Wat wil je nog meer? Een prachtige omgeving, schone lucht en lage woonlasten. Westerveld heeft het allemaal. Klaas Smidt lijkt wel een marktkoopman in de Groen van Prinstererzaal deze woensdagmiddag. De wethouder van de gemeente Westerveld (“Nee, niet die begraafplaats in Amsterdam”) zoekt net als de andere aanwezigen deze tijdens een rondetafeloverleg over de woningmarkt in de Tweede Kamer naar manieren om starters een plek op de woningmarkt te geven. In dit geval in Drenthe. “De ouderen komen, maar de jongeren blijven gaan”, vat Smidt het vergrijzingsprobleem van zijn gemeente samen.

Niets aan te doen? Toch wel. Een “startersmarkt” op het gemeentehuis leverde weinig respons op de vraag: zijn er nog starterswoningen nodig? Maar toen de dorpsgemeenschap van Dwingeloo en met name de ouders uit het dorp gevraagd werd om met namen te komen van starters, leverde dat direct een lijst op van veertig jongeren.

Vrijwel elke plattelandsgemeente heeft wachtlijsten

Dus gingen ze bouwen. Huizen van 135.000 euro. 23 stuks. “De aannemer zegt dat ze nu 15.000 euro duurder zouden zijn geweest, vanwege de gestegen materiaalkosten”, zegt Smidt. Bouwen voor starters wordt met de dag duurder, wil hij maar zeggen.

Klaas Smidt, wethouder in Westerveld: “De ouderen komen, maar de jongeren blijven gaan”

“Als je ze kunt houden, hoeven ze niet naar de stad”, zegt ook Jos van den Boogaart, wethouder van de gemeenten Mill en Sint Hubert (Gelderland) over starters. In zijn gemeenten wil 71 procent van de jongeren graag in de gemeente blijven wonen. Hij nodigt beleggers daarom graag uit om op het platteland te investeren in huurwoningen. “Dat verkleint de problemen voor zowel de stad als het platteland.”

Het is echter de vraag of de beleggers daar trek in hebben. Corporaties voorzien vanaf 2040 krimp en houden om die reden nu al de hand op de knip, constateert de wethouder.

Dat er op het platteland onvoldoende vraag is naar starterswoningen, bestrijdt Van den Boogaart. “Vrijwel elke gemeente op het platteland heeft wachtlijsten.”

Kleine huizen intensieve menshouderij? Onzin

De problematiek van de starters geldt niet alleen voor de krappe woningmarkten waar de prijzen de pan uit rijzen, blijkt uit de verhalen uit Westerveld en Mill en Sint Hubert.

Starters in het hele land hebben het moeilijk op de woningmarkt, was de aanleiding voor het debat in de Tweede Kamer. Het aandeel starters (inclusief herintreders: zij die ooit een koopwoning hadden en daarna gingen huren voordat ze weer gingen kopen) onder woningkopers was begin dit jaar 39 procent, waar het vorig jaar nog 44 procent was, blijkt uit de AFM Consumentenmonitor. Volgens het Waarborgfonds Eigen Woningen (verantwoordelijk voor de NHG) is het aandeel starters veel forser gedaald: van 39 procent in 2015 naar 29,5 procent in 2017.

“Bouwen, bouwen, bouwen”, luidde de oproep van Chris Buijink (Nederlandse vereniging van banken) en Ger Jaarsma (NVM). Iedere aanwezige was het daarmee eens. Net als er overeenstemming was dat aan de leennormen niet getornd moet worden. De loan to value naar 100 procent? Prima zo.

Nicole Maarsen, hoofd vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea: “De discussie wordt nu gevoerd over de rug van kwaliteit.”

Kleine huizen kunnen ook een oplossing zijn voor de doorstroming, opperde Nicole Maarsen, de kersverse directeur vastgoedbeleggingen van Syntrus Achmea RE&F. “Zo voer je de druk op om door te stromen op het moment dat een eenpersoonshuishouden een gezin wordt”.

CDA-Tweede Kamerlid Erik Ronnes is daar niet gerust op. Hij ziet middeldure huren voor “kamertjes van 35 vierkante meter”. “Is dit niet intensieve menshouderij?”

Onzin, vond Maarsen. “De discussie wordt nu gevoerd over de rug van kwaliteit. Je kunt hele goede woningen voor eenpersoonshuishoudens maken.” Het in Amsterdam beproefde Friends-concept, waarbij je meerdere (eenpersoons)huishoudens in één huis laat wonen, kan ook haar goedkeuring dragen.

"Bouwen, bouwen, bouwen", zeggen de woningmarktdeskundigen.

“Bouwen, bouwen, bouwen”, zeiden de woningmarktdeskundigen woensdagmiddag.

Andere voorstellen om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren:

- Tijdelijk de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning ophogen naar boven de huidige inkomensgrens van 36/37.000 euro (Aedes)
- Woningwaarderingsstelsel ook laten gelden voor huren tot 1000 euro, zodat woekerhuur niet mogelijk is (Aedes)
- Regels over aandeel middenhuur bij nieuwbouw afschaffen. Hoe meer regulering, hoe minder middenhuur. Beleggers moeten een marktconform rendement kunnen halen. (IVBN)
- Minister van Bouwen installeren (Nvm)
- Flexibel bouwen (VBO makelaars en taxateurs)
- 50 procent aflossen in dertig jaar mag (VBO)
- Grondprijzen lager voor middenhuur, omdat beleggers maar een horizon van 20 jaar hebben (Syntrus Achmea).
- Dochter-bv’s van woningcorporaties moeten wel middeldure huurwoningen kunnen bouwen en beheren (Jebber, dochter van corporatie SSH)
- Bouwen voor de doorstroming. Dat betekent ook bouwen van luxe appartementen voor senioren. Als hun huizen vrijkomen, komt het treintje op gang (NVM)
- Bouwsparen (Volksbank)
- Verlagen belastingvrije voet voor overdrachtsbelasting (Verbond van verzekeraars), Verlagen overdrachtsbelasting (Volksbank) of helemaal afschaffen voor starters (Gemeente Utrecht).
- Beter benutten perspectiefverklaring voor flexwerkers (Obvion en Waarborgfonds Eigen Woningen)
- NHG-premie niet meerekenen bij bepalen hoogte hypotheeklening (Waarborgfonds Eigen Woningen)
- Startersleningen en/of koopsubsidies (SVN)
- Aflossingsvrij na aantal jaren toestaan, als top eraf is (Volksbank)
- Veel meer betaalbare woningen bouwen: mbo’ers kunnen nu een huur van 470 betalen of een hypotheeklening van 85.000 euro krijgen, weet Paulus Jansen, wethouder in Utrecht. “Daar kun je twee garageboxen van kopen.”

Vrijwel elke plattelandsgemeente heeft wachtlijsten

Kleine huizen intensieve menshouderij? Onzin

Andere voorstellen om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren:

Tijdelijk de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning ophogen naar boven de huidige inkomensgrens van 36/37.000 euro (Aedes)

Woningwaarderingsstelsel ook laten gelden voor huren tot 1000 euro, zodat woekerhuur niet mogelijk is (Aedes)

Regels over aandeel middenhuur bij nieuwbouw afschaffen. Hoe meer regulering, hoe minder middenhuur. Beleggers moeten een marktconform rendement kunnen halen. (IVBN)

Minister van Bouwen installeren (Nvm)

Flexibel bouwen (VBO makelaars en taxateurs)

50 procent aflossen in dertig jaar mag (VBO)

Grondprijzen lager voor middenhuur, omdat beleggers maar een horizon van 20 jaar hebben (Syntrus Achmea).

Dochter-bv’s van woningcorporaties moeten wel middeldure huurwoningen kunnen bouwen en beheren (Jebber, dochter van corporatie SSH)

Bouwen voor de doorstroming. Dat betekent ook bouwen van luxe appartementen voor senioren. Als hun huizen vrijkomen, komt het treintje op gang (NVM)

Bouwsparen (Volksbank)

Verlagen belastingvrije voet voor overdrachtsbelasting (Verbond van verzekeraars), Verlagen overdrachtsbelasting (Volksbank) of helemaal afschaffen voor starters (Gemeente Utrecht).

Beter benutten perspectiefverklaring voor flexwerkers (Obvion en Waarborgfonds Eigen Woningen)

NHG-premie niet meerekenen bij bepalen hoogte hypotheeklening (Waarborgfonds Eigen Woningen)

Startersleningen en/of koopsubsidies (SVN)

Aflossingsvrij na aantal jaren toestaan, als top eraf is (Volksbank)

Veel meer betaalbare woningen bouwen: mbo’ers kunnen nu een huur van 470 betalen of een hypotheeklening van 85.000 euro krijgen, weet Paulus Jansen, wethouder in Utrecht. “Daar kun je twee garageboxen van kopen.”