nieuws

‘Hier geen onrendabele toppen’

woningbouw 3

‘Hier geen onrendabele toppen’

Bij de Zwolse corporatie Deltawonen hebben ze de ophef omtrent de Verhuurdersheffing nooit begrepen. Het mes ging in de spijkerbroekenvergoeding en de bouwproductie schoot omhoog. En woningen worden sneller groener.

“Wil je een eerlijk antwoord? Wij zijn nooit zo tegen de Verhuurdersheffing geweest”, spreekt Evert Leideman, directeur-bestuurder van de Zwolse corporatie Deltawonen. Sjoerd Quint knikt. De adjunct-directeur, met een commercieel vastgoedverleden, toont trots de cijfers van de komende jaren. “Kijk, de nieuwbouwproductie verdubbelt naar tweeduizend woningen en de bestaande voorraad wordt in versneld tempo verduurzaamd. 8800 van de bijna 15.000 woningen pakken we aan”, licht Quint toe.

Nee hoor, wie zich zorgen maakt over corporaties, is bij Delta Wonen aan het verkeerde adres. Onrendabele toppen? “Die bestaan hier niet meer. Het rendement is hier de norm.” 

Toen Leideman acht jaar geleden als directeur begon, was dat wel anders. Hoewel de Zwolse corporatie het “nooit zo bont” heeft gemaakt als sommige corporaties in het westen, “geen Maserati’s hier’’, kon ook deze volkshuisvester wel een lesje efficiënt werken gebruiken. De klant was uit het oog verloren, de organisatie misschien een tikkeltje log. Leideman: “Onze corporatie heeft een marktwaarde van ongeveer 1,5 miljard euro. Dat is nogal wat. Onverantwoordelijke beslissingen, mag je dan niet nemen.”

Het roer ging om. Terug naar de huurder, standje sturen op rendement en waarde. Ongebruikelijk voor corporaties, weet Leideman, die zowel bouwkunde als bedrijfseconomie studeerde. “In de corporatiesector redeneren ze veelal andersom. De invoering van de Verhuurdersheffing kun je daar als bewijs van zien. Al die ophef. In de economische context vonden wij het heel logisch dat het kabinet die maatregel invoerde.”

Toch was er ook verzet in de organisatie bij Deltawonen. “We stoppen met bouwen, riepen ook onze medewerkers. Ook zij spraken er schande van. Nee, zeiden wij. Nu moet je juist versnellen en laten zien dat je snapt wat er gebeurt.”

De verzakelijking van een sociale volkshuisvester. Grote stappen zijn er gezet, blikt Leideman terug. Toch zat niet iedereen te wachten op de Zwolse hervorming. “Zelfs onze stakeholders vonden dat we te zakelijk werden. Ook wij waren een organisatie waar vrij makkelijk te pinnen was.”

Te dure huur- en koopplannen sneuvelden. “Een derde ging de prullenbak in, een derde werd fors aangepast en weer een derde versoberd.” Daar bleef het niet bij. Het snoeimes ging ook in het aantal locaties. Van de vijf bleef er slechts één over. Het aantal fte’s ging van 185 naar 155. 

Prestatiegericht

Ook bouwers en huurders zagen en zien de Zwolse corporatie veranderen. Huren stijgen iets, maar minder dan gemiddeld, en nieuwe woningen zijn kleiner en goedkoper. “Als je er vijf goedkoper bouwt, heb je er één gratis”, legt Quint uit. Hij vult aan: “Bestekken maken we niet meer. Wij werken met prestatiegerichte contracten. De markt speelt daar goed op in.” 

Bouw ik het juiste product voor de juiste klant? Die vraag staat centraal. Het liefst willen ze huurders nog beter betrekken bij bouwbeslissingen. Met een app of zo. Vooralsnog zijn ze vooral blij met de genomen maatregelen. “Eigenlijk pakken ze allemaal goed uit. Zeventig procent van de bewoners meekrijgen voor verbouwingsplannen is voor ons geen issue meer.” 

Hebben we hier te maken met de meest favoriete woningcorporatie van minister Blok. Leideman lacht, maar waagt dat te betwijfelen. “Meneer Blok is het niet eens met alles wat we doen. Zo bouwden wij studentenwoningen in de stad, maar volgens de minister is dat onze markt niet. Toen hij hier was, zei hij: in mijn tijd betaalden we alles zelf.”  Deltawonen moest wel, pareert Leideman. “In Zwolle was geen deugdelijke huisvesting voor jongeren. Met als gevolg dat studenten onze woningen vasthielden. Uiteindelijk hebben we een fantastisch nieuwbouwcomplex gerealiseerd met de Stichting Student Huisvesting Utrecht. Ik weet zeker dat een institutionele belegger het morgen zou willen kopen, haha.”

Alles naar label B 

Kijken, snijden, bouwen. Zelfs in crisistijd toen alles stil lag. Quint: “Maar, we moesten wel uitwijken naar de binnenstad. Met hulp van de gemeente vonden we voortvarend veertien locaties voor drie- vierhonderd woningen. De meeste daarvan worden in 2017 en 2018 opgeleverd. De gemeente verdient een compliment. Zij dacht echt met ons mee. Vaak merk je toch een soort bestelgedrag. Van; doe mij daar maar honderd sociale huurwoningen.”
Sober, zakelijk en doelgericht. Zo wil Delta Wonen zijn. “En duurzamer dan gemiddeld”, besluit Quint. Hij haalt een tabel tevoorschijn. “Gemiddeld moet de voorraad van corporaties in 2020 een B-label hebben. Maar in dat geval blijf je ook met een voorraad zitten met een veel slechter label. Door alle woningen minimaal op te waarderen naar een B-label, uiterlijk in 2024, maken we een veel grotere stap.”

Over, uit, klaar? Niets is minder waar. “Blijf innoveren”, roept Quint bouwbedrijven op. “Onderweg naar een volledige energietransitie is dat hard nodig.” Leideman heeft nog wel een boodschap aan minister Blok. “De kwaliteit van woningen staat onder druk. Waak voor crisisbouw. Spreek uit dat dat het laatste is wat je wilt.”



Lean- en mean-werken? Allerlei verworvenheden van medewerkers doorlichten? Deltawonen kwam opvallende toeslagen tegen. Want waar was nou die vergoeding voor spijkerbroeken precies goed voor? Het bleek te gaan om een afspraak voor sommige onderhoudsmannen. Die claimden dat hun broeken eerder zouden slijten  dan gemiddeld. Vandaar die vergoeding. Inmiddels bestaat die niet meer. “Maar de meest pijnlijke ingreep betrof die in de premievrije pensioenen”, verklaart Evert Leideman. 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels