoningen in te voeren. Wij vinden dit plan veel te rigide, de veelvoud aan regeltjes leidt tot stagnatie van de woningproductie en het kost onnodig veel grondwaarde. De maatregelen van de gemeente kunnen ervoor gaan zorgen dat op bepaalde plekken in de stad projecten moeten worden gerealiseerd die oninteressant zijn voor beleggers. Wij denken dat de behoefte aan middenwoningen veel verstandiger ingevuld kan worden.  Daarom zijn we met beleggers om tafel gaan zitten en hebben we het investeringsakkoord opgesteld.”

 Waarom werkt jullie voorstel beter?
“In het alternatieve plan dat wij hebben opgesteld, investeren we ook fors in het middensegment woningen. Wij kijken echter beter naar wat er per locatie nodig is. Daarmee kunnen we daling van de grondwaarde zoveel  mogelijk voorkomen. We willen bij nieuwbouwprojecten 40 procent van de woningen onder de marktprijs verhuren of verkopen. De helft van de grondwaarde gaat we inzetten voor die lagere prijzen. Dat betekent dat er middenhuurwoningen kunnen worden gebouwd met grootte tussen 40 m2 en de 80 m2 en met een huurprijs tussen 712 euro en 950 per maand. Daarnaast kunnen er koopwoningen van 40 m2 en de 80 m2 met een verkoopprijs tussen de 160.000 euro en 260.000 euro worden gerealiseerd. Deze lagere prijzen maakt de woningen beter betaalbaar voor middengroepen. Eventueel kan op bepaalde locaties gekozen worden voor een combinatie met sociale huurwoningen, binnen de bandbreedte van 40%. Deze manier van programmeren verlaagt de grondopbrengsten aanzienlijk, maar dit blijft beperkt tot alleen deze woningen.”

Lopen projectontwikkelaars hierdoor geen risico?
“Jawel. Het is een investering die best ver gaat voor ons. Als je ervan uit gaat dat een gemiddelde woning een grondwaarde heeft van 60.000 euro en deze halveert, kan dat ons dus tienduizenden euro’s schelen.”

Maar wat zit er dan voor jullie in?
“Voor projectontwikkelaars is het van groot belang dat steden snel ontwikkelen. We willen voorkomen dat er veel tijd gaat zitten in discussies over projecten en dat daardoor de woningproductie vertraging oploopt. Ons voorstel zorgt ervoor dat je een algemeen kader hebt waarin de afspraken al zijn vastgelegd. Dat maakt het mogelijk om heel snel per project afspraken te maken met de gemeente, binnen de kaders van het Investeringsakkoord, zonder tijd te verliezen aan ellenlange onderhandelingen. Je kunt dus blijven ontwikkelen en bouwen, je kunt tempo maken. Als je een kader hebt waarin je weet wat er is afgesproken, loop je als ontwikkelaar minder risico’s. Bij minder risico’s, neem je ook sneller genoegen met minder rendement. Daarnaast zien wij het als onze opgave steden bewoonbaar te houden voor middengroepen en lagere inkomens.”

Is dit voorstel ook iets voor andere steden?
“Voor steden waar ook een krapte is aan woningen in het middensegment, is dit plan zeker een optie. Denk daarbij aan steden in het westen en het midden van het land, aan Amsterdam bijvoorbeeld. Maar het voorstel moet wel aangepast worden op de lokale situatie van een gebied.”

Gaan jullie het aanbieden aan andere steden?
“We gaan eerst kijken hoever we komen in Utrecht. In de gemeenteraadsvergadering op 6 december wordt er een besluit genomen over ons plan. We hebben al gehoord dat er partijen zijn in de raad die het interessant vinden. We hopen dat ook de wethouder de waarde van dit voorstel inziet. Daarna gaan we zeker kijken of we ons plan ook aan andere gemeenten kunnen aanbieden.”

NEPROM gaat eerst kijken of het voorstel door de gemeente Utrecht aangenomen wordt. 

Wat vinden corporaties van dit voorstel?
“We  hebben een woningcorporatie aan tafel gehad en die liet weten het voorstel interessant te vinden. Het biedt mogelijkheden voor corporaties omdat op dit moment in veel sociale huurwoningen scheefhuurders wonen, en deze mensen kunnen als ons plan doorgezet wordt, doorstromen naar de middeldure woningen die straks onder de marktprijs worden verhuurd of verkocht. Er komen dan weer sociale huurwoningen vrij voor andere mensen met lagere inkomens. We willen bij de verdere uitwerking van ons voorstel ook de corporaties betrekken.”

Aan het investeringsakkoord hebben jullie enkele voorwaarden gesteld. Een daarvan is dat de regeling aangepast kan worden zodra de marktomstandigheden veranderen. Hoe willen jullie dat gaan invullen?
Het zou mooi zijn als je van te voren mechanismen afspreekt, dus als de markt tegen zit je niet 40 procent van de woningen onder de marktprijs verhuurt of verkoopt, maar bijvoorbeeld 30 procent. Als het nog drukker wordt op de markt en de prijzen nog verder stijgen, dat je dan bijvoorbeeld naar 50 procent gaat. Dit hebben we niet in het investeringsakkoord vastgelegd, maar ons idee is wel dat je dit dan van te voren met gemeenten afspreekt om vertraging in de productie te voorkomen. In de crisis hebben we gezien dat de woningproductie stagneerde, omdat slecht ingespeeld wordt op veranderende marktomstandigheden. Dat willen we niet nog een keer meemaken.”

Is jullie voorstel nieuw, of zijn er wel eens vaker dit soort voorstellen gedaan?
“Dat er op algemeen niveau afspraken worden gemaakt is zeker nieuw. Normaal gesproken worden tussen gemeenten en ontwikkelaars wel afspraken gemaakt, maar dat is op projectniveau. Het komt wel vaker voor dat er wordt afgesproken dat een deel van de woningen onder de marktprijs wordt verkocht of verhuurd of dat een aantal sociale huurwoningen wordt gebouwd, maar niet voor een heel gebied. Het investeringsakkoord dat we met de gemeente willen afsluiten is een hand die we naar de gemeente uitsteken, het moet houvast bieden voor alle partijen.”

Zouden jullie willen dat het voorstel op landelijk niveau wordt uitgerold?
“Ja dat willen we zeker. We merken ook dat het nieuwe kabinet haar verantwoordelijkheid neemt op het gebied van woningproductie en duurzaamheid. Dat biedt mogelijkheden. Maar zoals ik al zei, moet je wel per gebied bekijken of dit een goed voorstel is of niet.”


Bart van Breukelen

Bart van Breukelen is bijna twee jaar voorzitter bij NEPROM, de vereniging van professionele projectontwikkelaars. Daarnaast is Van Breukelen directievoorzitter van Synchroon, een projectontwikkelaar met meer dan 75 jaar ervaring in het ontwikkelen van woning- en winkelprojecten, gevestigd in Zoetermeer. Het bedrijf is een dochteronderneming van TBI-holdings uit Rotterdam. Vanaf 1 januari start de voorzitter ook als lid van de Raad van Bestuur van TBI Holdings.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels