nieuws

Particulier op vrije kavel niet per se goedkoper uit

woningbouw

Particulier op vrije kavel niet per se goedkoper uit

Particulier opdrachtgeverschap is van oudsher op grote schaal te zien in landelijke gebieden. Momenteel maakt het een opvallende opmars in Amsterdam en Den Haag. De grote steden bieden voortvarend vrije kavels aan. Maar het prijsargument speelt hierbij wat deze gemeenten betreft nauwelijks een rol.

De bouwproductie op gang houden en dat ook nog op een manier die goed is voor het lokale werk gelegenheid, voert Den Haag aan als belangrijk argumenten voor de uitgifte van vrije kavels. Onder burgers blijkt nog een forse investeringscapaciteit aanwezig. Die kunnen ze aanwenden voor de ontwikkeling van een eigen woning. Dat komt bij uitstek goed uit nu de budgetten voor grootschalige projectontwikkeling beperkt zijn, meent deze gemeente.

In Amsterdam, waar mensen net als in Den Haag dagenlang in de rij staan om een eigen kavel te bemachtigen, wordt particulier opdrachtgeverschap ook al niet gezien als een manier om mensen goedkoop aan een huis te helpen. Toch blijken prijsvoordelen ook daar een belangrijke reden voor particulieren om zelf te willen bouwen.

De kosten besparen kan door veel zelf te doen. In zowel de voorbereiding als de afbouw liggen daarvoor mogelijkheden, weet woordvoerder Marieke Derksen van de gemeente Amsterdam. “Wat we veel terughoren van zelfbouwers”, zo verklaart ze, “is dat zij, wanneer ze het handig aanpakken, een woning kunnen realiseren met meer vierkante meters dan wanneer ze voor hetzelfde bedrag zouden kopen van een ontwikkelaar.”

Frans Holleman van Bouwfonds nuanceert dat particulier opdrachtgeverschap veel verschijningsvormen heeft. Van individueel opdrachtgeverschap en koperscollectieven tot mede-opdrachtgeverschap. Vaak worden zoveel taken overgelaten aan een bouwer of een andere professionele partij dat het verschil met projectontwikkeling niet groot meer is. “Natuurlijk willen mensen keuze hebben in plattegronden, keukens, uiterlijk van het huis, et cetera. Maar dat kunnen bouwers tegenwoordig ook goed faciliteren.”

Volgens Walrecht van Bouwen In Eigen Beheer is een van de verschillen dat de invloed van de kopers op de woning bij particulier opdrachtgeverschap toch groter blijft en bijzondere keuzes bovendien minder kosten. “Dat komt omdat die onderdeel worden van het bestek. Bij de aanbesteding worden ze in concurrentie beprijsd.” Ontwikkelaars daarentegen zouden voor opties relatief fors extra rekenen.

Leeggetrokken

Volgens Holleman is dat vooral een spook uit het verleden. Opties werden ooit beschouwd als meer- en minderwerk waarop de klant na een goedkope aanbesteding alsnog werd leeggetrokken.“Variatiemogelijkheden zijn nu veel meer een vast onderdeel van het proces. Natuurlijk moeten bedrijven daarvoor een bocht maken en bewijzen dat ze dit kunnen. Maar als je dit niet zou doen, kom je niet meer aan de bak.”

Medeopdrachtgeverschap waarvan Bouwfonds zelf ook aanbieder is, vindt hij een efficiënte tussenvorm. Collectief particulier opdrachtgeverschap zoals bij het geschetste project in Eindhoven met grote aantallen woningen lijkt daar in zijn ogen trouwens sterk op. Het totale herstructureringsprogramma op de betrokken locatie telt zelfs 325 woningen, zowel koop als sociale huur. “Mensen worden in zulke projecten ontzorgd”, schetst hij, “en krijgen daarbij een kloppend prijskaartje. Vrijwel iedereen blijkt in zulke gevallen achteraf zeer tevreden.”

Het meest radicale alternatief voor projectontwikkeling, de ontwikkelaar of een partij die daarop lijkt overal buitenhouden, kan ook, weet hij. “Maar daarmee haal je ook alle risico’s binnen voor jezelf. Inclusief vertragingen en andere ellende.”

Een uitstekende of juist alleen de minimaal verplichte kwaliteit kan per vierkante meter overigens gauw honderden euro’s bouwkosten schelen. Walrecht bestrijdt dat cpo-woningen goedkoper worden door te kiezen voor minder kwaliteit. Eerder juist het tegendeel, zegt hij over zijn Eindhovense voorbeeld. Ook voor de grond is daar voor lokale begrippen naar zijn zeggen juist ongewoon veel betaald.

Duurdere keuken

Belangrijk is volgens hem in elk geval dat hij bij cpo de budgetten van de kopers als norm hanteert met een garantie dat de woning daarbinnen blijft. “In de praktijk komen we meestal een stuk lager uit. Het verschil steken mensen dan meestal in extra’s. Bijvoorbeeld een aanbouw of een duurdere keuken.”

Dit is ook het beeld dat Jacobien de Goede schetst. Zij is projectleider bij bureau KUUB in Groningen, dat op een vergelijkbare manier werkt in de noordelijke regio. “Mensen bouwen hun eigen woning niet zozeer goedkoper maar steken het geld dat ze uitsparen in een betere kwaliteit of meer ruimte voor hetzelfde bedrag.”

Den Haag hoopt ook dat zelfbouwers een betere kwaliteit woning neerzetten. Woningen die bovendien uniek zijn en daarmee “een verrijking voor de stad”, klinkt vanuit het stadhuis. De gemeente denkt ook dat de particuliere opdrachtgevers een grotere betrokkenheid zullen hebben bij de eigen woning en de omgeving. De gedachte is dat mensen het nadrukkelijk niet alleen doen voor het mogelijke prijsvoordeel maar dat een eigen huis ontwerpen nu eenmaal vrijwel ieders wens is. Toch denkt ook Den Haag dat financieel voordeel mogelijk is en ook door velen daadwerkelijk wordt behaald.

Vergelijkend onderzoek

Omdat in particulier opdrachtgeverschap gebouwde woningen andere zijn dan die van projectontwikkelaars is het moeilijk te komen tot onbetwistbare vergelijkingen van stichtingskosten. Nadat het collectief particulier opdrachtgeverschap furore begon te maken, startte de toenmalige Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV, later opgegaan in Platform31) een programma om deze vorm van woningbouw te bevorderen. Dit gebeurde onder het motto: particuliere opdrachtgevers bouwen goedkoper. In opdracht van de SEV voerde de Stec Groep een vergelijkend kostenonderzoek uit dat in januari 2006 verscheen. Hieruit kwam naar voren dat de zogenoemde bijkomende kosten, die boven op de uitgaven komen voor de grond en de bouw, bij cpo 15 tot 20 procent van de bouwkosten bedroegen en circa 10 procent van de stichtingskosten. Bij projectontwikkeling kwamen deze percentages op respectievelijk 25 à 30 procent en 19 procent. Een ‘voordeel’ van ongeveer 10 procent. Esther Geuting van de Stec Groep vindt het een goed idee dit onderzoek eens te herhalen. “Omdat er de afgelopen jaren veel is veranderd”, zo weet ze. Ze onderstreept dat particuliere opdrachtgevers wel vaak de schaalvoordelen missen van ontwikkelaars. Niettemin gaat ze ervan uit dat vooral bij cpo per saldo een batig saldo overblijft. “Als gevolg van aanbestedingsvoordelen en meer ervaring van bouwers met cpo en nieuwe concepten van woningen met een zeer korte bouwtijd kunnen de voordelen voor particulieren soms flink groter zijn dan in het verleden.”

Reageer op dit artikel