nieuws

Woningmarkt: meer minnetjes dan plusjes

woningbouw 3

Woningmarkt: meer minnetjes dan plusjes

De woningmarkt is nog lang niet boven jan, blijkt uit WoON, een van de belangrijkste onderzoeken over de woningmarkt.

Minder betaalbare huurwoningen, beperkte doorstroming, hardnekkige restschulden – er kan nog veel beter op de woningmarkt. Vrijdag wordt het Woononderzoek Nederland 2015 (WoON) gepubliceerd. Tien opvallende punten.

1) Minder betaalbare huurwoningen

Huren in Nederland wordt duurder. Een huurder betaalt gemiddeld 569 euro bruto per maand aan huur. Dat is 7 procent (40 euro) meer dan in 2012. De woningvoorraad met betaalbare huurwoningen slinkt. Het aandeel huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens (557 euro voor huishoudens met een of twee personen, 597 euro voor drie personen of meer) daalt sinds 2009. In dat jaar bestond 75 procent van de huurvoorraad uit woningen onder deze huurgrens, nu is dat 58 procent. Gevolg: meer huurwoningen tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens (in 2015: 700 euro) en meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Ook particulieren verhuren vaker boven de 700 euro: het aandeel steeg van 28 naar 36 procent. Oorzaken: huurharmonisatie, extra huurstijgingen, sloop en verkoop.

2) Koopwoning kost minder

Een van de weinige gunstige ontwikkelingen op de woningmarkt. Huiseigenaren zijn gemiddeld minder kwijt aan woonlasten. De netto koopquote (hypotheekuitgaven ten opzichte besteedbaar inkomen) daalde van 22,2 procent in 2012 naar 20,1 procent in 2015. Oorzaak: lagere hypotheekuitgaven (rente). Strengere hypotheekregels zijn van invloed, maar ook het feit dat de afgelopen jaren meer goedkopere woningen zijn gekocht.

3) Restschuld hardnekkig

Ongeveer 1,1 miljoen eigenaren-bewoners hebben een potentiële restschuld. De waarde van hun huis is lager dan de hypotheekschuld. Gemiddeld bedraagt de restschuld 54.000 euro. Voor zo’n 294.000 huishoudens is de restschuld erg hoog. Zij kunnen mogelijk financieel in problemen komen wanneer zij noodgedwongen hun woning moeten verkopen of zijn niet in staat om (tijdelijk) extra af te lossen.

4) Doorstromers staken

Het aantal verhuisde doorstromers vanuit een koopwoning is meer dan gehalveerd in zes jaar tijd (van 320.000 naar 140.000). De doorstroming op de huizenmarkt in het algemeen is sterk verlaagd. In de afgelopen twee jaar zijn 870.000 huishoudens verhuisd. Dat is 300.000 minder dan zes jaar terug en met 77.000 minder dan in 2012.

5) Willen verhuizen maar niet kunnen

Het verschil tussen het aantal huishoudens met verhuiswensen (3,2 miljoen) en de vragers in de markt (1,3 miljoen) is in de historie van het WoON nog nooit zo groot geweest. Dat komt vooral doordat er meer huishoudens zijn die zeggen eventueel te willen verhuizen.

6) Besteedbaar inkomen lager

Sinds 2009 is het besteedbaar inkomen van huishoudens gemiddeld met 6,6 procent gedaald. Oorzaken: het bevriezen van salarissen en uitkeringen en een toename van de werkloosheid. Minder geld betekent uiteraard minder ruimte voor woonuitgaven.

7) Meer tijdelijke contracten

Het aantal zzp’ers groeit en het aantal werknemers met een tijdelijk contract groeide nog sterker. Het aandeel met een vast arbeidscontract nam af van 67 naar 54 procent.

8) Meer dure scheefwoners, minder goedkope

De lagere inkomens en de lossere arbeidscontracten zullen ongetwijfeld als effect hebben dat het aantal goedkope scheefwoners (sociale huurders die relatief weinig huur betalen ten opzichte van hun inkomen) daalde van 24 procent in 2012 naar 18 procent in 2015. Door huurstijgingen en huurharmonisering is het aantal dure scheefwoners (betalen relatief veel huur ten opzichte van hun inkomen) gestegen van 12 procent in 2012 naar 18 procent in 2015.

9) Vraag naar goedkope koopwoningen stijgt

De lagere inkomens en flexibelere arbeidscontracten zullen ook van invloed zijn geweest op de stijgende vraag naar goedkope koopwoningen (lager dan 180.000 euro). Die steeg van 9 procent in 2009 tot 16 procent in 2015. Deze toename ging ten koste van de vraag naar het duurdere koopsegment (meer dan 280.000 euro). In de huursector steeg de vraag naar vrije sector huurwoningen van 5 naar 12 procent.

10) Spanning koopsector neemt toe

Als vraag en aanbod elkaar tot een bepaalde hoogte vinden, is sprake van een gezonde woningmarkt. Dat is niet het geval. Vraag en aanbod lopen in de koopmarkt steeds verder uit elkaar. Vooral in het middel-dure en dure koopsegment. Bewoners van (middel-)dure koopwoningen willen vermoedelijk het herstel van woningmarkt afwachten alvorens op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Hierdoor komt er minder aanbod vrij in deze sector. Tegelijkertijd zijn er meer huishoudens die juist vanwege de lage woningprijzen en lage hypotheekrente willen verhuizen naar een (duurdere) koopwoning.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels