nieuws

‘Helft van ons bezit zit in gebouwen’

woningbouw Premium

‘Helft van ons bezit zit in gebouwen’

Hij maakte het Van Gogh Museum naar eigen zeggen tot een van de meest duurzame musea ter wereld. Nu zet hij zijn tanden in een paspoort voor circulaire gebouwen. Bouwers, banken, drie ministeries en gebouweigenaren doen mee. Een interview met Bram Adema, directeur van adviesbureau CFP (Corporate Facility Partners). “De voorraad gebouwen die we in Nederland hebben, is één grote grondstoffenbank.”

Bram Adema werkte in twee verschillende werelden. Eerst bij Stork en daarna bij Essent. Hij signaleerde: pas als je de bouw en de energieleverancier combineert, kun je verduurzamen in de bouw. En dus begon hij tien jaar geleden zijn eigen adviesbureau, CFP, waar nu 25 mensen werken en dat actief is in zeven landen. Met ruim veertig partijen stort hij zich nu op de green deal circulaire gebouwen.

Wat drijft u?

“Het is van belang dat de we de gebouwde omgeving significant verduurzamen. Mijn missie is om dat winstgevend te doen, anders komen investeringen niet los. Absoluut is dit de kern van het huidige vraagstuk. Maar er is ook een noodzaak: de helft van de Nederlandse bezittingen zit in gebouwen. Dat gaat over 3,3 biljoen euro en 92.000 voetbalvelden die samen 40 procent van de totale CO 2–uitstoot veroorzaken. Er zit ook niets anders op: met de huidige grondstofbehoefte hebben we straks twee of drie aardbollen nodig. Die hebben we niet. We zullen moeten hergebruiken.”

Hoe krijgt u investeerders over de streep?

“De kunst is om te laten zien hoe rendabel de investeringen zijn. Het grote probleem is dat er in zijn algemeenheid te veel met algemene vuistregels wordt gerekend die boterzacht zijn. Met als gevolg dat een business-case onvoldoende hard en duidelijk is.”

Ligt het geld voor het oprapen?

“Duizenden gebouwen moeten worden verduurzaamd. In de woningbouw is het besparingspotentieel 30 tot 40 procent. In de utiliteitsbouw zelfs hoger. Wij hebben uitgerekend dat de opgave kan leiden tot een investeringsbedrag van 100 miljard euro.”

Wat is er meer nodig dan goede businessplannen?

“Geld is het probleem niet, maar bankleningen zijn niet geschikt voor dit soort investeringen. Pensioenfondsen zouden in dit segment moeten stappen. Maar het begint toch echt bij offertes en begrotingen van aannemers die kunnen garanderen dat hun inspanningen rendement opleveren. Bij de meeste succesvolle voorbeelden die er zijn zie je ook dat bouwer, architect, installateur en eindgebruiker samenwerken. Verder moeten we vanuit functies denken en niet vanuit onderdelen. Gebruik zo lang mogelijk wat je hebt. Zelfs een bestaand gebouw van plastic kun je beter koesteren dan een nieuwe cradle-to-cradle gebouw neer te zetten.”

Helemaal geen nieuwbouw meer?

“Dat zeg ik niet. Mijn devies is wel: kijk eerst naar bestaande gebouwen. Lukt het dan niet om daar nieuwe functies voor te verzinnen, sloop het en bouw iets nieuws op het fundament. Om innovatie te bevorderen is nieuwbouw altijd nodig.”

Is er veel rotzooi gebouwd in de afgelopen tijd?

“Ja, maar ook dat zegt weinig. Neem nou de melkfabriek van Dudok. De toekomst daarvan zag er dramatisch uit. Nu deze is opgeknapt kan niemand zich voorstellen dat het ooit nog leeg komt te staan.”

Wat is uw advies aan bestuurders van bouwers?

“Bied maatregelen aan die rendabel zijn, zoek daar een financiering bij en kom met een gegarandeerd verhaal. Niet van ‘ik kan een huis voor u bouwen’, maar wij hebben een concept, waarmee een complete wijken kunnen verduurzamen.”

Wat is een circulair gebouw eigenlijk?

“Een gebouw dat zo toekomstbestendig is en adoptief dat het nooit leeg komt te staan, met onderdelen die er lang inzitten en worden hergebruikt. Wat er uiteindelijk in het paspoort komt te staan is nog onduidelijk.”

Minder eps, beton, kunststof?

“Uiteindelijk wel ja.”

Drie betrokkenen aan het woord: Bouwer, advocaat, gebouweigenaar

‘Slopen is zonde’

Ronald Dielwart, bestuurder Dura Vermeer

“Zorgvuldiger omgaan met onze omgeving en aarde vinden wij van belang. Met milieubewustzijn en uitstoot van CO2zijn we al jaren bezig, maar we willen meer. We willen niet alleen dat een kantoor energiezuinig is, maar ook dat het circulair wordt. Nu bouwen we iets nieuws en slopen we dat als het geen functie meer heeft. Of erger nog: sommige oude materialen worden gewoon verbrand. Zo kunnen we niet doorgaan met deze wereld.Wat een circulair gebouw precies is? Grondstoffen hergebruiken en gebouwen recyclen. Makkelijk is dat zeker niet. Veel gebouwen zijn ontworpen in een tijd dat er minder oog was voor circulariteit. De verdiepingsvloer is te klein of installaties zijn hopeloos verouderd. Bovendien kom je vaak in de binnenstad uit. Tegen nieuwbouw ben ik zeker niet. Het merendeel van onze omzet komt ook nog steeds uit nieuwbouw. Maar we merken dat onze klanten zich altijd eerst op bestaande gebouwen richten. Waar een gebouwpaspoort goed voor is? Als je in kaart hebt waaruit een gebouw bestaat, kun je er makkelijker iets anders van maken.”

‘Hou rekening met broccoli Albert Heijn’

Alexandra Boot, directeur Boot Advocaten

“Geregeld maken wij mee dat goede plannen voor verduurzaming van gebouwen op het laatste moment sneuvelen. Het gaat mis met de financiering, maar ook in aanbestedingen, waarin ambities worden doodgemaakt door mensen die ook pennen en potloden inkopen. Huurders van gebouwen zou je kunnen verplichten om mee te betalen aan plannen voor verduurzaming. In Frankrijk is greenlease heel normaal. Ik ben daar geen voorstander van, omdat je mensen niet kunt dwingen te investeren en omdat het weer een heel sectorale oplossing is. Albert Heijn kijkt gewoon anders naar energiebesparing dan de bouwsector. Die kijkt vanuit zijn exploitatie: als hij ledverlichting toepast en zijn broccoli daardoor eerder kan weggooien levert het hem niets op. De regelgeving hangt onvoldoende met elkaar samen. Bij de ontkoppeling van de Warmtewet kijkt men ook te eenzijdig naar één vraagstuk. Nogmaals, vastgoed en energie horen bij elkaar, dat vraagt om samenhangende regels. Blijven die uit, dan blijven we vastlopen in techniek, de fiscaliteit en de juristerij.”

‘Het ontbreekt aan gedeeld belang’

Lysander Bos, manager Real Estate KPN

“Onze laatste nieuwbouwproject is in 2009 opgeleverd. Nu hebben we als beleid: zoek huisvesting niet in nieuwbouw, maar in bestaande gebouwen.Maatschappelijk verantwoord ondernemen staat hoog op onze agenda. We kopen groene stroom in, maken energiescans van onze kantoren en passen ledverlichting toe. De lat leggen we nu hoger. Daarom doen we met ons kantoor in Apeldoorn mee aan de green deal circulaire gebouwen. We willen het hout uit de plafonds hergebruiken voor inrichtingselementen en afscheidingen, de versleten vloerbedekking gaat terug naar de leverancier. De grootste uitdaging is hoe we eigenaren zo ver krijgen dat ze investeren in duurzaamheid. Tijdens contractonderhandelingen gaat het redelijk goed, maar bij lopende contracten is de eigenaar vaak te afwachtend. Wie garandeert hem dat zijn huurders blijven? Wij als huurder zijn bereid te investeren, maar willen weten wat de effecten van investeringen op duurzaamheid zijn. Het grootste probleem? Het ontbreekt aan een gemeenschappelijke belang.”

Reageer op dit artikel