nieuws

‘Financiën is onze corebusiness’

woningbouw Premium

Financieel in topconditie en mede daardoor een goede broodheer voor de bouw. Vestia bouwt steeds meer conceptwoningen, waarbij de bouwspecificaties grotendeels vastliggen. ”Wil je iets doen aan faalkostenreductie, dan moet je sneller ontwikkelen”, zegt bestuursvoorzitter Erik Staal.

“Tegen de economische maalstroom in zijn we in staat gebleken nog meer te investeren dan een jaar ervoor. Het ziet ernaar uit dat we dat continueren”, zegt Erik Staal, directievoorzitter van de Zuid-Hollandse woningcorporatie Vestia. Hij zegt het droogjes, de bestuursvoorzitter van een van ‘s lands grootste woningcorporaties (80.000 woningen) is geen man van euforie. In het centrale kantoor, in het voormalige Bouwcentrum in hartje Rotterdam, zit hij in een onopvallend colbert. “Dit is mijn netste pak. Gekrijtstreept is niets voor mij.”

Vestia is een van de succesverhalen in de verder geplaagde corporatiewereld. De oorspronkelijk Haagse woningcorporatie combineert maatschappelijk rendement met een uitstekende financiële conditie.

“Financiën is onze corebusiness”, zegt Staal. “Waarom? Weet je wat de belangrijkste kosten voor corporaties zijn? Rentekosten.” Vooral met geleend geld worden nieuwe woningen gebouwd en gerenoveerd; het eigen geld zit in de stenen. Als corporatie moet je volgens Staal daarom qua financiële kennis buitengewoon goed onderlegd zijn. Dat is niet iedere volkshuisvester gegeven. “Ik constateer een kennisverschil tussen Vestia en andere corporaties. Dan zeg ik het voorzichtig.”

Bij Vestia laten ze niets aan het toeval over. “Wij weten wat er in de financiële wereld speelt, van minuut tot minuut”, zegt Staal. Geld wordt er bij voorkeur geleend bij buitenlandse banken uit landen als Duitsland, Japan en Oostenrijk. De Rotterdammers hebben verder een waardevol lijntje met de Londense City. De BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) en de NWB (Nederlandse Waterschapsbank), die voor het gros van de Nederlandse woningcorporaties hoofdfinancier zijn, zijn volgens Staal relatief duur. “De rentevoet die wij betalen is een stuk lager. Dat scheelt een vol procent. Per jaar betaal je, bij een leningenportefeuille van circa 5 miljard euro, ruim 50 miljoen minder aan rente. Dat is een netto contante waarde van 600 miljoen euro”, somt hij op. “Dat is heel veel investeringsruimte.”

Hoe hij de corporatie verder in financiële topconditie krijgt, wil de Vestia-topman niet aan zijn collega’s bij andere woningcorporaties vertellen. Ze bellen hem bijvoorbeeld wel eens met vragen over het treasurymanagement (beheren van de schatkist) bij Vestia. “Dom”, zegt hij. “Ik heb er jaren over gedaan om de kennis op de bouwen. Dat geef ik natuurlijk niet zomaar weg.”

De focus op financiën is nodig om aan de maatschappelijke kant een rol van betekenis te kunnen spelen, zegt Staal. Hij vertelt over de inspanningen van Vestia op het gebied van scholen, de Thomashuizen voor verstandelijk beperkten, zorginstelling De Hergbergier voor dementerende bejaarden, een hospice, en brede school De Wereld op Zuid. Probleemjongeren leren de mores van de Nederlandse maatschappij, middelbare scholieren lezen samen met gehandicapten. Ernstig: “Dat zijn voor mij de échte verhalen waarom het gaat.”

Verzorgingstehuis

Vestia leeft zich volledig in voor de projecten die het doet. Staal vraagt zijn medewerkers bijvoorbeeld een verzorgingstehuis te bezoeken.”Ga nu eens twee uur rondlopen in een verzorgingstehuis, zeg ik dan. Vraag niets, kijk alleen. Daarna ga je naar buiten en stel je jezelf de vraag: zou ik mijn ouders hier ook willen laten wonen? Behalve kennis bij onze mensen, zorg je zo ook voor een innerlijke drijfveer.”

Met dit soort inspanningen moeten de wetgevers zich niet te veel bemoeien, vindt hij. Dat ze dat wel doen irriteert Staal. Zo is nog steeds niet duidelijk in welk soort maatschappelijk vastgoed wel en niet geïnvesteerd mag worden. “Dat geeft veel onzekerheid.” Niet alle projecten kun je meer doen. Bijvoorbeeld als je een woongebouw wilt neerzetten met daaronder een plint met winkels. “Dat moet je op een of andere manier financieren. Maar commercieel vastgoed mag niet betaald worden met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen. Veel corporaties lukt het niet om ongeborgde leningen op de geldmarkt te krijgen. Ze krijgen het geld gewoon niet. Financiers zeggen: u bent niet solvabel genoeg.” Dus gebeurt er niets.

Staal en Vestia hebben inmiddels een naam in corporatieland. Een vreemde, eigenwijze eend in de bijt. In het verleden kreeg Vestia al hommeles vanwege de bouw van scholen. Daarna was er gezeur over huisartsenposten en een zeewaterwarmtecentrale. “De wetgevers in Den Haag komen met regels uit de 20ste eeuw terwijl de corporatie in de 21ste eeuw leeft.” Lef en creativiteit worden niet beloond. Integendeel. “Daardoor kunnen een hele hoop goede dingen niet meer tot stand worden gebracht.”

De woningcorporaties worden geacht hun volkshuisvestelijke vermogen zo veel mogelijk te vertalen in bouwproductie. Wat de inspanningen voor effect hebben op straat en achter de voordeur, lijkt minder uit te maken. Wat de corporaties precies bouwen, moet vooraf gemeld worden – nog zo’n irritatie van Staal. “Laat een toezichthouder behalve op financiële status letten ook kijken naar de inhoudelijke, maatschappelijke bijdrage die een corporatie levert”, vindt Staal. Corporaties met een AA-score (de eerste A staat voor financiële stabiliteit, de tweede A voor hoog maatschappelijk rendement) hoeven dan niet alles vooraf te melden. “Zo creëer je meer ruimte voor ondernemerschap. En heb je een incentive om een dubbele A-status te halen.”

Veel corporaties durven volgens hem niet de nek uit te steken. Doordat Den Haag uit is op het geld van de sector, en de huisvesters zelf met steeds meer moeite rond kunnen komen, is het laatste beetje lef verdwenen.”

Ondanks de Haagse regelgeving houdt Vestia de organisatiekosten beperkt. Staal wijst op de organisatiestructuur met een ‘groep’ die in dienst staat van de lokale ‘bedrijven’. “We hebben ondernemingen in de regio die de ruimte hebben om op de lokale omstandigheden in te spelen. Zij kennen de vraag en de noden”, zegt Staal. Projectontwikkeling doet Vestia in principe altijd zelf met ontwikkeldochters Ceres en Estrade. De groep doet strategie, personeelszaken, ict, financieel management en treasury. “Nieuwe bedrijven hangen we er binnen een paar maanden aan.” Zo kon de ouderencorporatie SGGB na financiële steun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting een plekje krijgen onder de boom. “Op die manier hebben we op een verantwoorde manier een probleem voor de sector kunnen oplossen.”

Waardeontwikkeling

Alle projecten zijn gebaseerd op een business case, benadrukt Staal. Maar niet alles hoeft rendabel te zijn. Zoals verzorgingstehuizen en studentenhuisvesting. “Dat is geen lucratieve business, er zit geen waardeontwikkeling in.” Toch is het in het belang van Vestia om erin te investeren. “Op die manier kan Rotterdam een vitale stad blijven of worden.” Ook steden als Nieuwerkerk aan den IJssel varen wel door de gedrevenheid waarmee de corporatie woningen en maatschappelijk vastgoed neerzet. “We hebben nog nooit zoveel geïnvesteerd als in die stad. In drie à vier jaar tijd 100 miljoen euro.”

Zuinig met geld is Vestia ook in de bouw. De laatste paar jaar bespaart de corporatie geld door veel zogeheten conceptwoningen te bouwen; standaardwoningen waarvoor de bouwspecificaties grotendeels vast liggen. Afgelopen jaar werden er ruim tweehonderd opgeleverd. “Wil je iets doen aan faalkostenreductie, moet je sneller ontwikkelen”, zegt de corporatiedirecteur. “Waarom zou je telkens het wiel opnieuw uitvinden? De maten van woningen zijn bekend. Je hebt woningen met een beukmaat van 5,40 tot 6 meter. Een diepte van acht tot twaalf meter, een keuken met vaste afmetingen en een toilet waarvoor hetzelfde geldt.”

Aannemers kunnen er volgens hem prima mee uit de voeten. “Je moet heel goed uitdetailleren wat er moet komen.” Vestia bepaalt de prijs waarvoor bouwbedrijven de woningen mogen bouwen. Meestal tussen de 135.000 en 170.000 euro, inclusief grond. Vaste aannemers heeft de corporatie niet. Hoe Vestia de prijs bepaalt? “Gezien ons bouwvolume al die jaren, weten we eigenlijk al vóór de offerte wat een woning kost.” De aannemers krijgen volgens hem “een goede vierkantemeterprijs”.

Reageer op dit artikel