nieuws

Zelfbouw goedkoper en minder risicovol voor gemeenten

woningbouw 7

Zelfbouw goedkoper en minder risicovol voor gemeenten

Zelfbouw is goedkoper en minder risicovol dan seriebouw voor gemeenten. Dat valt op te maken uit onderzoek van minister Blok naar elf projecten waarbij de bewoners zelf hun droomwoningen ontwikkelden.

Nederland is geen zelfbouwland. Relatief weinig gemeenten bieden locaties aan of ondersteunen burgerinitiatieven van doe-het-zelvers. Het heeft voor een deel te maken met het negatieve imago dat er heerst, stelt Esther Geuting.

Namens Stec Groep deed Geuting voor het eerst onderzoek naar de verschillen in kosten tussen seriebouw en zelfbouw voor gemeenten. “De resultaten hebben mij verrast”, licht Geuting toe. “Zelfbouw kan naast projectmatige bouw een effectieve productiemachine zijn voor gemeenten.”

Productiemachine

Het klinkt haast te mooi om waar te zijn. Zelfbouw? Een productiemachine? Geuting nuanceert daarom ook dat het onderzoek is gebaseerd op elf zelfbouwprojecten. Van absolute wetenschap is geen sprake, realiseert ze zich.

Niettemin rekent het onderzoek ‘Eigenbouw de moeite waard’ met een aantal in Holland heersende opvattingen over zelfbouw af. Zo blijken de kosten die gemeenten maken voor eigenbouw helemaal niet hoger te zijn dan voor seriebouw. Sterker, ze zijn bijna 30 procent lager, 14.000 euro voor seriebouw om 10.000 euro voor een zelfbouwexemplaar. Ook de bouwkosten zijn bij eigenbouw iets lager. Geuting: “Verschillende voorbeelden tonen daarnaast aan dat zelfbouw gemeenten op de langere termijn ook meer geld kan opleveren in de vorm van grondopbrengst.”

Buitensporige investeringen

Kosten blijken niet alleen lager te zijn, zelfbouwers blijken slimme bouwers met oog voor rendement. In Schiedam bijvoorbeeld blijkt de waarde van door eigenbouwers gerealiseerde woningen 30 procent hoger te liggen dan in geval van vergelijkbare kavels van seriebouw. De andere kant is echter ook waar. “Soms veroorloven eigenbouwers zich buitensporige investeringen die niet in de taxatiewaarde tot uiting komen”, valt in het rapport te lezen.

“Succesvolle eigenbouw vereist een strakke organisatie van gemeenten. Als die op orde is, kan het als een dolle gaan en een geoliede productiemachine zijn voor gemeenten. Maar als je eigenbouw inzet om initiatiefnemers te knuffelen en je sociale imago een beetje op te poetsen, zal dat juist wel leiden tot frustraties, langere doorlooptijd en hogere kosten”, duidt Geuting.

‘Doe maar op dat rotstukje’

Hoeveel gemeenten serieus werk maken van eigenbouw is onduidelijk. “Almere is natuurlijk de experimenteertuin van Nederland, maar ook gemeenten zoals Nijmegen, Oud-Beijerland, Den Haag, Amsterdam en Volendam zijn er ver mee. Per provincie verschilt het. In Noord-Brabant is eigenbouw traditioneel sterk ontwikkeld (20 tot 30 procent zelfbouw, red) terwijl dat percentage in Noord-Holland rond de 5 procent schommelt.”

Het leeuwendeel van de gemeenten doet wel iets, maar niet altijd van harte, ondervindt Geuting. “Vaak is het de allerlaatste optie. Zo van: ‘Doe dat maar op dat rotstukje wat niemand anders wil’. Dat is jammer. Voor goede projecten staan mensen in de rij.”

Informele cultuur

Dat gemeenten zelfbouw niet echt serieus lijken te nemen, heeft ook met een soort van “informele cultuur” bij gemeenten te maken, beschouwt ze. “Werken met projectontwikkelaars, grote jongens met grote belangen, wordt door velen als leuk, stoer en interessant ervaren. Eigenbouw is in dat opzicht misschien niet zo sexy.”

“Verbazingwekkend” noemt Geuting de constatering dat gemeenten nauwelijks inzicht hebben in de totale kosten voor seriebouw. “Als gemeente wil je toch weten waar je je geld aan uitgeeft en wat je ergens aan overhoudt. Wat het kan betekenen? Dat je als gemeente soms te diepe financiële badkuipen hebt en dat je misschien wel meer risico’s in huis hebt gehaald dan goed voor je is.”

Twintig procent zelfbouw

Bij eigenbouw hebben gemeenten meer grip op die risico’s, staat in het onderzoek. “De kosten voor eigenbouw zijn in de onderzochte gevallen niet alleen beter inzichtelijk achteraf, ze zijn ook beter te ramen.” Stec Groep bestudeerde elf zelfbouwprojecten. Geuting nuanceert daarom de uitkomsten. Ze benadrukt dat dit rapport geen pleidooi is vóór eigenbouw.

“Je moet het niet overal willen, maar als één op de vijf nieuwbouwwoningen via zelfbouw tot stand komt, zou dat heel mooi zijn. Dit rapport laat bovenal zien dat zelfbouw een aanvulling is op seriebouw om de woningmarkt als geheel meer vraaggericht te maken. Gemeenten hebben vaak het idee dat eigenbouw complexer en duurder is en langer duurt, maar dat imago hoeft niet waar te zijn.”

Morgen in weekblad Cobouw een interview met Jan Jaap Kolkman, ambassadeur eigenbouw.: ‘Zelfbouw geeft de markt een boost’.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels