nieuws

Woningbeleggers: Zó haal je ons binnen

woningbouw Premium

Woningbeleggers: Zó haal  je ons binnen

Gebrek aan locaties waar beleggers uit de voeten kunnen, zet een forse rem op de bouw van vrije sectorhuurwoningen, stelt IVBN bezorgd vast. De slag die gemeenten moeten maken om hierin verandering te brengen, is haalbaar. Dat gaat de brancheorganisatie van institutionele vastgoedbeleggers lokale bestuurders de komende tijd uitleggen. Op tafel verschijnt een ‘omgekeerd bidbook’.

Politiek en marktpartijen denken eensgezind dat de voorraad vrijesectorhuurwoningen aanzienlijk moet groeien. Voor een gezonde woningmarkt zou 10 tot 15 procent van het totale bestand van circa 7 miljoen woningen in het middensegment van 710 euro tot circa 1000 euro mogen vallen. Momenteel bevinden zich hierin slechts een paar honderdduizend woningen op een totaal van 7 miljoen. Beleggers staan klaar om te investeren, maar lopen vast bij gemeenten en ontwikkelaars.

 

Overschot

Een overschot aan onbebouwd blijvende locaties dreef gemeenten en ontwikkelaars de afgelopen jaren tot wanhoop. Helaas voor ze, biedt de vrijesectorhuur voor dit probleem nauwelijks een oplossing. Er bestaat een groot onderscheid tussen de beschikbare locaties in het algemeen en locaties waarvoor woningbeleggers belangstelling hebben.

De gemeente Utrecht viel vorig jaar op met een originele actie om de bouw van vrijesectorhuurwoningen beter van de grond te krijgen. Rotterdam volgde. Een bidbook werd gevormd met een reeks locaties die in beeld is voor de ontwikkeling van vrijesectorhuur. Beleggers konden hiervoor hun plannen indienen.

Omgekeerd Bidboek

Een opvallende stap, die de aandacht trok van de IVBN. De brancheorganisatie haalde er inspiratie uit voor een passend antwoord. Dat is verschenen in de vorm van diens zogenoemde ‘Omgekeerd Bidbook’. Beleggers tasten toe als aan een aantal randvoorwaarden is voldaan, leggen IVBN’ers Frank van Blokland (directeur) en Steef Verweij (beleidsadviseur) uit. “Iedereen, bouwbedrijf, ontwikkelaar of gemeente, die woningen of locaties beschikbaar heeft die geschikt zijn om in de vrije sector te exploiteren, is welkom. Helaas zijn dat er tot nu toe weinig. Nu de koopwoningmarkt aantrekt, is het met onze tijdens de crisis opgekomen populariteit bij ontwikkelaars ook alweer gedaan.”

De ludieke term ‘Omgekeerd Bidbook’ heeft het gehaald als ondertitel van de nieuwe brochure. “We hebben gemerkt dat woningbeleggers goed in beeld zijn bij de grote gemeenten Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, maar nauwelijks bij de middelgrote en kleinere, ook die in het westen van het land.”

In het ‘Omgekeerd Bidbook’ gaat het over locaties, soorten projecten, financiën en procedures. Kort samengevat luidt de boodschap dat vastgoedbeleggers geschikte locaties met korte doorlooptijden willen, zekerheden op het gebied van exploitatie en waardeontwikkeling voor de lange termijn en voldoende rendement.

 

Hoge verwachtingen

Duidelijk is dat, om dit mogelijk te maken, te hoge verwachtingen over grondopbrengsten moeten worden opgegeven. De gebruikelijke residuele grondwaardeberekening is gebaseerd op prijzen die in de koopwoningmarkt vallen te behalen en hebben derhalve niets te maken met verhuurrendementen. Het gaat, onderstrepen de beiden, niet om extreme marges maar om een bescheiden maar fatsoenlijk rendement. “Dat is ook een reden waarom we op dit moment zo populair zijn bij gemeentebesturen.”

Maar populariteit alleen blijkt niet genoeg om tot zaken te komen. De adviezen uit het ‘Omgekeerd Bidbook’ moeten helpen ook deze slag te maken. “Als gemeenten bijvoorbeeld gaan tenderen”, schetsen Van Blokland en Verweij, “lopen de aanbestedingskosten voor de inschrijvers gauw zodanig op dat het voor beleggers niet interessant meer is. Onze leden willen een grote mate van zekerheid dat, als ze meedoen, ze ook daadwerkelijk worden uitgenodigd. Daarom is het beter een voorselectie te maken van een beperkt aantal consortia.”

 

    Illustratie: Tangram architectuur & stedelijk landschap

Focus

Inderdaad, onderstrepen ze, consortia. “De focus voor onze doelgroep ligt sterk op binnenstedelijke locaties. Gronden zijn daar vaak in het bezit van corporaties en verder van gemeenten. Soms hebben ook projectontwikkelaars er nog grond beschikbaar. We moeten af van de gedachte dat één partij zo’n locatie moet ontwikkelen. We zien liever dat een gemeente, een corporatie, een ontwikkelaar en een belegger met zijn vieren bekijken wat ze in een gebied samen kunnen doen. Dan krijg je een opzet waarbij elke partij vanuit zijn eigen sterke kant een bijdrage levert met als resultaat, bijvoorbeeld, een combinatie van sociale huur, vrijesectorhuur en koopwoningen.”

Een andere reden waarom omvangrijke tenderprocedures zouden moeten worden vermeden is de tijd die ermee verloren gaat. “Beleggers mikken op projecten die bij voorkeur binnen een half jaar van start kunnen gaan. Dan moet er ook gebouwd worden en duurt het alles bij elkaar dus nog lang genoeg.”

Bouwtijd

Behalve de tijd die de procedures innemen, telt de mogelijke bouwtijd zwaar mee. Dat kan een reden zijn om te kiezen voor transformatie in plaats van voor sloop-nieuwbouw. “De voormalige ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag zijn hiervan een mooi voorbeeld: de keus voor transformatie werd niet gemaakt omdat dit goedkoper zou zijn. Zwaar woog wel de tijdwinst die op die manier viel te behalen.” 

Lees ook:

Reageer op dit artikel